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    救市力度不斷加大,房價、成交量卻持續下跌,為何樓市救不起來了

    46 人參與  2022年05月25日 07:00  分類 : 眾說房產  評論

    在5月15號,央行宣布LPR利率在4.45%的基礎上下浮20個基點,4.25%起步。這條重磅消息很快沖上了熱搜,受到了很多人的熱烈討論。大家為何對于央行下調利率如此關注,主要原因還是這次央行下調房貸利率可能是有史以來最大力度地“救市”了。

    除了央行宣布降低房貸利率“救市”以外,各大城市的救市力度也越來越大。在過去的4個月有上百個城市開啟了救市模式,僅5月份至今就有30個城市放松限購或者給予優惠鼓勵買房,而且力度一個比一個大。

    救市力度越來越大,樓市利好消息越來越多,那么其效果到底如何呢?根據官方反饋的各項數據來看,救市效果并不樂觀。例如根據國家統計局公布的數據顯示,2022年的前4個月全國商品房銷售面積同比下降20.9%,銷售額37789億元,下降29.5%。除此之外,根據央行發布的4月月份金融數據顯示,4月份居民貸款降幅創歷史新高,其中住房貸款減少了605億元,與去年同期相比少增了4022億元(去年同期增加3417億元,今年減少了605億元)。由此可見,由于疫情的沖擊,購房者對未來充滿焦慮情緒,不僅不愿貸款買房了,甚至不愿意貸款干其他事情了,因為連經營貸都在減少。這也可能是央行多次降低利率的主要原因。

    大家都不愿買房,商品房銷售額的持續降低,進而帶動全國商品房平均價格的下跌,根據相關數據顯示,如今我國商品房平均價格已經跌至9325元/平方米,已經跌回到2019年的水平。同時根據國家統計局發布的數據顯示,在4月份我國前70個大中型城市中有47個城市的新房價格環比下跌,相較3月份增加9成,有50個城市二手房價格環比下跌,相較3月份增加5城。

    如今的樓市銷量在跌、銷售額在跌、貸款在跌、房價也在跌,好像關于樓市的一切數據都在跌。在各大城市不斷救市,諸多樓市利好消息不斷放出的情況下,為何大家還是不愿買房,樓市怎么都“救”不起來了呢?對于這個問題,筆者認為主要有以下3點原因:

    第一:很多剛需想買房,但買不起

    對于有錢人來說,現在的煩惱是現在適不適合買房,但對于窮人來說可能根本沒有這個煩惱,因為買不起房。盡管這兩年很多城市的房價都出現了回落,但很多剛需仍然買不起房,為什么這樣?一方面雖然現在的房價出現了回落,但是房價仍然處于高位。根據易居研究院此前披露的我國50個重點城市房價收入比,其中深圳高達48,北京、上海、廣州、廈門都在30左右,福州、杭州、東莞、珠海、南京、鄭州、武漢等城市都在15以上。

    這就意味著,一個只拿著一個城市平均薪資的年輕人,要想在這座城市買一套普通大小的房子,需要不吃不喝幾十年才能達成目標。而現實是生活在這些城市的很多年輕人,由于消費過高,除去吃喝、房租、醫療根本沒有積蓄。

    另一方面雖然這兩年房價回落,但經濟環境同樣糟糕。由于疫情的反復沖擊,很多人的收入都不穩定,在當前的環境下更多人考慮是如何生存下去,能掙到點錢也想著存起來,這樣可以應對未來可能到來的危機。至于買房,可能是現在很多年輕人不敢考慮的,即使考慮了也沒有實力去買。

    第二:人們對樓市的信心不足

    很多人說對于股市而言,信心比黃金還要重要,其實對于樓市而言信心同樣重要。如今樓市下行,人們不知道樓市的谷底到底什么時候到來,所以也不敢輕易入場買房。作為剛需雖然買房是為了居住的,但他們也希望能在房子最便宜的時候購買,一方面可以給自己省錢,另一方面買房后不至于把自己的血汗錢虧沒了。這也是很多購房者買房時選擇買漲不買跌的主要原因。

    專業投資者在這個時候更不可能選擇買房,反而很多投資者對未來樓市的信心開始動搖,開始不斷拋售自己名下的房產。這就導致二手房的掛牌量不斷增加,根據相關數據顯示,在今年的3月份我國的二手房掛牌量超過10萬套的城市已經11個。二手房市場掛牌量不斷增加,導致市場進一步向購房者傾斜,樓市自然會持續低迷。

    因此當人們對樓市信心不足,一方面剛需購房者不愿意再買房,另一方面投資者開始拋售自己的房產,自然導致樓市行情下行。而樓市下行進一步打擊人們對樓市的信心,對于樓市可以說是惡性循環。

    第三:需求在減弱

    如今我國房價的漲跌情況是:一二線城市的房價仍然堅挺,基本沒出現下跌,但漲幅同樣不大。而大多數三四線城市的房價在持續下跌,而且跌幅越來越大。出現這種情況主要原因還是由住房需求決定的。

    根據相關數據顯示,我國城鎮居民的住房擁有率已經達到了96.86%,戶均1.5套。由此可見對于大部分城鎮家庭來說,隨著購房觀念的改變,投資需求的減少,他們未來不缺房子,也就不需要購買房子。因此我國大部分城市的住房需求只能依賴外來人口和新生人口,而新生人口又是一個非常漫長的過程,所以能決定現在城市住房需求的只能依靠外來人口。

    而如今我國的城鎮化率已經達到了64%,基本和國際上一些發達國家的70%相差不遠。因此我國未來城鎮化推進過程必然會放緩,而會進入更深的層次。城鎮化速度放緩,未來就不會再有大量的人口從農村向城市轉移,所以對于我國大部分城市來說人口的增量就非常有限。城鎮化進入更深層次,就是說人口會進一步向大城市轉移,所以很多三四線小城市的人口會向大城市流失。因此未來一些一二線城市的住房需求還能支撐起這些城市的房價,這也是這些城市的房價不會下跌的主要原因。而對于那些三四線城市,由于人口不再增加,反而不斷流失,住房需求無法再支撐這么高的房價。再加上由于原來這些城市的房價被炒房者炒得嚴重虛高,庫存量也嚴重超標,未來房價進一步下跌是大概率事件。

    最后你認為隨著“救市”力度的加大,未來的房價是否會出現反彈?歡迎在評論區留言討論。



    本篇文章來源于微信公眾號:                 老王談樓市

    為什么樓市救不起來

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