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    警惕!房企的雷遠沒有結束,房企資不抵債正在蔓延到樓市?

    41 人參與  2022年06月06日 08:00  分類 : 房產熱點  評論


    爛尾樓是普羅大眾在樓市里能跳的最大的坑,沒有之一。


    可是,這世上從來就沒有一家房企當初是奔著蓋爛尾樓去的——


    除非真的資不抵債…




    房企到底欠了多少債?


    從2022年Q3至2025年Q4這三年半的時間里,房企將接連迎來償債大年。


    目前,房企債務總體上呈現出三個特征:


    新發債券低于到期余額、境內債務占比達2/3、債券收益率居高不下。


    首當其沖就是,動輒數十到數百億的到期債務令人窒息。


    中指研究院數據顯示:


    當前,我國房企債券存量余額約2.8萬億,其中的9500億將在一年內到期。


    境外債和境內債占比分別是33.2%和66.8%。


    下面這張表列出了重點房企在接下來三年半里的到期債券余額,看的人心驚肉跳:



    今年1-4月,房企的境外債務頻頻出現到期后連利息都對付不上的情況;


    就連恒大、融創這種體量的房企也當上了“老賴”。


    境外債務一旦違約,債權方有權要求債務方一次性還本付息。


    當然,房企們大概率是還不起的,這意味著:


    想靠境外債“借新還舊”基本上是沒戲了。


    海外債發不動,出險企業每天都在增加,償債壓力可想而知。


    屋漏偏逢連夜雨,外面下小雨,屋里下大雨:


    下半年全國房企到期債務規模約4678億,相當于廣西南寧2021年的國內生產總值。


    年內的第二波償債高峰集中在7、8兩個月份,但新發債券已經難以覆蓋到期余額。



    值得注意的是,房企高收益債還在擺爛:


    泰禾、中南、華夏幸福、陽光城、藍光等等耳熟能詳的房企,近期已經出現了債券實質違約。


    恒大、花樣年的債券收益率高達500%以上;


    世茂、當代節能債券收益率突破400%;


    禹洲、富力、鴻坤偉業、融創債券收益率突破300%;


    另有10家房企債券收益率在100-300%之間;



    各位父老鄉親,通常債券收益率如果高于10%,就可以歸類到垃圾債券的行列!


    如此嚇人的債務,源于過去幾年里高周轉、高杠桿、高負債的規?;瘮U張路子。


    大家看到的是地王頻出,沒看到的是債臺高筑:


    特別是那些殺瘋的房企們,扎堆兒去三四五線城市、環一二線遠郊拿地造新城,到處搞“產城融合”,活生生地創造了一個瘋狂的“黃金時代”。


    可問題就在于,在樓市預期長期向好的背景下,大量的債務問題都能被掩蓋。


    一旦樓市預期下調,“拆東墻補西墻”的戲碼一下子就演不動了。


    銷售預期不好,償債能力倍受打擊,資本市場對房企這個債務主體的不信任也就不斷加劇。


    房企現金流由此陷入了惡性循環陷阱,久而久之,也就破壞了開發商的造血能力。


    僅2014-2021年,全國重點房企到期債券規模就翻了近13倍。


    情況確實值得警惕。



    看到這里,大家就不難理解——


    為啥前不久監管機構那么火急火燎地選定碧桂園、龍湖、美的3家作為示范民營房企,發行人民幣債券了。


    盡管目前合計發債規模只有20億元,看似杯水車薪,但不要忘了:


    這筆錢是純現金流,如果錨定銷售額就遠遠不止這點錢了。


    為吸引投資人,創設機構將同時發行信用保護工具。


    某種程度上說,民營地產商是拿著尚方寶劍在修復公開市場的融資功能。



    ?


    本輪救市為何見效慢?


    去化壓力、居民負債壓力就業壓力三者疊加,足以抵消政策端與信貸端寬松化的大半功力。



    從銷售情況上看,本來想著快去化能救債務,可去化似乎就從來沒好過:


    2022年1-5月,TOP 100房企銷售額平均值為273.9億元,同比下降50.7%;


    銷售額超千億的房企共3家,較去年同期減少了12家;


    超百億房企70家,較去年同期減少了48家。


    TOP 100房企的權益銷售額平均值接近200億元,同比下降51.5%;


    權益銷售面積平均值136.0萬平方米,同比下降53.2%。


    你沒看錯,是兩個腰斬。


    恒大、佳兆業、世茂、藍光、雅居樂們,本打算降價促銷、用犧牲利潤的方式來換取償債時間。


    但目前看來,似乎然并卵——


    用動輒腰斬的銷售表現,去還9500億的到期債務,基本上是杯水車薪。


    中國樓市在此起彼伏的救市中,戰戰兢兢地熬過了2022的上半場。


    換作以往,開發商早就眉一皺,心一狠,一兩橫一豎就是干。


    即便新房、二手房的銷量和價格,在前期調控的慣性力作用下,可能還會延時數月才能反彈,但新的開發熱情早該鋪墊起來了。


    然而誰也沒能想到:過往的那套劇本放到今年,似乎天天都游走在失靈的邊緣。



    房企們連投資規模與開工率都懶得干上去了:


    今年1-4月份,全國房地產開發投資39154億元,同比下降2.7%;


    其中住宅投資29527億元,降幅約2.1%。


    這還是在大力救市之下的成績表現。

     

    這半年來救市效果有限,歸根結底是兩張資產負債表被打壞了:


    除了前面提到的房企經營負債表之外,居民資產負債表同樣困難重重。


    統計顯示,我國城鎮居民杠桿率在過去6個季度里穩定保持在62.1%上下。


    大家對于加杠桿這件事,要么是疲了,要么是怕了。



    截至4月末,居民貸款增速已經降到5.9萬億/年,較去年同期下降了3.2萬億。


    其中,居民長期貸款增速降至4.6萬億,較去年同期下降了2.1萬億,又是腰斬。


    更值得警惕的,是就業市場的惡化:


    截至4月底,城鎮調查失業率達6.1%,按照我國勞動力人口計算,差不多有2850多萬人處于失業狀態。


    兩項數值均已高于2020年疫情剛剛爆發的時候。


    前不久的經濟工作會議上,高層明確提出了經濟增速與失業率“兩個5.5%”的目標,足見當前增長與就業的壓力有多大。


    16-24歲年輕人的調查失業率高達18.2%。


    數據顯示:2022年的春季招聘中,理工科畢業生求職簽約率不足30%,人文、經管類學科畢業生的簽約率僅有10%出頭。


    而今年新畢業的大學生總數是1076萬人!


    這樣的基本面,無疑已是房企與居民資產負債表的雙頭黑天鵝。




    抄底樓市的最佳時機到了?


    盡管當前銷售端、融資端與需求端的修復,是個復雜且系統性的工程。


    但樓市與經濟周期同時決定了,它們不可能一直擺爛下去。


    5月份,部分強二線城市已經開始出現回暖跡象:


    像蘇州一手房成交量環比上升了31%,青島次之,環比上升30.8%。


    與此同時,多地救市新政開始出現叫停,包括但不限于——


    鄭州首套20%首付被叫停、南京二手房松綁政策被叫停、武漢經開區松綁限購出現“一日游”…


    由此可見,當前的樓市松綁政策中,的確存在相當一部分可被看作“試探性”政策。


    簡單來說,一旦樓市出現回暖跡象,松綁規則即有可能隨時被收回。


    但萬變不離其宗的一點就是:


    越是房企還債的高峰期,就越是買房置業的最佳時機。


    當然,前提是不買到爛尾樓。


    這一輪救市的底層邏輯在于:


    通過修復銷售端與信貸端,讓房企這個市場主體重新取得造血能力,給予正向預期。


    也就是說,去化與資產套現是房企償債的主要途徑,這一點,高層與房企心知肚明。


    相較于單盤利潤,房企們自然更注重的是回款力度。


    因此,銷售端促銷讓利、信貸端額度與審批的雙重寬松便會疊加持續。


    這就給低位建倉贏得了難能可貴的歷史機遇,特別是熱點城市中的以下三類房企,尤其值得關注:


    1) 自有資金充裕、企業運營相對穩健的


    絕大多數國央企,以及被監管層選定為示范性房企的都符合這個要求。


    這類房企過去1-2年土拍市場較低迷的時候,在熱點城市以較低的價格拿下了不少優質地塊。


    開盤后,銷售端價格自然相對合理。


    2) 近三年面臨的債務風險相對較低的


    這里所說的債務風險主要包括兩部分內容:


    一是未來三年償債規模名列前茅的,盡可能遠離;


    二是當前發行過高收益債券的,盡可能遠離。


    有一個算一個。


    3) 多元化經營條件下,其它核心業務經營較好的


    許多房企欠下的巨額債務,是多元化經營導致的。


    用一句大白話說就是:步子邁的太大,容易扯著蛋。


    挨金似金,挨玉似玉,樓房跟前不長臭椿樹,廁所門口必長狗尿苔,拉長戰線這種病就跟會傳染一樣…


    可是,如果在房地產業務之外,其它行業經營狀況較好,那不單不是缺點,反而提示抗風險能力較強。


    接下來三年,能按照這個標準去選開發商,基本上已經能與九成九的爛尾樓絕緣了。 

    本篇文章來源于微信公眾號:                 大碗Pro

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    本文標簽:房企暴雷  房企債務違約  

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