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    商品房買賣糾紛:合同附件不能構成對合同正文的變更

    405 人參與  2022年02月21日 14:26  分類 : 房產法律  評論

    【裁判要點】

    1. 在“逾期交房違約責任”及“逾期交付辦理商品房轉移登記的有關文書違約責任”問題上,合同附件與合同正文之間有實質差異,合同附件降低了萬泉公司承擔“逾期交付辦理商品房轉移登記的有關文書違約責任”的構成要件,降低了萬泉公司承擔“逾期交房違約責任”的違約金標準。

    2. 根據合同交易習慣,對于同一時間簽訂的合同正文與附件之間,合同附件只能是對合同正文未盡事項的補充說明,不能對合同正文內容構成否定和矛盾。當合同附件內容與合同正文內容不一致時,應當以合同正文為準。

    3. 在案涉合同附件《補充協議》中,雖然有“雙方就《商品房買賣合同》的有關條款的變更和未盡事宜自愿達成本補充協議”的文字表述,但是此為萬泉公司提供的格式合同文本,且在同一時間簽訂合同及其附件并以附件方式變更合同內容,這種合同簽訂方式不符合交易習慣和誠實信用信原則,根據“格式條款免除減輕和免除責任未盡提示說明義務應為無效”的合同法規則,《補充協議》關于“逾期交房違約責任及逾期交付辦理商品房轉移登記的有關文書違約責任”的內容與合同正文不一致的部分不構成對合同的變更,其與合同正文不一致的部分應為無效。因而,一審法院以《補充協議》的內容為據處理本案,系適用法律錯誤,對此二審予以糾正。

    4. 在本案訴訟中,萬泉公司的抗辯主張是要求按《補充協議》的內容履行,該請求相對于《商品房買賣合同》的內容,實為主張降低違約金標準。根據“約定的違約金過分高于造成的損失的,人民法院可以根據當事人的請求予以適當減少”的法律規則,結合萬泉公司違約事實的具體情況,本案確定逾期交房的違約金標準為日萬分之一、逾期交付辦理商品房轉移登記的有關文書的違約金標準為日萬分之0.5。


    【裁判文書】

    貴州省銅仁市中級人民法院

    民 事 判 決 書

    (2021)黔06民終2260號

    上訴人(原審原告):楊輝。

    被上訴人(原審被告):銅仁市萬山區萬泉置業有限公司。

    上訴人楊輝因與被上訴人銅仁市萬山區萬泉置業有限公司(以下簡稱萬泉公司)商品房銷售合同糾紛一案,不服貴州省銅仁市萬山區人民法院(2021)黔0603民初867號民事判決,向本院提起上訴。本院于2021年11月8日立案后,依法組成合議庭對本案進行了審理。本案現已審理終結。

    楊輝上訴請求:1. 撤銷原審判決;2.依法改判被上訴人支付上訴人支持上訴人一審全部訴訟請求;3. 本案一審及二審訴訟費、律師費、保全費、保險費由被上訴人承擔。事實和理由:1. 原審法院判決載明的原告已仔細閱讀合同、本補充協議及附錄的條款,并在被告的相應說明下對格式條款做全面、準確的理解,該認定事實錯誤。本案中,原告與被告簽訂的《補充協議》系被上訴人為了重復使用而預先擬定,并在訂立合同時未與對方協商的條款,針對不特定的買受人重復使用的格式合同。該協議違反民法的公平原則,屬于減輕或免除被上訴人逾期交房和逾期辦理相關文書的責任,從而加重或限制上訴人權利和義務的條款,對上訴人不具有約束力。2. 本案中,雖然雙方當事人商品房買賣交易的事實產生于民法典實施前,但是適用民法典更有利保護民事主體的合法權益,且格式條款屬于加重限制上訴人合法權益,因而對上訴人不具有約束力,可以主張該格式條款不成為合同內容。因此,一審法院屬于適用法律錯誤。

    萬泉公司二審未作書面答辯。

    楊輝向一審法院起訴請求:1. 判決萬泉公司支付楊輝逾期交房違約金52,829.71元(以房款620067元按照日萬分之三,從2020年1月13日計算至2020年10月23日);2. 判決萬泉公司支付楊輝逾期交付辦理商品房轉移登記的有關文書違約金7,440.8元(以房款620,067元按照日萬分之一,從2021年1月13日計算至2021年5月13日);3. 本案訴訟費、保全費用、律師費用由萬泉公司承擔。

    一審法院認定:2018年9月30日,楊輝與萬泉公司簽訂《商品房買賣合同》,約定:楊輝購買萬泉公司在銅仁市萬山區建設的“萬泉丹砂苑建設項目”第3幢2單元8層2-8-4號商品房。該商品房建筑面積127.38m,套內建筑面積99.35m',按照套內面積每平方6,241.24元計算,總價款620,067元。付款方式為,首付190,067元,余款430,000元以銀行按揭支付。萬泉公司應當在2020年1月12日前向楊輝交付該商品房。逾期交房,逾期在90日內,萬泉公司按日計算向楊輝支付已交房價款萬分之一的違約金。逾期超過90日,楊輝有權退房,并按楊輝已付款的1%向楊輝支付違約金。楊輝要求繼續履行合同的,萬泉公司按日計算向楊輝支付全部已付款萬分之三的違約金。萬泉公司承諾于2021年1月12日前取得商品房所有權初始登記,并將辦理商品房轉移登記的有關文書交給楊輝。萬泉公司不能在約定期限內交付辦理商品房轉移登記的有關文書,約定日期起90日內,萬泉公司交付辦理商品房轉移登記的有關文書,按已付房價款的1%承擔違約責任;約定日期起90日以后,萬泉公司仍不能交付辦理商品房轉移登記的有關文書,楊輝不退房,萬泉公司自約定日期至實際交付辦理商品房轉移登記的有關文書之日止,按日向楊輝支付已交房價款萬分之一的違約金。

    同日,雙方簽訂《補充協議》,約定:逾期交房,逾期在90日之內,自合同約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止,萬泉公司按日向楊輝支付已付房款萬分之0.5的違約金;逾期超過90日后,楊輝不解除合同的,自合同約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止,萬泉公司按日向楊輝支付已付房款萬分之0.5的違約金,但違約金總額最高不超過楊輝已付購房款的5%。關于房屋登記,雙方同意由楊輝委托萬泉公司代為辦理該商品房的權屬登記,包括申辦商品房合同的備案登記、預抵押登記、不動產權證書,領取不動產權證書。萬泉公司在下列條件全部具備之日起730日,將辦理該商品房不動產權證書所需的全部資料送交房地產管理部門,(1)楊輝付清房款、稅費及其他應付款;(2)按權屬登記部門的要求提供或簽署辦理該商品房權屬證書所必須的一切文件;(3)楊輝對該商品的質量等無異議已接受該商品房。萬泉公司只責任該商品房權屬登記資料的遞交事宜,具體取得權屬證書的時間由權屬登記部門確定,與萬泉公司無關。

    合同簽訂后,楊輝依約支付了首付款190,067元,通過銀行按揭支付余款430,000元。2020年9月11日,萬泉公司將楊輝購買商品房交付楊輝。2020年1月8日,銅仁市房地產交易中心對涉案房屋等進行測繪,同年1月15日作出測繪報告。2020年4月20日,涉案房屋消防專項驗收合格。2020年10月21日,銅仁市萬山區住房和城鄉建設局同意涉案工程竣工備案。2021年3月1日,楊輝交納契稅8858.1元。2021年7月20日,萬泉公司向銅仁市自然資源局交納繳納住宅類不動產登記費51,520元、非住宅類不動產登記費22,000元。另查明,楊輝委托律師進行訴訟,支付律師費3636元,楊輝申請訴前財產保全,支付保險服務保費500元、保全費672.7元。

    一審法院認為:楊輝與萬泉公司簽訂的《商品房買賣合同》及《補充協議》均系雙方當事人的真實意思表示,且不違反國家法律、行政法規的強制性規定,屬有效合同,雙方應依約而行。合同約定交房時間2020年1月12日前,萬泉公司逾期至2020年9月11日交房,逾期時間達239天,按楊輝已付房款每日萬分之0.5計算違約金。7,409.8元(620,067元×0.00005/天×239天)。楊輝訴請超出金額,不予支持。經查明,楊輝接萬泉公司通知于2021年3月1日交納契稅8,858.1元,說明楊輝可以辦理商品房轉移登記的有關文書,且辦理時間在《補充協議》約定楊輝委托萬泉公司代為辦理該商品房的權屬登記的期限內,故楊輝要求萬泉公司支付逾期辦理商品房轉移登記的有關文書違約金7,440.8元的訴請,不予支持。楊輝要求萬泉公司支付律師費3,636元,保險服務保費500元的訴請,無合同約定及法律規定,不予支持。保全費672.7元,依據法律規定,應由萬泉公司負擔。

    一審法院判決:一、萬泉公司于判決生效之日起三日內支付楊輝違約金7,409.8元;二、駁回楊輝的其他訴訟請求。案件受理費減半收取1,028元,由楊輝負擔902元,萬泉公司負擔126元;保全費672.7元,由萬泉公司負擔。

    二審中,雙方均未提交新證據。

    對一審法院認定的事實,二審予以確認。

    根據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十五條“第二審人民法院應當對上訴請求的有關事實和適用法律進行審查?!钡囊幎?,結合雙方訴辯主張及理由,本院歸納本案二審爭議焦點為:1.《補充協議》中的逾期交房違約責任條款及逾期交付辦理商品房轉移登記的有關文書違約責任條款是否有效;2.萬泉公司是否應當承擔相應違約責任。

    本院認為:在雙方簽訂《商品房買賣合同》中,約定的交房時間為“2020年1月12日前”,逾期交房的違約金標準為“已付房款日萬分之三”;“萬泉公司于2021年1月12日前取得商品房所有權初始登記,并將辦理商品房轉移登記的有關文書交給楊輝”,逾期交付辦理商品房轉移登記的有關文書的違約金標準為已付房款日萬分之一。而在雙方同日日簽訂的合同附件《補充協議》中,逾期交房的違約金標準為日萬分之0.5;對交付辦理商品房轉移登記的有關文書問題,約定“萬泉在具備相應條件之日起730日,將辦理該商品房不動產權證書所需的全部資料送交房地產管理部門”。由此可見,在“逾期交房違約責任”及“逾期交付辦理商品房轉移登記的有關文書違約責任”問題上,合同附件與合同正文之間有實質差異,合同附件降低了萬泉公司承擔“逾期交付辦理商品房轉移登記的有關文書違約責任”的構成要件,降低了萬泉公司承擔“逾期交房違約責任”的違約金標準。根據合同交易習慣,對于同一時間簽訂的合同正文與附件之間,合同附件只能是對合同正文未盡事項的補充說明,不能對合同正文內容構成否定和矛盾。當合同附件內容與合同正文內容不一致時,應當以合同正文為準。在案涉合同附件《補充協議》中,雖然有“雙方就《商品房買賣合同》的有關條款的變更和未盡事宜自愿達成本補充協議”的文字表述,但是此為萬泉公司提供的格式合同文本,且在同一時間簽訂合同及其附件并以附件方式變更合同內容,這種合同簽訂方式不符合交易習慣和誠實信用信原則,根據“格式條款免除減輕和免除責任未盡提示說明義務應為無效”的合同法規則,《補充協議》關于“逾期交房違約責任及逾期交付辦理商品房轉移登記的有關文書違約責任”的內容與合同正文不一致的部分不構成對合同的變更,其與合同正文不一致的部分應為無效。因而,一審法院以《補充協議》的內容為據處理本案,系適用法律錯誤,對此二審予以糾正。

    在本案中,雙方約定交房時間為2020年1月12日,實際交房時間為2020年9月11日,因而萬泉公司逾期交房的天數為239天;雙方約定的交付辦理商品房轉移登記的有關文書的時間為2021年1月12日,萬泉公司提交的證據不足以證明在楊輝主張的2021年5月13日之前已履行該義務,因而萬泉公司逾期交付辦理商品房轉移登記的有關文書的天數為120天。然而,在本案訴訟中,萬泉公司的抗辯主張是要求按《補充協議》的內容履行,該請求相對于《商品房買賣合同》的內容,實為主張降低違約金標準。根據“約定的違約金過分高于造成的損失的,人民法院可以根據當事人的請求予以適當減少”的法律規則,結合萬泉公司違約事實的具體情況,本案確定逾期交房的違約金標準為日萬分之一、逾期交付辦理商品房轉移登記的有關文書的違約金標準為日萬分之0.5。以此計算,萬泉公司應支付楊輝逾期交房違約金14,819.6元(620,067元×0.0001/天×239天)、逾期交付辦理商品房轉移登記的有關文書的違約金3,720.4元(620,067元×0.00005元/天×120天),合計18,540元。

    綜上所述,楊輝的上訴理由部分成立,二審予以采信;一審判決認定事實清楚,但對部分問題的法律適用錯誤,即二審予以糾正。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十七條第一款第二項規定,判決如下:

    一、撤銷貴州省銅仁市萬山區人民法院(2021)黔0603民初867號民事判決;

    二、由銅仁市萬山區萬泉置業有限公司于本判決生效之日起三十日內向楊輝支付違約金18,540元;

    三、駁回楊輝一審其他訴訟請求。

    如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務,應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定,加倍支付遲延履行期間的債務利息。

    一審案件受理費減半收取1,028元,二審案件受理費2,056元,合計3,084元,由銅仁市萬山區萬泉置業有限公司負擔;一審案件保全費672.7元,由銅仁市萬山區萬泉置業有限公司負擔。

    本判決為終審判決。

    審判長 唐正洪

    審判員 田 芳

    審判員 向 前

    二〇二二年一月二十六日

    法官助理 周希男

    書記員 雷 芳




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