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    買二手房卻被賣家占用了戶口和學位?法院判了

    23 人參與  2022年05月19日 17:30  分類 : 房產法律  評論


    花900多萬元買房
    不料剛簽完買賣合同
    賣方卻將戶口遷入
    并占用了學位!

    雙方為此鬧上法庭!

    近日,
    福建省廈門市思明區人民法院審理了
    這起房屋買賣合同糾紛,
    并按照“房住不炒”精神作出判決。

    快跟小華一起來看看!




    基本案情


    2020年4月,楊某經房產中介介紹,決定購買位于福建省廈門市思明區的一套房產。2020年4月13日,楊某與賣方陳某某簽訂買賣合同,約定房產總價940萬元,定金150萬元。但因房子存在違建,被限制交易,所以雙方約定先付20萬元定金,等交易限制解除后再支付130萬元。

    簽約次日,市教育局發布一則聽證會公告,這套房子很可能被劃入廈門市某重點小學的招生片區內。買家楊某說,賣家陳某某得知后表示不會反悔。此后,楊某多次催促陳某某解除交易限制。同年5月16日,市教育局正式發布公告,這套房產確認位于廈門市某重點小學招生片區內。

    房子直到2020年8月中旬解除了交易限制,在準備辦理貸款的前一天,楊某接到中介的電話,稱陳某某已于同年6月份將自己和兒子的戶口遷入該房屋,并且使用了該重點小學的學位。楊某說,自己始料未及,第二天趕去看房,發現對方正在里面辦午托班。

    因雙方協商未果,楊某起訴至法院,要求辦理過戶手續,但是房產總價應減少80萬元,另外還要求陳某某支付40萬元的違約賠償。




    爭議焦點


    賣方陳某某辯稱楊某購房不是為了子女就學,并沒有這么大的損失,主要有以下幾點理由:一是楊某的孩子已經在思明區入學,不符合轉學條件;二是簽合同時,楊某要求增加約定,允許將房屋轉售給親戚或朋友;三是在8月中下旬,已經過了各小學招生報名、轉學申請的時限,雙方仍在對接交易事宜。

    陳某某還稱,簽合同時,他曾表示自己的小孩馬上要上小學了,如果是該重點小學的學位,自家要用。陳某某認為,房子交易的價格是每平方米7萬多元,如果賣房時確定被劃入廈門某重點小學的招生范圍,價格還會更高。

    房產中介的工作人員作為證人出庭,工作人員表示,根據房產此前派位的小學,每平方米單價7萬多元符合市場行情,如果是空戶可讀該重點小學,同戶型成交的每平方米單價是9萬多元。房子如果學位名額被使用了,成交價格必然受影響。

    法院還委托鑒定機構對房產學位未占用和已占用兩種狀態下的市場差價進行評估。鑒定機構認為,該鑒定事項難以準確量化,退回鑒定。




    法院判決


    法院經審理認為,簽約時,陳某某及其子女的戶口未遷入房屋,學位未被占用,根據雙方的合同和交易習慣,應認定雙方約定的交易標的是戶口和學位未占用的房屋,購房總價是戶口和學位未占用時的價格。合同履行中,陳某某遷入戶口并占用學位,根據目前的招生政策,房子6年內不再享有學位權益,客觀上產生了市場價值貶損。陳某某履行合同存在瑕疵,應承擔違約責任。最終,判決雙方買賣合同價款減少37.6萬元,陳某某賠償楊某定金的占用利息。

    判決作出后,雙方服判息訴,判決已生效。目前,雙方正在主動履行判決,楊某先履行支付義務,雙方再共同辦理貸款、過戶手續。




    法官說法


    法官認為,在鑒定機構無法鑒定的情況下,房產減少的價款依法由法院酌情認定。根據“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位,以及促進教育資源均衡配置、防止學區房炒作的審判價值導向,應當排除市場局部過熱環境下非理性成交案例、從業人員的不合理價格認知、鼓吹房價的評論報道等因素干擾,審慎認定學位價值并依法認定違約責任,充分救濟守約方,有效懲戒違約方,向社會傳遞反對炒作學區房的明確信號。本案中,原告提出高達一百二十萬元的“學位損失”訴求并不合理,最終法院酌情支持三十余萬元,占房屋總價的4%。



    律師提醒


    在理性購房的基礎上,建議采取以下措施規避學位占用風險:
    1.
    要求出賣方及其配偶出示戶口簿核實交易房屋的落戶情況,若有適齡兒童落戶則進一步核實該兒童就讀學校的情況。
    2.
    要求出賣方書面承諾學位未占用,并在房屋買賣合同中約定學位占用的違約責任,具體可約定減少價款、支付違約金、賠償損失等。
    3.

    在合同約定違約責任的基礎上,還可一并約定學位占用是合同解除的條件。



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    二手房學位被占用怎么辦

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