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    青島最危險的學區房已經產生,請注意避險!

    38 人參與  2022年05月13日 09:28  分類 : 青島房產  評論

    因為最近是青島小學入學信息采集的時間,所以我連續寫了幾篇關于學區的文章。今天,我想給大家提出幾點避險意見。

     

    01 浮山后學區的現狀

     

    現在青島學區的熱度已經起來,這其實是每一年青島都會迎來的一個行情。上半年火爆,下半年熄火,向來是青島學區房的一大現象。

     

    我曾經分析過,浮山后學區房價格在去年上半年平均單價上漲2000元,下半年下降1000元,全年平均上漲1000元/平。

     


     
    以現在的行情,今年上半年學區房的漲價幅度不如去年,但也很是火爆。
     
    這兩年,浮山后因為宜居宜學,已經代替市南中片成為青島最火的學區(為了避免引戰,這里著重說明是最火,而不是最好)。
     
    浮山后又是青島最特別的一個學區,因為歷史原因,其范圍橫跨市北和嶗山兩個轄區
     
     
    我們本來以為浮山后學區最大的風險來自市北區的部分,因為又是浮山后三小區配套初中,又是同德路小學、勁松三路小學,家長們普遍害怕新建學校會拉低浮山后的水準。
     
    結果浮山后三小區配套初中成為富源路小學東校區(也有成為其他初中分校的可能),浮山后學區最大的“隱患”已經解除,家長們終于可以放下心來。
     
    但殊不知,浮山后學區最大的風險點不在市北區部分,而在嶗山區部分。
     

    02 嶗山區浮山后的現狀
     
    浮山后區域很大,又以勁松五路為界,東為嶗山區,西為市北區。
     
    屬于市北區的浮山后,即如上面那張地圖所示全部屬于浮山后學區范圍;而屬于嶗山區的浮山后部分,卻不完全屬于浮山后學區。
     
     
    上面這張圖中劃定的范圍就是嶗山區浮山后的傳統區域,即是勁松五路以東,海爾路以西,滁州路以南,銀川東路以北。
     
    這個區域有三個小學,即嶗山二實驗小學、浮山小學、合肥路小學。
     
    區域雖然不大,卻是青島最復雜的學區:三個小學就有兩個交叉學區。
     
    我和大家捋一捋,浮山小學的絕對學區,即鐵定且只能上浮山小學的區域,是遼陽東路以南、勁松七路以西、同安路以北、勁松五路以東區域,包括東盛花園、香邑暖山、遠洋風景、遠洋自然、金地悅峰、印象畔等小區。
     
    嶗山二實驗小學的絕對學區為遼陽東路以南、海爾路以西、銀川東路以北、勁松七路以東區域,包括奧林花園、成盛花園、馨和小區、埠東佳苑、恒易慧心園、和悅藍庭、十八號公館、東城國際、金頂花園、金澤人才公寓等小區。
     
    合肥路小學的絕對學區為滁州路以南、合肥路以北、勁松五路以東、海爾路以西區域+遼陽東路以北、合肥路以南、勁松八路以東、海爾路以西區域,包括溫哥華家園、青建橄欖城、蒙地卡羅小區、七星花園、世紀華庭、竹韻山色、北村小區、采菊苑等小區。
     
    浮山小學和嶗山二實驗小學的交叉學區只有一個小區:魯信長春花園。
     
    浮山小學和合肥路小學的交叉學區為勁松八路以西、勁松五路以東、遼陽東路以北、合肥路以南區域,包括春光山色、開泰錦城、金光麗園、魯信含章、北村新苑、大埠東小區等小區。
     
    交叉學區的意思就是,兩個小學都可以選擇就讀。
     
    這里還有一個事情需要交代,這三個小學并不是都能上浮山后學區的初中:
     
     
    根據嶗山區的招生政策,嶗山區能夠參與浮山后學區青島二實驗初中、65中和青島四實驗初中電腦派位的只有埠東片區,即遼陽東路以南、銀川東路以北、海爾路以西、勁松五路以東區域,也就是浮山小學和嶗山二實驗小學的絕對學區、交叉學區。
     
    浮山小學和合肥路小學的交叉學區、合肥路小學的絕對學區是不能參加的,其對應的是華東師范大學青島附屬學校。
     
    至此,我們就捋清了嶗山區浮山后片區的學區情況。
     

    03 風險何在?
     
    嶗山區浮山后片區的這三所小學,口碑最差的其實是浮山小學,原因不多說。而正是浮山小學,占了兩個交叉學區。
     
    合肥路小學+華東師范這一個組合,因為是新學校不多做評判,買這個學區房子的家長朋友們心里自有一桿秤。
     
    我以前說過,國信體育場將要建一所初中,建成后嶗山二實驗小學將會劃入。也就是你買嶗山二實驗小學學區房,一個可能的結果是小學上了嶗山二實驗小學,初中就進了這所新建的:
     

     
    雖然如此,國信體育場初中畢竟還沒有公示,什么時候建也不確定,這個風險雖大,但還不是一個必然的結果。
     
    要說最大的風險,還是來自浮山小學。
     
    浮山小學改擴建工程已經于5月3日公示,馬上進入建設階段。我們以浮山后三小區配套初中為例,浮山后三小區配套初中2020年初公示,今年9月就投用了,建設時間為兩年。
     

     
    那么,浮山小學改擴建工程最快將于2024年完工,這是一所九年一貫制學校。
     
    這個影響是很大的,我分三個方面來說:
     
    一是浮山小學的絕對學區,你現在買這個小學的絕對學區范圍內的房子,6年后的小升初大概率是上不了浮山后初中的。因為這是九年一貫制,只能上自己的初中。而現在小學低年級的學生到小升初時也要上這個自己的初中。
     
    二是浮山小學和嶗山二實驗小學的交叉學區,也就是魯信長春花園。浮山小學改擴建工程完成后,魯信長春花園將只能上浮山小學,不能上嶗山二實驗小學,不能上浮山后學區初中。
     
    我這么說是有理由的,下表是嶗山二實驗小學官方招生簡章配的圖:
     
     
    這里面說的很明白,魯信長春花園是浮山小學招生范圍,不是嶗山二實驗小學招生范圍,只是在浮山小學改擴建工程完成前暫時作為交叉學區。
     
    三是浮山小學和合肥路小學的交叉學區,雖然沒有見到具體的文件,但以學區面積來看,這個交叉學區屬于浮山小學的可能性大點,或者說到時候分給浮山小學的面積大些。
     
    基于上面這些原因,基于對待建學校教學質量的未知和浮山小學的基礎水平,我認為浮山小學學區房是目前青島學區房中風險最大的。

    當然,也不排除浮山小學經過改擴建后一飛沖天、實現逆襲的可能。

    本篇文章來源于微信公眾號:                 青城山說

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    本文標簽:青島學區房  

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