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    天津各區新房庫存量公布!買or等?有答案了!

    31 人參與  2022年05月28日 18:00  分類 : 天津房產  評論
    天津新房庫存量有多少?眼下樓市的銷售情況,已經down到谷底。

    縱然使出渾身解數,終究還是輸給了疫情。

    BUT,即便如此,天津樓市依舊在“去庫存”。

    聽起來很匪夷所思、很詫異?

    看過官方最新公布的存量數據,你就踏實了。
     
    每季度的存量=未動工土地面積+未銷售房屋土地面積
    此數據除商品房外,還包含安置房、還遷房等保障性住宅
     

    不看絕對值,只看同比變化,天津樓市在去庫存!

    一年時間,全市新房庫存減少13.9%。

    和平區、河西區、河東區、西青區、北辰區……降幅都超過30%。

    遠郊五區、濱海新區,暫不做評判。

    一個原因是,區域面積太大,需求分散,僅看整體存量不能反應真實現狀。

    另一個原因是,樓市地緣化比較強,有自己的運行模式。

    比如大港,土地竟然還搖號,靜海老城房子也不愁賣。

    所以,咱們只針對性的討論市內六區和環城四區。



    河西區:關注度 ★★★★★

    河西區樓市必須要重點關注了,存量持續下跌。

    去年一季度存量50萬平米,去年四季度降到20萬平米,今年一季度又降到18萬平米。

    河西區、河東區是市區和環城中,唯二的庫存連續下降的區域。

    而河西區降幅更大,一年時間,庫存減少64%。

    新梅江(包括陳塘)的成交份額,已占到河西區的八成。

    雖然去年下半年樓市遇冷、今年持續疫情,但新梅江的成交量基本平穩(除1、2月傳統淡季)。

    也就是說,新梅江的需求量,始終持續釋放。
     

    但供應量,不是每個月都能跟上。

    去年1月至今年4月,8個月的時間供應量小于成交量。

    今年4月供應量突然爆發,由于天津瑞府和中海左岸源境集中加推了1000多套房源。

    最關鍵在于——后續子彈,即將打光。
     
    自2021年9月中海摘得安江里地塊(左岸源境)后,河西再無土地出讓。

    即便今年二批次有地塊能順利出讓,等入市也要年底或明年了。

    今年一年,河西區將繼續去庫存。

    以目前的存量計算,新梅江去化周期僅有一年多。

    買賣雙方永遠互虐,當存量減少到一定程度,話語權將傾斜至賣方。

    2022年,想在河西改善的人,沒有必要觀望,很難等到撿漏機會。


    河東區、西青區:關注度 ★★★★

    河東區的庫存,也持續下降。

    去年一季度33萬平米,今年一季度降至23萬平米。

    今年“改善為王、回歸市區”,河東區的存在感持續提升。

    300-400萬的總價段,河東區開始搶份額。

    河東區300萬以上的成交量,占整體50%。

    城投萬欣城、路勁太陽城、大華清水灣……現房/準現房后,成交量起勢。

    比如萬欣城99平米戶型,已經售罄。

    與河西區相同,河東區近一年也沒有新增土地供應,今年繼續去庫存。

    西青區去年一季度存量317萬平米,但四季度腰斬至151萬平米。

    今年一季度增長至157萬平米,的確受疫情影響較大(一季度西青是重災區之一;北漂進不來)。

    同樣的“癥結”,西青區200萬左右的剛改板塊,沒賣地。

    賓水西、大南河、中北鎮……今年只能在現有樓盤中挑挑揀揀。

    沒有后浪,房價不會塌方。


    河北區、東麗區:關注度 ★★

    別看河北區今年一季度相比去年四季度庫存減少11%,但實際上,剛回到去年一季度的量。

    一年的時間,河北區存量沒變化。

    東麗區基本也是這個局面,存量變動很小。

    這兩個區,不少庫存“供需錯配”。

    再加上其它區域板塊的競爭,的確不走量,成為滯重樓盤。

    今年買房,僅關注個別熱點盤即可,比如十里觀瀾、東方和府、金茂智慧科學城……

    不需要標★的:

    和平區是獨立行情,不必費心關注存量,能買到房就不錯了。

    南開區是豪宅行情,不玩“存量邏輯”。

    北辰區、紅橋區存量依舊不小,還沒到擔心漲價那一步。


    照現在的趨勢,二批次土地也不樂觀。

    2022年,無法指望天津樓市能有大量的新供應,繼續去庫存。

    雖然整體來看,存量的數字很龐大,但必須還要考慮三方面:
     
    ? 有一堆滯重型房子,無論樓市怎么滾動,一直留存恒定量,賣不動。

    這些“僵尸庫存”,需要剔除出去。

    ? 說了八百遍的“樓市分化”,見真章了。

    既然明白只有熱點板塊能有行情,就必須關注對應的存量,不要被“總數”迷眼。

    房價修復,將從它們開始(河西、西青、河東)。

    ? 受疫情等影響,外地人來不了,樓市需求量降低。

    新天津人占比高的板塊,將形成新的供需值。

    恰恰此時,更應關注剛改、改善板塊的存量。

    本篇文章來源于微信公眾號:                 天津365淘房

    天津新房庫存

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