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    威海房產,威海海景房

    國內房價要么一起漲,要么一起跌,如果小城市房價不漲,大城市房價也漲不起來的。

    141 人參與  2022年05月04日 20:05  分類 : 眾說房產  評論

    國內房價要么一起漲,要么一起跌,如果小城市房價不漲,大城市房價也漲不起來的。
    這段時間很多房產專家都在唱衰北方樓市,還有三四五六線城市的房價,以來證明自己不是一個無腦房漲漲,他們舉的最多的例子,就是說南方城市的房價漲的比北方城市高,大城市的房價漲幅比小城市多。
    實際上他們這種就是瞎扯淡,國內過去十年來,房價就是一個普漲,你不管在哪個城市買房,房價對比十年前,都是兩倍以上的漲幅了。
    舉個很簡單的例子,2015年的時候,杭州房價1萬7,石家莊房價6000,現在杭州房價34000,石家莊房價13000,你看著好像杭州房價漲了17000元,石家莊房價只漲了7000元,但是從漲幅來看,石家莊、杭州漲幅是差不多的,都翻倍了。
    很多房產專家都利用邏輯差來誤導粉絲的想法,不會動腦,就很容易掉坑里去。
    下面這個是隨便網上找的一個10年房價漲幅排名圖,大家可以看里面有多少個是三四五六線城市,有多少個北方城市。
    房價要么都不漲,要漲,就一起漲了



    農村富不富,和這個農村當年歷史條件有很大的關系。
    彭叔自己家是揚州一個農村的,我們那個村子在60、70年代的時候,有一些人就在那些個機械廠工作,主要弄汽車這一塊,然后80年代、90年代那會人們可以外出工作,也就是GG開放了,村里面就是老師傅帶徒弟,大家都出去闖了,那個時候,在我們村里面,誰家還有成年男子平時在家,沒有去外地闖蕩的,都會被全村人看不起,然后大家都是只有過年才會回家,于是我們那個村在90年代的時候,就已經是家家小轎車,家家小別墅了。
    彭叔后來扶貧在西部的一個貧困村里面,彭叔發現這個村的人在80、90年代也是各種出去打拼,但是他們村沒有人會技術,這就導致他們出去打工,就是去礦上,要么就是去修橋之類的,然后整個村的老一輩的人去礦上,他們的后輩,到現在,出去打工,也是在礦上,要么就是修橋。
    其實人的很多選擇,都是跟著歷史環境來的,當年東部那邊技術多,工廠多,很自然那邊就是有那種氛圍,然后老一輩的人學的是技術,然后給下一輩傳的也就是技術,一代傳一代,就形成現在江浙那邊比較富裕的農村,而西部那邊的農村,以前就沒有什么工業基礎,農村就是賣苦力。
    你不能看西部那邊的農村窮,就覺得他們是不努力,不上進,實際上他們也很努力了,也沒躺在家里等靠要,但是他們沒有技術,沒有趕上那趟車,然后就成了現在這樣。
    舉個很簡單的例子,你看南通那邊的一些出建筑工人的農村,也很窮,沒有什么技術,沒趕上那波浪潮,差距就拉開了。




    現在樓市利好多的彭叔的鐵粉都爆料都停不下來了
    全國各地的樓市都在放松,什么限購、限售、降低契稅、提高公積金貸款額度等等的,放個不停。
    這么多利好下來,那些之前在樓市里面賺過錢的人,已經開始忍不住了,他們是之前在樓市里面吃到肉的人,他們嘗過房價大漲的好處,而且最主要是他們手上有錢,而且他們不知道該買房,只能憑借自己以前的經驗,繼續買房。
    這也就達到了我們調控想要的目的,讓這些在樓市里面賺到錢的人,再把他們手上的錢,送回到樓市里面來。
    等房企把欠的美元債還的差不多了,就該收網了。




    #馬某某涉嫌利用網絡從事危害國家安全活動#
    老胡也出來辟謠了,這個馬某某,不是大家想的那個馬某。
    其實這個事情的有意思的地方,是在于大家對一個人的觀點的轉變,如果這個新聞,放在2020年以前,有誰會覺得這個馬某某,就是那個馬某,誰會往那方面聯想。
    可是現在,出了一個這種馬某某,那么多人就覺得的這是馬某,這種思想上面的轉變,才是有意思的事情。




    大家想想我們現在是什么情況,人口出生率連日本都不如了,怎么辦?那些房產博主還在扯什么人口出生率低是因為人的素質高了,根本不是因為高房價。實際上房價每漲10%,人口出生就會下降一些,這已經是被科學家證實了的,固然高學歷的人生孩欲望會低,但是那些多低學歷的人,他們為什么不生了,還不是因為房價高,導致結不起婚。別看現在網上很多人說沒房也能結婚,但實際上以彭叔現實中的觀察,一個女生家庭可以接受這個男生不給彩禮,但是很難接受男方沒有房子的。房價這么高,年輕人買不起房,還怎么結婚呢?還是繼續拿小日本舉例,小日本現在房價跌了,房價收入比只有13左右以后,小日本那些非核心城市的出生人口是在增加的,換句話來說,日本大城市的出生率是在減少,但是小城市的出生率是在增加,而我們是大城市、小城市,出生率都在減少。



    樓市的長效調控機制不取消,光靠放松限購、限售,房價還是很難漲起來的。
    房價上漲是要建立在銀行給抬轎子的情況下,銀行不給抬轎子,房價拿什么漲呢?
    彭叔就舉個很簡單例子,以隨便一個強二線城市房價來說,現在有一套房250萬,然后銀行按照250萬發放貸款,那就是個人掏75萬,銀行掏175萬,大家看到這個75萬是不是覺得自己湊湊還能有,然后兩年過后,炒房客說的房價大漲要來了,房價從250萬變到了400萬,漲了150萬,漲幅也就是50%多點,都沒翻倍,然后如果銀行給你抬轎子,那么這套400萬的房子,你是首付只需要120萬,銀行超過于280萬,看著房價上漲150萬,但實際上在銀行的幫助下,你首付只多了45萬而已,也許你再咬咬牙,你還是能湊得起,但是當銀行不給你抬轎子了,房價漲到了400萬,銀行還是按照250萬給你發放貸款,那么你就要獨自承擔這150萬的漲幅,也就是你首付變成了225萬,這個時候你牙齒都咬碎了,都買不起了。
    沒幾個人接的動盤的話,房價拿什么上漲。銀行是房地產的爺爺,銀行不給房地產好臉色,房價連個動靜都不會有。



    和一個同學見面,他是這邊一個城邊邊的一個農村的。
    他們村以前有個很厲害的村SJ,在那個村SJ的帶領下,每次這邊分到什么項目之類的,這個村SJ都能搶到最好的項目,然后他們這個村在這郊區的村里面,發展的算是最好,也是最有錢的。
    但這個村SJ也有個問題,他比較有私心,每次拿到項目,他要吃一些,然后他才給下面村民分。
    后來有部分村民對他越來越不滿,覺得你憑什么吃大頭,然后就告他,這幾年打村霸,各地管的比較嚴,然后接著這波就把他給打倒了,逮進去了。
    然后這個村就換了新SJ上來,然后就什么好事都輪不到了,項目都拿不到了,都成別的村了。
    彭叔不說對錯這事的對錯,只說一下這個現實情況。
    我們現在提倡精神文明建設,就是因為當下有能力的人普遍有私心,沒私心的人又沒有太大的能力。




    現在關于房價有沒有泡沫,高房價的是利還是弊,彭叔覺得真的沒有爭議了,高層不止一次的說國內泡沫最大的就是房地產泡沫,房地產泡沫是灰犀牛。
    這彭叔隨便找的一張全球房價收入比的數據圖。大家可以看到,我們國內的房價收入比,在經歷了2020年這波房價上漲以后,深圳房價已經取代了香港,成為全球房價收入比最高的城市,就此,國內房價收入比最高的5個城市,全是我們的了。
    有的人說一線城市房價高,是因為全國的有錢人都到一線城市去買房,所以一線城市房價高是合理的。那么我們姑且認為這個理論是對的,那么為什么提出要對一線城市征收房地產稅的時候,這些人又站出來說一線城市的人比較窮,他們交不起房地產稅,那既然一線城市的房子都是有錢人買的,那為什么連1%的房地產稅都交不起呢?
    大家要知道在國外的一線城市,房價越高的地方,房地產稅就越高,最高的地方光房地產稅可以高達2%到3%,還沒有免征面積,那如果我們國內的一線城市真的那么富裕的話,怎么會連1%的房地產稅都交不起?如果說一線城市的人連房地產稅都交不起的話,那么是否可以說明一線城市的人收入也不高,所以才交不起房地產稅,再接著推,如果一線城市的人收入也不高,那怎么能撐得起這么高的房價,這里面的差距不就是泡沫了嗎?




    國內幾乎沒有哪個城市房價是沒有泡沫的,包括長沙在內,彭叔以前就說過,長沙只是因為國內同等級的城市房價都太高了,所以才把長沙房價給顯的那么低,但實際長沙房價也不低了,長沙的房價收入比也比較高了,只是其他的城市太奇葩,所以才顯的長沙樓市比較正常。
    實際上我們現在就是在泡沫上狂歡,過去的十年里面,就是一個無物不金融的時代,只要是能炒的東西,過去十年有哪樣沒有被炒過。房價就是在這種氛圍下,紅了十年。那么現在問題來了,泡沫始終都是泡沫,我們要回歸到實體經濟當中了。彭叔經??吹揭恍┓慨a專家去嘲笑老美,說老美現在全部都是靠金融了,一點實體都沒了。然后彭叔就有點想發笑,彭叔覺得這些所謂的房產專家估計連數據都沒看,張口就說,在2018年的時候,我們的金融業就已經占比GDP的7.7%了,老美的金融業占比GDP才7.4%,比我們還要低。我們這些年金融業發展的太快了,就像一個脫韁的野馬一樣,所以才誕生了一個又一個的泡沫。過去這些泡沫誕生的時候,大家都很開心,跟著泡沫起舞,看的很漂亮,但是后來不行了,上面也發現這些泡沫不解決的話,對以后的影響很嚴峻,所以就開始了定向爆破這些泡沫。于是這些年一些比較小的泡沫,就被刺破了,而到了現在,終于要面對最大的泡沫了,房地產,這個牽一發而動全身的泡沫,不處理都不行了。




    其實越是特別的時候,輿論越是會管的比較嚴。
    就像彭叔上上調微博使用的那個圖片的制作者,也就涼涼了。
    如果說一切都是好的,一切都是增長的,那么很多問題都不會暴露,但是當經濟不能快速增長的時候,一些矛盾就會暴露出來了。
    這個時候,那些意見LX的立場就很重要了,一些話,哪怕是真的,也不能隨便說,不然會起到不好的影響。
    越是差的時候,輿論越要在自己人手上。




    其實很多人都覺得打壓房地產,是為了刺激生育,讓年輕人生孩子,而實際上這只是一個方面,而不是最深層次的原因。因為現在年輕人的生育觀念已經改變了,就算把房價打下去,年輕人不愿意生的,還是不會生,只能說是一些學歷或者家庭比較傳統的人,他們還會比較愿意生,大部分還沒結婚的年輕人,已經不會生多胎了。那么不是為了刺激年輕人生孩子,又為什么要這么打壓房地產呢?
    這就要回到了彭叔最開始說的那個問題,我們現在不解決這個問題,就要留給我們的下一代去解決這個問題。從人口的結構上來看,我們現在還有最后一次解決房地產泡沫問題的機會。因為我們現在還沒有完全進入到深度老齡化社會之中去,還是有改變的機會,如果等到再過十年,我們完全進入到了深度老齡化的社會里面,那就完蛋了,那個時候要是房地產泡沫破了,我們這些老人,估計也得上街去打老年工了。




    日本當年在70年代的時候,房價泡沫就爆過一次,但是因為那個時候日本還很年輕,所以沒用兩年,日本就走出來了,直到了90年代,日本的房地產徹底爆了,結果剛好這個時候日本開始了老齡化,于是就成了現在大家都知道的樣子,70多歲的老人還要出去開出租。
    我們現在是處于日本70年代到90年代的中間點,我們現在還有機會解決房地產泡沫的這個問題,但如果再拖到十年以后,我們都老了,那個時候要是房地產泡沫破了,那后果要比現在嚴重多了?,F在調控樓市,是在和時間賽跑,為什么大家都覺得現在樓市調控政策出來的那么密集,本質上就是因為我們在和時間比賽,要在我們這批人還沒有老去之前,把房地產泡沫給解決了,不能留給下一代。大家想想,2015年的時候人口出生是現在的幾乎兩倍,而2020年人口出生肯定是減少,今年肯定又是個少,明年又是個少,想想光這三年,人口就要少多少,我們現在還不趕緊解決這個問題,拖到以后,等我們老了,就輸不起了?,F在就算沒搞好,硬著路了,有個三五年,我們就又好了,但是等到十年后,再弄,那個時候人口減少的已經非常明顯了,就晚了。




    國內如果真的要放松樓市調控,那必定會放松銀行信貸,這個是最核心的指標,如果銀行那邊還是在收緊房貸業務,那么就不存在放松這一說。彭叔還可以再給大家透露一點,現在上面的確是要保房企,因為房企現在欠都是銀行的錢,要是房企涼涼了,基本上就相當于我們斷供了一樣,把雷就都甩給了銀行,所以上面是不會看著房企大規模的涼涼的,會出臺一些利于房企轉型的政策,就是讓房企往房子的維護、長租、物業等方面轉,如果房企愿意轉,政策肯定會有傾斜,要是不愿意轉的,那就等死吧。這些房企老板也別想著真的能那么順利的把爛賬就推給銀行,根據彭叔的猜測,這次上面是來真的,房企里面的核心管理者,要是敢把錢留在自己的口袋里不掏出來,而就光想著把鍋甩給銀行,那么這個管理者有可能要進去吃牢飯了。過去的這些房企老板,有幾個底子能經得住翻的,只要人還在國內,有的是辦法。
    房企得救,但不是白救,老板不把這些年從房地產里面賺來的錢吐出來,就要想救,門都沒,這是底線。



    希望我們能在我們手上把房地產泡沫的這個問題給解決,不用留給下一代這個泡沫。畢竟往后年輕人越來越少,老人越來越多,到那個時候出點問題,真就太悲催了。
    85到95這批人,基本上是跑的快的,勉強還能趕上點紅利,但是跑的稍微慢一點的,就啥都沒趕上了。
    95后是完全沒戲了,除非他們大學一畢業就買房,不然肯定是趕不上的。
    但是等到以后處理這些問題的時候,還得要靠他們去承受。




    不知道為什么,關于現在土地流拍的問題,很多房產專家都認為土地流拍之后,房價必然上漲,他們的邏輯是土地流拍,意味著未來供地供應量減少,從而房價上漲。那么真相的和他們說的是一樣的?
    彭叔只能說,如果房產專家的話靠譜,母豬都能上樹了,當一個房產專家從事賣房以后,他的離場就已經不可能公立了,尤其是當他的業務越做越大的時候,從屬性來講,就已經不可能以公立的心態多談論這些問題的。彭叔還發現一個有意思的地方,就是現在高喊土地流拍,房價要大漲的房產專家,你翻看他們去年3、4月份第一輪集中供地的時候,他們同樣是在高喊房價要大漲,當時他們的理由是土拍太熱了。那么大家對比一看以后,就會發現,同樣的一個人,在去年第一輪集中供地的時候,高喊土拍太熱,房價要大漲,在第二輪集中供地的時候,高喊土拍太冷,房價要上漲,土拍熱了,土拍冷了,怎么房價都要上漲?互聯網還是有記憶的,隨便翻一下知道了。



    其實現在的土拍,已經是一個博弈的地方,并不只是一個很單純的賣地買地的市場?,F在高層很明顯,是希望地方上不要對土地財政依賴太深,想要讓地方上認真的發展實業,關于這點,大家應該都是認同的吧?就是高層希望地方上認為發展實業,不要炒房。那么高層希望地方上發展實業,但是地方上卻老是陰奉陽違的,不愿意發展實業,因為發展實業就像我們創業一樣,風險太高了,而且周期性太長,有的地方頭頭一個任期還沒完,就被調走了,而發展實業一般至少3年以上,才能看到效果,而炒房的話,半年就能看到GDP明顯起來了,所以地方上都不太喜歡發展實業,和來錢快,事又少的房地產相比,發展實業明顯太累了。所以地方上一直積極性都不高。那么面對這種情況,高層怎么辦,只能通過別的一些方式來給地方上施壓,去倒逼他們認真發展實業,走實體的路子。



    我們都知道地方上對土拍收入的依賴性有多高,所以現在土地流拍,對于地方上來說,也是一個倒逼他們去發展實業的動力。畢竟靠炒房是不可能持久的,只有認真努力的發展實業,才能長遠的發展。
    其實彭叔也認為土地流拍,更加有利于房地產稅的推出。
    過去我們都知道,房地產稅推出的阻力之一,就是地方上認為多一事不如少一事,好好土地收入賺的那么開心,何必再去搞房地產稅呢,萬一開征房地產稅以后,土地賣不出去,房地產稅收的又少,那不就慘了,所以地方上對房地產稅其實有一種抵觸情緒的。
    現在土地市場降溫已經成為定局了,就算后期地方上降價賣地,地賣出去了,但是總體收入肯定會低于原來的預期,這樣的話地方上還想要維持以后的開支,就必然的要尋找其他的稅源,而在這個時候,房地產稅就會成為他們唯一的選擇了。
    彭叔不知道大家注意沒有,現在網上關于房地產稅的輿論,主流媒體全部都是支持的,包括像彭叔這個民間野V,也都是舉雙手贊成征收房地產稅,而至于現實中大部分人的意見,也都是希望能盡早的征收房地產稅。
    只等一個好的時機。



    其實每個人的生活環境不一樣,所以看到的東西就不一樣,如果他不嘗試著跳出來,他會以為他生活的環境,就是全部,所以有的人家境比較好,家里也有很多套房,他身邊的人同樣都有很多套房,然后他們不支持征收房地產稅,然后他們就覺得其他地方的人都不同意征收房地產稅,但實際上大家冷靜想想,全國上下,在一二線城市生活的人多,還是在三四五六線城市生活的人多?是擁有多套房的人多,還是擁有一兩套的人多?
    人有一個很奇怪的習慣,就是自己摔了一跤,然后他就覺得有些難受,有點疼,但是他看到旁邊有人摔的比他更慘時,他就覺得自己好像不是很疼了。這個道理放在房地產稅上也是一樣的,比如說一套房的征收0.6%,二套房的征收1%,又或者是三四線城市征收0.4%,然后一二線城市征收0.8%或者1%,這兩種不管用哪種,都能獲得大部分人的支持,因為盡管自己掏了錢,但是看到那些有錢的掏的更多,大家心里就沒那么不能接受了。



    人還是要跳出自己生活的環境,又或者說是舒適圈,不一定非要往高的地方走,有的時候回頭看看底層的生活,也可以給你帶來很多不一樣的看法。彭叔在2011年創業失敗后,剛到單位去的頭三年,就整天混日子,結交各種二代,夜夜笙歌,多的時候一晚上轉戰七個場子,朋友遍地走,那個時候彭叔覺得一個晚上花個1、2萬的,很正常,請朋友吃個飯,3、6千的是正常,后來彭叔去了農村,才知道這個世界上,原來很多人一輩子的積蓄,也才不到5萬元,窮的有可能連1萬元的積蓄都沒有,我們一頓飯吃個3、6千的,他們一年都花不到這么多,彭叔吃水果的時候,只要有一點不新鮮,彭叔就扔了,而且彭叔吃水果只吃最好吃的那一點,不可口的地方我都不吃,就直接扔了,但是到農村去了以后看到他們吃的水果,是那種外面已經有點壞了,他們吃這種水果。就是每個階層的生活真的不一樣,你在上面的階層生活久了,你就覺得好像大家都這樣,但實際上彭叔可以很負責的給你說,全國月收入低于5000元的,真的一抓一大把,非常多。
    彭叔認為我們的房地產和經濟本質上都是處于一個轉型的過程中,調控只是轉型的一個表現形式,不管有沒有調控,我們的房地產,和我們過去十年經濟的發展的形式,都要轉型了。過去的發展方式,和未來的需求,已經不匹配了,我們現在是在尋找新的一個發展點。



    其實彭叔一直認為,國內未來十年的經濟增長點,應該是偏向于內循環,而能否實現內循環,很大的地方就看能否實現共同富裕了。共同富裕的確不是打壓有錢人,但是共同富裕是要引導那些有錢人為社會的發展,奉獻他們的力量。
    大家想想,我們國內現在還有6億月收入低于1000元以下的人,還有那么多的人連飛機都沒有坐過,如果說內循環真的搞起來了,這些人的收入提高了,他們肯定是要用來消費的.
    比如說彭叔在農村看他們看的電視,都還是那種大腦袋的老電視,洗衣機有的還沒有,冰箱有的也沒有,那么大家想想,他們是真的不想買這些電器嗎?是他們買不起,如果這些人有錢了,他們的消費潛力是很大的,因為他們真的是啥都沒。




    其實上面掌握的數據,遠超外面人的想象。只是說這些數據都是秘密,不能說而已。
    彭叔就舉2個現在都知道事情。
    一個是2020年7人普,只要是參與的人,都是在事先摸底階段,是用天上衛星,來拍地面上所有的建筑物,只要是建筑物,就要派人摸底情況,看到底是干什么用的,空置沒空置。
    還有一是2021年那次XX地樓房塌了以后,全國有了一個城建的專屬城市系統,那個城市系統里面是把這個城市所有的建筑物,都錄進去了,一些小產權房、違建,在去年上半年的時候,各地的住建部門也都是挨個挨個的去實地走了的。
    現在是數據化時代,很多數據都有,但是我們普通人看不到。你以為什么都沒做,實際上人家一直都在做。
    你和職能部門接觸的越深,你越能知道什么叫做敬畏。

    本篇文章來源于微信公眾號:                 彭叔

    全國房價漲跌

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