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    當下中國樓市面臨的4大疑問!未來走勢如何

    66 人參與  2022年05月19日 07:22  分類 : 眾說房產  評論
    1、當下各地救市政策頻出,央行降房貸利率有用嗎?

    2、本輪救市會啟動新一輪行情嗎?

    3、是普漲還是分化行情?

    4、解封之后,樓市會怎樣?


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    當下各地救市政策頻出,有用嗎?

    其實是沒什么用的!

    近期各地樓市救市的消息很多,可以說是瘋了一樣的出。

    南京出完無錫出,無錫出完,沈陽出,沈陽出完佛山出,佛山出完中山出,中山出完東莞出,東莞出,東莞出完杭州出,接下來還有誰?

    這個節奏像什么?像不像賽跑前的沖刺啊。

    所以這個時候也是輿論對立最激烈的時候。就是那種場上運動員拼命的跑,場外觀眾瘋狂的喊。

    一方說,救市也沒用,老百姓沒錢了!

    另一方說,快看啊,史詩級大救市正在進行中!

    前所未有的,雙方說的都對。這么奇特的局面背后是——

    中國樓市正在陷入僵局。

    以往救市,首先是成交回暖,但這次顯然不行了。

    一方面是受疫情影響,很多的城市的經濟都處于一個比較不確定的狀態。

    特別是過去三年疫情的持續影響,改變很多行業,也導致很多人的收入和預期受到很大沖擊。

    比如,你剛剛失業了,我鼓勵你去買房,你會不會覺得我有病。

    或者,你剛剛收入打折,我卻給你講如何改善,你也會罵我有病。


    另一方面,最近幾年全國絕大多數地區買房投資的都沒賺到錢。

    大家想一下,過去幾年炒房賺錢的都有哪些城市,西安、合肥、杭州、上海廣州、東莞、寧波、廈門,除了這幾個城市,還有哪些城市這兩年炒房的掙到大錢了。

    沒有???

    不僅沒賺到錢,還沒流動性。哪怕賺到錢了,比如深圳,想賣容易嗎?

    還有很多地方房價還腰斬了。比如環京以及某些二線遠郊熱點新區,幾乎都是腰斬,而這些區域曾經都是投資的重點區域,投資客最多的地方。

    沒賺錢,沒流動性,虧了。這是過去幾年中國樓市送個中國炒房客的關鍵詞。

    而現在的關鍵詞是,停工爛尾。那些遭遇停工的朋友們在朋友圈、微博、抖音、視頻號天天哀嚎。

    所以哪怕手里還有點錢,也嚇得不敢買。

    因此,在大部分城市,很多行業收入越來越有不確定性的情況之下,在房價預期難以大幅上漲的情況之下,就算放開限購、限售,甚至降房貸利率也沒用,老百姓沒錢買、也沒信心買。

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    如何打破僵局?

    主要是預期和信心。

    關鍵看兩個時間節點:

    1、何時走出疫情的影響?

    關鍵點在sh疫情。上海只要解封,基本上可以說全國都解封了。

    因為別的地方即使風控,但沒有失控。

    關于這一點,我們就不多說了,因為現在明眼人都能看得出來,防疫已經不是單純的防疫了,一定程度上也算是一次承壓試驗。

    按照目前的趨勢,上海全面解封,逐步回復生產生活,還需要兩周到三周吧。

    2、民企什么時候拿到錢?

    是真正意義拿到錢,解決當下的兌付危機,不是喊話表態,也不是出政策,而是拿到錢的結果。

    樂觀的預判大概會在6月底。

    主要看兩個方面:

    1、融資渠道打開。就是銀行開綠燈,放松三道紅線,貸款兩集中。

    1、營銷端拿到錢。就是讓買房人買房。

    第一點,融資端拿到錢,首先就是關于暴雷房企的政策。

    目前對于爆雷民企并沒有出現更好救助政策,爆雷民企債務危機還遠未解決。

    以最直觀的發債數據看,盡管多部門表態支持民營房企發債融資后,部分房企按要求上報發債計劃。但結果是,截止到515日, 房企發行公司債規模為297.31億元,僅僅是去年的三分之一。

    就是這么一小點的發債規模里,就包含約65家房企發行的公司債,而65家里面除龍湖、金科等幾家民營房企,其余均為央國企。 

    這些數據說明政策是好政策,但執行力度不行。

    所以,4月18日央行聯合外匯局再出23條金融舉措,對各部門、各銀行進行督促。 

    特別是央行還親自下場召集6大行、12家股份制銀行、5大AMC就12家問題房企紓困并購業務情況召開專題會議,并出臺了六項新政。

    世茂集團、中梁控股、綠地控股、中南建設、奧園地產、恒大集團、融創中國、榮盛發展、陽光城、融信中國、佳兆業、廣州富力。


    對于以上12家出險房企的項目,一定要特別注意,盡管上頭點名要紓困他們,但對項目不對開發商。所以關鍵還是項目要有價值。

    如果一個項目賣得差不多了,尾盤了,封頂了。這種一定要非常謹慎。很多爛尾房就是爛在這一步的。走到這一步,停工了,說實話距離爛尾就真是一層紙了。如果后續還有地塊,在售項目至少還有一半沒買的。是可以考慮的。 

    接著說民企融資端拿錢,有個特別事件需要大家注意——

    “5月16日,碧桂園、龍湖、美的置業3家民營房企被監管機構選為示范民營房企, 將在本周陸續發行約20億元人民幣債券?!?/span>


    這件事可以看作是民企融資渠道實質性放開的開始。

    再看銷售端是怎么做的?目前核心是三條:

    1、先吸引有錢的人入市買房,引發漲價預期

    2、直接棚改送錢,讓沒錢的人拿到錢入市買房。

    3、讓沒有錢的人看到好的預期,比如經濟向好收入增加,刺激進場買房。

    如何吸引有錢人進場呢?棚改的錢從哪里來呢?如何讓沒錢的人看到經濟向好的預期呢?

    發債。簡單說就是靠政府財政背負杠桿來驅動投資,從而帶動就業、消費。

    最新的消息是專項債要在6月底發放完畢。往年是11月底之前。 

    還有大基建。在最新的中央財經委會議上,提到今年大概會有十四點八萬億的基建計劃。

    另外最近輿論也開始吹風,比如清華五道口的專家們就提出,下半年要不要發行中央專項債。還有就是央行能不能印鈔給財政。 所以這也是,一季度的財政狀況是,收的少,卻花的多的原因。錢從哪里來?就是這么來的。

    所以只要解封,各種投資會井噴式上馬,各種錢就開始循環起來,房企們也會拿到錢,開始參與拍地,項目開始復工,利率不斷下調,購房門檻不斷下調,然后只要購房者開始進場買房,就會出現人傳人現象。

    參照國家層面給予房企融資端和銷售端的政策,后面的事情會是什么呢?我們大概把這個時間線給大家盤一下:

    1、解封后,或者更具體一點是上海解封后,應該是標志性的時間。大概就是5月下旬。

    2、土拍市場實質性回暖會在6月底。因為房企實質性的拿到錢。

    3、7、8月份主要城市的市場情緒會起來,至少成交量會上來,9、10月應該是能看到價格上漲的。

    具體到各個城市還是會有不一樣的。


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    目前有種擔憂是,上海的疫情結束后,很多外企估計會撤走,很多中小企業也會倒閉,樓市的斷供、斷貸會繼續擴大,這種擔憂不是沒有道理的。

    這也是這一次中央層面這么著急救樓市的原因。

    在這種背景下,這種急剎車的政策很容易導致刺激過度。

    所以很多朋友會講,這一次會不會像2016年那樣再來一波普漲行情吧。許多人的看法是,不會再有大普漲行情了。

    我的看法是相反的,參照目前的趨勢,接下來依然是一輪普漲的。

    但有兩點需要注意:

    1、普漲也是分先后的,

    2、漲幅也是分化的。

    其實和2016年是一樣的。

    有些城市是2016年漲的,有些城市是2017、2018年才漲的。有些城市上一輪漲50%,有些學只漲了20%。

    因為有先后,所以,一定是看城市時機。這樣你可以多走一個周期。多走一個周期相當于多賺一次,比如上一輪鄭州是2016年漲的,西安是2017年,重慶是2018年。如果你分別自在2015年買鄭州,2016年買西安,2017年買重慶,是不是買了都漲了。

    普漲不是一起漲,是分先后的。

    今年看一個城市有沒有行情,主要看三點:

    1、城市類型
    2、調整時間夠不夠兩年以上。
    3、政策面放松情況。

    從房產投資的角度,中國城市大體可以分為四類:

    1、領漲城市,特指一線城市,北上深廣,每輪行情的啟動都是從一線開始的,他們就是樓市帶頭大哥、風向標、發動機。

    2、跟隨城市,特指一線的小弟,

    比如,北京的小弟,廊坊、天津;上海的小弟,蘇州、南通、嘉興;廣州的小弟,佛山;深圳的小弟,東莞、惠州。

    這些小弟城市的特點是同時擁有本地和一線外溢兩種購買力。所以通常大哥漲完,他們迅速就會跟上。因此,這些小弟城市如果自身經濟和產業強的話,是非常值得關注的城市,比如東莞、蘇州。

    3、二線城市,又分強二、弱二。

    比如杭州,強二線,有錢有新興產業,無疑是值得的重點關注的城市。

    而類似鄭州、濟南、石家莊、武漢、成都等這些省會城市居民收入和財富積淀一般,本地購買力有限,主要是以本地人剛需、改善自住市場為主。

    還有一種像青島,大連這種計劃單列市,屬于改革開放初期先富起來的地方,居民有一定的原始財富積累,中高端市場房價是有支撐的,但目前也是本地人市場為主。

    4、三四線。

    除了江浙、福建部分三四線城市,其它基本沒啥價值。

    從樓市周期看,一輪大行情的過程,是從一線開始,然后是小弟城市,然后是強二、弱二,最后三四線。

    這里面需要注意一點的是,參照以上輪動線的大前提下,整體是從南往北,從強到弱的過程。

    目前本輪行情中,一線基本都已經漲過了,小弟城市中,有的漲了,有的沒漲。

    所以接下來最先啟動的就是還沒漲的小弟城市,比如蘇州、佛山。

    其它二線城市,主要看調整時間夠不夠兩年以上和政策面放松情況。

    綜上,結合城市類型、調整周期(包含存量)、政策面,有幾個城市需要注意:

    1、需要跑步進場的城市,蘇州、佛山;

    2、需要重點關注的城市,東莞、杭州、南京、鄭州、福州等;

    以上城市最新調控新政——


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    解封之后,樓市會怎樣?

    自4月29日,政治局對今年房地產政策定調之后。

    接下來無論是金融市場還是房地產市場,接下來就是利好,不能有利空了。

    5、6月各地救市會更瘋狂。速度更快,頻率更高。

    5月15日,央行已經下調了首套房貸利率,低至4.4。 

    接下來,大家要特別注意各銀行信貸端的變化,比如首套資格認定條件、經營貸最新審查條件等等。會給一些沒條件、沒資格的人釋放機會。

    還有,上海疫情之后,直觀體現在樓市的是,老破房源和改善區域改善房源會形成兩種極端,一種熱賣上漲,一種無人問津甚至拋售。這一點也會體現其他已經上漲的一二線城市中,比如深圳、廣州、北京、杭州、寧波、廈門、西安、合肥、東莞等。
     

    本篇文章來源于微信公眾號:                 米宅

    中國樓市未來走勢

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