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    威海房產,威海海景房

    房價上漲空間還有多少?我覺得越來越少了

    381 人參與  2022年02月20日 20:17  分類 : 房產熱點  評論

    房價上漲空間還有多少?我覺得越來越少了。為什么這么說呢?

    過去房價上漲10%的時候,調控才會出現,那么當這個城市平均房價上漲了10%的時候,意味著這個城市房價普漲有可能達到了15%到20%之間,而個別的小區,房價上漲幅度甚至達到了50%到80%之間。因為只有漲這么多以后,在平均房價上漲,才會顯示上漲了10%。那么當現在房價上漲達到5%,就會被約談調控的話,那么這個城市房價平均上漲到10%的時候就已經觸發了調控按鈕,而當一個城市房價普漲只上漲了10%的時候,那么這個城市里面的小區房價一般最多漲個50%就地去了,而大部分應該是只漲了20%左右,就應該會觸發調控了。
    投資房產也越來越難了。因為房價上漲的容忍度降到了5%,那么按照現在房價上漲的速度,想要觸發這個調控,很快,真的樓市上漲期來了,大概3個月不到,房價就會觸發調控。也就是說,過去一個城市的樓市周期有可能是半年到一年,那么往后,就只有3個月,3個月內,就會完成起勢,上漲,大漲,出調控,而投資房產的人沒有趕在調控出臺前離場,那么只要被套進去了,就根本賺不到錢了。
    就像2021年4月慫恿粉絲去北京買房的房產博主一樣,盡管當時買入北京房子,的確是能吃到一波小漲,但隨后調控政策就來了,房價又跌了。
    這就是屬于妥妥的高位接盤,表面上賺了一點漲幅,但隨著時間的推移,這個漲幅會被資金損耗給吃掉,最后還會虧。



    現在擴大內循環,增加內需,也真是拼了。
    前段時間格力跟發改委建議要加快老舊電器的淘汰力度,盡量的讓大家都可以用上新的電器,這個建議居然被同意了。
    換句話來說,國內那些老舊家電,達到了一些時間的,搞不好以后就和過去的汽車一樣,強制給你報廢,來要求你去買新的




    未來學區房肯定還是會有的,但是學區房的價值會大大的縮水,因為以后的學區房范圍會非常大,打個比方說,現在學區房的范圍是周圍2公里,那么以后有可能是5公里范圍,而且像過去的那種定點上學,就是你買到哪里的房子,然后就對口上這個學校,這點基本上以后都會取消掉,會讓你在這個一個大的范圍內的學校里隨機上,那么有可能你就會上到這個區域內差的學校,或者好的學校,都是隨機的,那么在這種情況下,那些沒有居住價值的學區房是影響最大的。
    以后學區房普遍會是一個大學區范圍,然后內部上學是搖號,一個房子對應了N個學校,好的差的都有,接著老師輪崗,讓各大學校之間的差距變的更小。



    以后集團化辦學很大概率就是把會原來的老校區的優質教師資源在新校區輪換,達到一定的教師輪崗的效果。因為我們國內的情況和日本、韓國不一樣,想要實現他們的那種完全的教師輪崗,彭叔覺得現在還不到時候,但是我們卻可以在小范圍的,也就是在集團辦學的內部,把老師調來調去,因為這些集團辦學的學校老師編制本來就在一個地方,相對來說調動起來也更簡單一些。飯要一口一口吃,欲速則不達,先在集團內部開始教師輪換,時機成熟之后,再開始整個義務教育階段的老師都輪換,這應該是一個發展的趨勢。深圳有可能會提前跨過這個集團內部老師輪換而走到義務教育階段輪換去,因為深圳的教育底子本來就沒有上海、北京強,所以相對來說阻力反而更小一些,再加上整個深圳的城市面積也不大,輪崗更容易實現。
    在這種打擊下,學區房真的是學區還在,學區房沒了。所以那些持有頂級學區的老破小粉絲,最好還是把你手上的這種房子給處理了,等政策出來了以后你再賣價格就不一樣了。就像北京西城區政策落地前和落地后,房價保守估計相差15%左右,多的目前已經有25%的跌幅了,最少也有10%以上。想想現在學區房那么貴,跌個20%,隨便幾十萬幾百萬沒了。


    其實房地產玩不下去了,還有一個主要原因,就是房地產對其它產業的擠出效應太強了。
    大家想想,房地產那么賺錢,買房那么賺錢,只要買房,比做什么行情都要賺錢。
    那么在這種情況下,房地產就會虹吸其它行業。
    你搞科研,不如炒房,你做實體,不如炒房,你認真上班,更不如炒房。
    房價永遠漲的后果,就是人人都去炒房了,一業生,百業死。
    房地產可以適度發展,但不能過度發展,更不能無序發展。



    彭叔知道現在有很多房產博主都說租售同權搞不起來,房東不愿意配合房客之類的,還有什么房租要大漲之類的話,但實際上做為單位上班的人,從各個文件之中,彭叔從來沒有看到說是要取消租售同權的說法,或者說減緩租售同權的文件。租售同權一直都在推進當中,只是大家的注意力不在這個上面而已。
    以后那些保障性租賃房的租客,是第一批吃到租售同權各種好處的人。大家想想,這些保障性租賃房的位置普遍都在市里面,很多旁邊也都有好學校,租售同權這些公家的出租房是肯定會優先保障的,住在這種公家提供的保障性租賃房里,上學的待遇肯定是和那些商品房業主是一樣的,甚至如果你所在的小區被選為了保障性租賃用房的模范小區,那你就爽了,各種政策肯定都有傾斜,畢竟這種模范小區是每次高層檢查的時候都要帶過去看的小區,所以什么都會優先。
    大家想想,十四五期間,全國至少要蓋上千萬套保障性租賃用房,而這些房子又要產生多少個租客,在這些人身上是最好施展租售同權的地方。
    彭叔建議如果你沒什么錢,短時間內也買不起房,那么還是留意一下你所在城市的這種保障性租賃房,爭取當第一批吃螃蟹的人,好處會比較多。



    其實去年以來,國內不斷的調控,不光是對房地產,包括是對社會上的炫富行為,以及飯圈文化,教培行業,甚至連網游有可能都要被調控,做這么多的核心,還是為了縮減社會上的貧富差距。大家也許不知道,國內現在的貧富差距有多大。彭叔就拿2020年招行年報里面的數據跟大家說一下。
    在招行公布的年報之中,客戶的檔次分為三類,一類是私人銀行的客戶,占比0.06%,平均存款金額2775.27萬元,二類是金葵花客戶,占比1.9%,平均存款是152.27萬元,三類客戶就是普通人,占比98.04%,平均存款金額是1.03萬元。這就是差距。有私人銀行的有錢人財富是普通人的2700多倍,而能拿到金葵花的中產,財富也是普通人的150多倍。想想這里面的差距。
    現在社會上每一次放水,都會造成更大的貧富差距,大家看在2020年放了那么多的水,結果私人銀行客戶戶均存款增加43.61萬元,金葵花客戶戶均存款增加2.07萬元,普通人客戶戶均存款增加300元。大家可以看到,人家有錢人財富增加的幅度是普通人的1000倍。貧富差距越來越大。



    從上面也能看到,我們國內現在大部分普通人都沒什么存款,也許沒有買房的人還能有一些存款,但是已經買房了的人,尤其是80后、90后這兩批中買房的人,基本上都是沒有存款的?,F在國內存款最多的人反而是那些有錢人,這些沒存款的人和人家有錢人一平均,就成了我們大家都有存款。
    同樣的賺一年賺100萬,人家沒有背房貸的人,每年存50萬,花50萬,日子很瀟灑,而背了房貸的人,每年還50萬房貸,然后再拿20萬存著,只能用30萬。有很多人,只要一失業,就地就涼涼了。
    現在大部分人的財富是在哪里,那就是在房產之中,國內70%的財產都是房子,那么在這種情況下,只要把房價控制住了,那么貧富差距也會慢慢的被控制住,不會懸殊那么大了。



    鄭州的二把手對鄭州樓市表了個態,說鄭州房地產市場平穩可期。
    這個話到了鄭州房產中介那,就成了鄭州房價馬上就要大漲了,鄭州房價要一飛沖天了。
    實際上人家這些話,只是安慰一下鄭州的那些開發商,希望那些開發商別惡意降價了。
    有沒有他的這個話,鄭州房價基本上都跌到底了,也不會再大跌了,他的這些內容,更多的就是一個釋放穩的信號。
    他們說鄭州每年要留住20萬大學畢業生,20萬外地來的打工人,如果這些人都在鄭州買房,那么鄭州一年可以有1000萬平方米的需求量
    其實他們的這個理論有個很大的漏洞錢,就是從頭到尾都不提鄭州工資水平的,在他們的想法里面,這40萬人都是有錢并且都想要在鄭州買房的人。
    按照他們這個只考慮人不考慮錢的思路,深圳,杭州的需求量更大。




    彭叔還有一些私人的猜測,那就是后期高層有可能會為了縮小這個貧富差距,還會去干另外一件事。
    就是會想辦法提高那些技術人員的工資水平,也就是那些打工仔,進工廠的工人,以及那種干苦力的人的工資水平,而大家也知道,現在企業都很難,意味著企業不太行,指望企業給他們漲工資,那么不太現實。
    那該怎么辦?大家也許都聽過一個規律,就是財富從來都不會消失,但是它會轉移。
    彭叔認為會通過打壓那些高薪行業的人,來降低他們的收入,然后把他們降低的這部分收入,轉移到這些干苦力的人身上,也就是現在各大規劃中提到的通過行政手段,進行工資重新分配,按勞所得。當然了,這個只是彭叔的猜測,至于是不是真的,以及到底該怎么做,彭叔也不確定。只是彭叔觀察現在社會上的變化,覺得以后國內很多大學生工資會低于工廠的工人,而且這個趨勢還不會變,反而還會越來越嚴重。就像現在打擊各大互聯網巨頭,然后這些高薪的教培,甚至連房產中介都不放過,很明顯是在降低一部分人的收入,那么降低了這部分人的收入,那部分財富轉移到哪里去了?



    大家再想想,一般能讀大學的,而且畢業后不愿意去工廠的,普遍都是城里娃,那些農村出來沒上過大學的,他們是進工廠的主力,那么這么看下來,那些城里娃就是代表著資產較高的一群人,而去干苦力的人就是資產比較少的農村娃,通過兩者的收入重新分配,實現縮小或者減緩貧富差距。
    還有,前段時間彭叔寫的那篇國內房地產市值分析當中,大家應該也看到了城市人口的住房市值為43.38萬元,而農村人口的住房市值為5.23萬人,城市人口的住房市值是農村人的8倍多,意味著只要房價上漲,那么哪怕農村人再努力打工,都不可能追上城里人的財富,這樣下去,貧富差距怎么樣縮減呢?
    不管是當前的打擊互聯網壟斷行為,以及教培行業,還有樓市調控,本質上都是為了讓國內貧富差距縮小,減少階級的差距,尤其是不能阻斷向上的通道,要保持社會階層的流動性。
    就像彭叔為什么全國房地產稅最終版肯定不會有免征面積,就是因為要保持階級之間的流動性,就必須要有一個一直可以催促人奮發向上的東西。



    #外賣騎手成家鄉縣城購房主力#
    如果將來三四五六線城市房價出現大幅度下跌,這些底層的購房者將會是最大的損失者。
    他們安徽的這個縣城一套125平的房子賣89萬,平均下來一平是7000多。
    如果他們的收入出現突然減少,又或者是他們小城市的房價出現大跌,這些人就慘了。
    有的人說讓他們不要在自己老家買,但是這根本不現實,這些外賣員都是在北京送外賣,你讓他們攢一個27萬的首付沒問題,但你讓他們攢一個北京的首付出來,甚至別說北京的首付,合肥的首付他們都攢不起。
    全國房價要跌一起跌,單獨說是三四五六線城市房價跌成屎,而一二線城市房價不跌,根本不現實。




    未來我們國內的房子應該是會這么劃分:
    一、收入最低的,公租房(廉租房),這種房子是給城市中那些低保戶或者是極低收入者居住用的,優點是房租非常低,缺點是環境比較差,而且距離比較遠。
    二、收入第二低的,低收入群體的保障性租賃房,這種房子是給那些城市里低收入群體住的,這個低收入是指剛進入單位,或者是行業工資較低的存在,還達不到那種低保戶的存在的人住的。優點是位置環境還行,缺點就是房租不算太便宜。
    三、收入正常的,他們住的是中高端保障性租賃房, 這些房子就不是給普通人住的,而是給那些行業里面還算是比較優秀,最少也是戰勝了同齡人收入的那一波人住的。優點是環境好,位置好,缺點是房租不便宜,基本上是旁邊私人租房的8、9折。
    四、收入高一些的,共有產權房,這是為了滿足人們想要擁有自己房子的房子,你出一部分錢,政府出一部分錢,共同擁有這個房子。缺點是這種房子通常不漲價,真的只是為了住,優點是房價低,你只要出一半錢就行了。
    五、限價新房,這是給那些高收入群體準備的,反正他們有錢,那他們就買這種房子。



    這里面彭叔沒有列舉二手房,因為以后二手房的流動性會被無限封死,基本上沒有流動性了,或者說是成交量非常少。就像現在的日本一樣,我們一年的房產銷售額,是日本一年的房產銷售額。未來我們的房產流動性會被無限降低,要么就是你自己不想賣,等你想賣了,發現處于限售期,賣不了,好不容易熬過了限售期,又發現有價無市賣不出去,于是你想等幾年又行情了再賣,結果又拖了兩年,房子熬成了老破小,徹底賣不動了。以后二手房大概率就是這么趨勢,成交量會被無限壓低。
    那么沒有二手房,市面上就只剩下了這些房子,基本上都是以保障房為主了。這是我們房地產要往新加坡的那種保障房發展的典型征兆了。



    未來就算房價大跌,也不可能是人人都能在一線城市有房,一線城市現在的新房房價,基本上都是當地認為的合理房價,而這個合理房價,基本上就是你要做到了行業里面的1%,才能有可能買得起的存在。以后的房價是不會讓人覺得這輩子都買不起了,但也不會讓你能隨便買得起房,這樣你才能有動力,去奮斗,去努力,去創造價值。
    未來是不會養懶人的,就是你什么都不想干,就想等著分房子,那不可能,除非你是貧困戶,而且就算你是貧困戶,你分的房子也不會是那種商品房。大家可以看到我們未來的住房保障體系,是級別劃分的,基本上就是你越努力,你住的條件就會越好,然后你收入特別低,那你就不介意去住公租房了。只要你有向上的動力,然后上面就會有更好的房子等著你,這樣就可以讓年輕人有奮斗的動力,不至于躺平。
    所以彭叔也建議各位年輕人,不要躺平,想要白拿一套房,不可能,未來的美好生活還是靠自己去創造,高層現在只是把這房子給壓著,并不是說要白給大家房子。生活是自己的,大家還是能抓住這次機會,就抓住這次機會,不要再錯過了。

    至于有的人說未來這些保障房修不起來,其實那些人是根本不懂文件,也根本沒有去看這個保障性租賃房的文件。
    一、這次這些保障性租賃房是有一個五年計劃的,各地的房管局都要在10月底之前公布這五年中要修多少套房出來,上面都是有任務的,到時候沒有完成任務的,是要挨罰的,所以各地肯定會搞這個,而且住建部給的任務是不低于商品房的30%,也就是像武漢那種一年賣20萬套新房的,一年就是不低于6萬套。
    二、這個保障性租賃房的資金會由中央和地方共同出,地方出一部分,中央補助一部分,銀行還得提供低息甚至免息的貸款,所以大家不用擔心這個保障房沒錢修,現在銀行錢多的花不出去,這個保障房貸款不占用房地產額度,是單列計劃的。
    三、保障性租賃房和過去的公租房不同,公租房是個賠錢貨,房租太低了,基本上是一個純公益的東西,而這次保障性租賃房就不同了,這玩意算是一個和當地房東搶生意的房子,因為這個保障性租賃房的房租真心不便宜,上海前段時間公開了第一個保障性租賃房,房租一個月高達6000到8000,而這個租賃房旁邊的私人房東的房子也差不多就是這個價,并沒有低多少。這個房租收入是人家地方上自己的收入,又或者是這個地方房企或者是村的收入,他們的這個收入這么多,你覺得他們還會不積極搞嗎?

    四、這次保障性租賃房的地主要是集體建設用地、企業自有土地、工業用地等,集體建設用地是指目前那些城中村的自留地,企業自有土地是那企業自己的土地,包括那些國企,至于說工業用地,那就明顯了,大家看這三種地,有一個地是貴的嗎?村集體的建設用地,在上面蓋房子,一毛地價都沒有,就出一個建安成本,那么現在蓋個房子,一平建安成本也就是2000到4000之間,一套70平的房子,成本不到20萬,然后這種房子一年租金是多少,7萬,9萬,或者是在二線城市低一些,但是蓋房子成本也低了,大概10萬左右一套房就出來了,然后房租是一年3萬,那么大家可以看到,搞這種租賃房,3年本就回來了,剩下的就是純利潤,這不是公租房,這就是一個會金蛋的雞。再看工業用地,這個地價有多低?只有住宅的一半不到,比如說你買這里的住宅用地,有可能是3萬一平,但是工業用地,能有1萬5都算是高了,那么這個地價大幅度減少,導致了這個房租的回報率也大幅度提升了。能賺錢的房子,你覺得地方上不積極搞嗎?

    五、這個保障房租賃房房租這么高,還會有人去租嗎,沒人租的話那不就虧了。關于這個問題大家就不用擔心了,這個房子都是屬于新房,而且房租比周圍的私人出租房還低那么一點點,而且最主要的是,租這個房子,未來租售同權的時候,不用擔心被房東坑,這是最大的優勢,想想以后租售同權了,租房和買房享受一樣的上學權利,那么你想想,你租的個人房子的話,房東會不會要加錢,那么你住的是公家的房子,它就不會加錢了,所以保障性租賃房根本不愁沒人租的。再說了,這些租賃房都是民水民電,和公寓還不一樣,性價比極高。
    六、這個保障性租賃房搞起來以后,會不會有一些權貴人士像搞公租房一樣,霸占著這些房子。彭叔覺得這種概率很小,他們最多是幫他們親戚搞一下,但是肯定不會像公租房一樣大面積搞。因為這個保障性租賃房的房租并不低,中間沒有利潤可圖,比如說私人出租房是1萬一個月,這個保障性租賃房房租就9000元,兩者就相差10%,這個利潤空間太少了,不值得那些權貴人士去搞這種房子。

    七、保障性租賃房可以拉動當地的固定投資,雖然說這個有點不夠體面,但是有很多城市的房地產不行了后,GDP增速都不太行,而搞這個保障性租賃房,也可以進入固定投資里面,把這個搞的多一些,變相的也是增加了一部分GDP。
    現在很多人對這個保障房體系沒有研究透徹,而且不是行業人,也不懂這些房子怎么搞,他們就以過去那種看待公租房的態度去看待未來的保障房體系。彭叔要跟大家再強調一點,高層是會從以前失敗的案例學到經驗的?,F在公租房基本上實行了那么多年,里面地方不積極搞,權貴人士搶占房子,小區位置太偏等等問題高層知道,然后這次高層就吸取了之前的失敗經驗,然后搞出的這種新型的保障房體系。
    大家不要用過去的眼光來看待未來房地產的發展,那樣你真的會虧的。
    未來這些保障性租賃房是配合租金指導價一起來壓制各大城市房租的大殺器,高度非常高,五年之內,保障性租賃房就會形成氣候,不信大家五年后再看各大城市的租房市場,還會不會像現在一樣,是房東的單方市場。



    年輕人想要過上美好的生活,躺平是不行的,還是需要靠奮斗?,F在高層只是把房地產給穩住了,并沒有要刺破的意思,給大家提供的保障性租賃房,也有最低門檻,如果你不努力的話,未來有可能只能住最差的公租房,想要更好的生活,只能奮斗,別無他法。
    彭叔只能說,過去你努力但是不一定會回報,但是未來,努力就會有房子。

    本篇文章來源于微信公眾號:彭叔

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