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    ?5000字泣血長文:青島學區房終極攻略!

    20 人參與  2022年05月09日 14:14  分類 : 青島房產  評論

    這兩年,青島的學區政策發生了很多大的變化,導致眾多家長無所適從,不知道怎么買學區房、該什么時候買學區房、該買什么樣的學區房。

     

    今天,我針對目前已知的學區政策,按照孩子的年齡階段給家長們支一些招。

     

    我的學區觀點

     

    我先闡述一下我的學區觀點,下面的諸多論斷都是以這些觀點為基礎的。

     

    我認為從幼兒園到大學這一整個教育階段中,家長能用財力、人力為孩子人生做出一些重要貢獻的時間點在于小學、初中。

     

    幼升小,根據房子和戶口劃片招生;小升初,根據小學學籍對口招生;孩子面臨的第一道需要靠考試成績來決定命運方向的坎就是中考。

     

    中考有分流,上高中和上中專有天壤之別;上好高中和上差高中,又是云壤之別。后面高考、研考,主要就是看孩子自身的學習能力了。

     

    因為上小學、初中不需要考試,卻和房子、戶口有強制性關系;而好初中上好高中的概率更大,所以就在小學、初中階段產生了學區房。

     

    小學階段,孩子的學習成績更多的在于家長的陪伴和教育;初中階段,孩子已經有了一定的判斷能力和學習素養,這時更多的是靠學校的學習氛圍和老師的教導。

     

    另一方面,決定孩子命運的第一道坎在中考,這是在初中結束時,與初中的教育水平密不可分。

     

    因此,所謂學區房,更多的是指初中學區房。

     

    青島一些小學NB、初中一般的學區,像臺六、平二逐漸沒落,以至于需要從浮山后、啟元學區招生一年級學生,就是上述這個原因。

     

    而小學一般、初中NB的學區,像浮山后,卻逐漸崛起,已經把臺六、平二這種學區遠遠落在后面。

     

    基于此,我個人認為青島目前真正的學區主要有以下這些學校:

     

     
    上表中,紅色字體是我認為的第一梯隊學校,也是這些年青島家長們普遍認可的學校和中考中表現優異的學區。
     
    這其中未來幾年會出現變局的是浮山后學區的嶗山第二實驗小學、浮山小學,這兩所學校位于嶗山區,由于種種原因現在可以對口就讀市北區的浮山后初中。
     
    但未來幾年隨著嶗山區在浮山后新改建學校的實施,嶗山第二實驗小學、浮山小學將會脫離浮山后學區,這一點我已經在《突發!青島學區房又迎來三大變化!》詳細說明,這里不再贅述。
     
    我對學區的第二個觀點是,我只認可有中考成績驗證的學區。
     
    我們知道,青島這些年引進了一大批省內外名校,數數也有二三十所了:
     
     
    新學校、名校太多,誰也不知道哪個能成長起來,買這些沒有升學成績驗證的學區房還是有很大風險的。
     
    原因有二,一是這些名校已經規?;?、集團化辦學,青島的這些分??赡苤皇菕煲粋€名頭,名校發揮的作用很小。
     
    對于這些名校來說,青島的這些分校只是一個項目,只是他們學校的一個產業,說難聽點就是一個賺錢的路子。
     
    名校的師資資源有限,很難分給青島的分校,能傳遞過來一些辦校經驗就是最好的了。
     
    像城陽要引進的培文學校,已經有貴陽、延安、來賓、鎮江、渭南、寧德、聊城、安順、泉州、蚌埠、梧州、廣州、湖州、大名、達州等分校了;青島本地的青島實驗初中,也有市北、西海岸、嶗山、李滄4所分校:
     
     
    分校太多,學校的精力、資源很難跟得上,可以期盼的“憧憬”實在不大。
     
    二是因為優質師資、生源的限制,每個區市最終只會產生1-2個優質學區。市南已經有中片、東一片,所以我們看到市南西部和東部怎么努力、怎么建名校都無濟于事。
     
    市北區的浮山后學區崛起了,啟元也有抬頭之勢,原來的學區臺六、平二、53中就沒落了,市北區的師資、生源承載不起那么多學區共存。
     
    以此來判斷,李滄、城陽、西海岸等區市會產生新的學區,但最多只有一兩個,大多數的“名?!苯K歸是“凡塵”。
     
    所以我說,買沒有升學率驗證的學區房,風險很大!
     
    說完我的學區房觀點后,我們再來看看怎么按照孩子的年齡階段來買房。
     

    0-3歲孩子
     
    青島很多優質學校都有預警,要求提前買房落戶,要求落戶時間最長的是2年。
     
    0-3歲的孩子,距離上小學還有3年以上的時間,所以這個年齡段孩子的家長都不用太著急。
     
    這個不著急是指的買二手房,要是買新房的話,就得開始著手了。
     
    我們看看這些公立學區的學區房情況,市南中片、市南東一片、嶗山育才、啟元基本都沒有新房了,目前只能買二手房。
     
    浮山后學區是一個特殊的存在,浮山后面積很大,但二手房房齡斷層太嚴重,大多數的二手房都是2010年之前建成的,少數幾個次新房小區像保利葉公館,因為稀有導致單價太高了。所以,你要是等到需要的時候再去浮山后買房,很大可能買不到合適的房子。
     
    浮山后有幾個新樓盤,相對于二手房更加合適一些,但新房建設時間兩三年,再加上辦理房產證的時間,基本就得3年了。
     
    浮山后又要求提前一年落戶,后面幾年孩子太多可能還會延長落戶時間。這么算的話,這一年齡段孩子的家長也該著手了。
     
    幼兒園小班
     
    這個幼兒園小班,指的是現在上小班,那么今年9月份就得上中班了,2024年9月上小學。
     
    青島目前有落戶時間限制的學校都在下表中:
     
     
    我們看到,市南中片的德縣路小學、萊蕪一路小學,市南東一片的市南實驗小學、鎮江路小學要求提前兩年落戶。
     
    現在上幼兒園小班,2024年9月上小學,正好間隔了2年時間。
     
    也就是說,你的孩子要想2024年上德縣路小學、萊蕪一路小學、市南實驗小學、鎮江路小學,就得在今年的8月1日之前買房落戶。
     
    這么一算時間就很緊了,距離8月1日只有不到3個月了。
     
    為什么要專門提到這一點呢?
     
    這是因為市南中片、市南東一片的學區房太貴了,這4所小學之外的學區房單價動即七八萬,房子還又老又小,不能住人。
     
    市南中片、市南東一片只有德縣路小學、萊蕪一路小學、市南實驗小學、鎮江路小學還有廉價、可以貸款、可以居住、低總價的房子。
     
    如果你家里底子不厚,那么在市南中片、市南東一片想買一個既能上學又能居住的房子,就只能在這4所學校中選了。
     
    所以,普通家庭想去市南中片、市南東一片,幼兒園小班僅剩的幾個月是最后的時間了。
     

    幼兒園中班
     
    現在上幼兒園中班,今年9月上大班,2023年9月就得上小學了。
     
    這個年齡段孩子的家長,在時間上已經不占優勢,時間很是緊迫。
     
    市南的德縣路小學、萊蕪一路小學、市南實驗小學、鎮江路小學已經不能選了。
     
    浮山后要求提前一年落戶,時間界限是6月30日,距離買房落戶截止時間只有50天。50天時間,全款買房沒問題;貸款買房,就得選放款時間快的銀行了。
     
    很多人會有一個誤區,認為只有放款后才能落戶,怕時間上來不及。其實,買二手房不需等到放款,一般你交上首付、辦理貸款之前就會過戶,過戶當天就能拿到房產證。
     
    也就是說,你交上首付的當天就能拿到房產證。你所要做的,就是和房東商量好過戶之后馬上遷走戶口。
     
    相應的,對于其他要求提前一年落戶的學校,也能計算出你買房的最后時間。對于沒有指明落戶時間界限的,可以按照9月1日。
     
    幼兒園大班
     
    幼兒園大班的家長,是最頭疼的一批,因為今年9月就要上小學了。
     
    那些要求提前一年或兩年落戶的學校,已經錯過了。這部分家長目前只有四個選擇:
     
    一是上公立小學,目前可選的只有市南中片的青島實驗小學、太平路小學、大學路小學、文登路小學,市南東一片的嘉峪關學校,浮山后的浮山小學。
     
    當然這些學校的學區房缺點也很明顯,市南中片和東一片只能全款買那些老破??;而浮山小學因為改擴建的原因,到時候小升初大概率上不了市北的二實驗/四實驗/65中。
     
    即使選這些公立小學,時間也很緊張。我們從本文第一張圖可以看出,今年信息采集的截止時間為5月31日,也就是說,你還想買房上學的話,只有22天時間了。
     
    二是通過私立小學上公立初中。格蘭德小學可以上浮山后的初中,櫸園學??梢陨鲜心现衅某踔?,格蘭德小學、櫸園學校沒有具體的學區房,格蘭德小學要求市北戶籍即可,櫸園學校要求市南戶籍。
     
    所以說,你如果是市北或者市南的戶籍,可以選擇通過這兩所私立小學上公立的初中;要不是市北、市南的戶籍,一樣得面臨去這兩區買房的困難,因為只有22天了。
     
    但并不意味著你報名格蘭德小學、櫸園學校就一定能上,因為私立小學報名人數超過錄取人數的話,就得搖號招生,這就是私立小學的風險:
     
     
    因為今年是青島二胎入學的第一個高峰期,格蘭德小學、櫸園學校的報錄比會比前兩年嚴重,風險也在加大。
     
    三是上私立小學、初中。這一方式最大的風險仍然是報錄比超過1的話需要搖號。
     
     
    今年幼升小的孩子那么多,聽說有幾個優質的私立小學還縮減了招生數量,甚至于今年不招生,這將使得今年上私立小學的風險格外大。
     
    四是先上普通小學,然后后面再通過買房落戶,中途轉學到優質小學或初中。我非常不建議這么做,因為今年是二胎入學大年,以后你孩子上學的每一年級學生都爆滿,中途轉學(向優質學校)的可能性微乎其微。
     
    目前,市北浮山后小學轉學要求提前一年落戶,浮山后初中2025年開始不接收別的區域的小學畢業生,即使你的孩子房子、戶口都在浮山后也不行。
     
    所以,以后轉學越來越難。未來,小升初更多的是看學籍,不看戶口和房產證。
     
    小學一年級和二年級
     
    現在小學一年級、二年級,2025年9月分別上五年級、六年級。
     
    參考浮山后,未來青島的優質公立初中很有可能都會要求2025年開始不接受非本區域學籍的小學畢業生。
     
    所以,你希望中途買房落戶、進而小升初轉學優質公立初中的愿望是不大可能實現了。
     
    這就要求,你要想上優質公立初中,就得在現在馬上買學區房,然后一直去問對應小學有沒有空余學位。
     
    因為,你各方面都達到條件了,人家小學沒有空余學位也是白搭。
     
    你可能會說,上不了優質公立小學,可以上私立啊。其實,轉學私立也很難。像超銀、新世紀,中途轉學的空間不大;格蘭德和櫸園學校對轉學的要求也很高,聽說格蘭德中途轉學已經要求是浮山后的戶口了。
     
    小學三年級
     
    現在小學三年級,2025年小升初,這正好卡在優質公立初中要求的時間點上。
     
    這一批學生轉學很是困難,2025年小升初轉學優質公立初中的可能不大,而中途轉小學又受制于空余學位困擾。
     
    對于小學三年級,采取的措施仍然是和小學一年級、二年級一樣,馬上買房落戶,然后等空余學位來轉學。
     
    小學四年級和五年級
     
    現在小學四年級、五年級,分別在2024年、2023年小升初。
     
    這部分家長,可以現在買學區房,然后在小升初時選對應的優質初中,時間上還是很從容的。
     
    小學六年級
     
    現在小學六年級,今年小升初,馬上就要報初中了。
     
    如果你還想要報優質公立初中,那么時間很是局促了,需要在5月份完成買房落戶,然后在報對應的公立初中。
     
    報名的時候有幾點需要注意:
     
    市區的第一志愿都是青島實驗初中和37中,建議可以一試,這就是中彩票的幾率。
     
    第二志愿是重點,要么選對應的公立初中,要么選私立初中。公立初中沒什么可說的,該是哪個報哪個就行。
     
    因為現在青島實行公民同招,第二志愿你報了私立就不能報公立,報了公立就不能報私立,所以一定要謹慎選擇。
     
    私立初中和私立小學不同,私立小學只能招收所在區的適齡兒童,私立初中則可以招收市內三區的小學畢業生。
     
    報私立初中的最大風險還是報錄比超過1時需要搖號:
     
     
    去年時,青島的幾個優質私立初中報錄比都超過1了,今年會更加嚴重,未來幾年二胎高峰期小升初時會特別嚴重。
     
    上表中的直升名額是指私立初中自己的小學,超銀初中對應超銀小學,青大附中對應新世紀小學,國開、銀海也是對應自己同名字的小學。
     
    因為小升初時公轉私風險太大(僅限優質私立初中),我還是建議大家在幼升小時就選擇上優質私立小學,這樣才能保證100%上對應的優質私立初中。
     
    這樣做還有一個好處,你在幼升小時沒有搖上私立小學,那么還有小學六年的時間可供你想別的辦法,不至于到六年級搖不上私立初中而望洋興嘆。
     
    一點體會
     
    上面我分析了不同年齡階段孩子的學區選擇問題,具體到初中就沒有必要分析了。已經上初中了,基本就定了,能再轉學的可能不大。
     
    通過這些分析可以看出,孩子年齡越大,想要上優質學?;蜣D學的可選擇范圍越小,可供實施的措施越少,家長越被動。
     
    所以,我仍然建議有學區需求的家長,盡可能早地開始考慮學區的問題。


    本篇文章來源于微信公眾號:                 青城山說

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