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    變局2022丨市場篇:5月市場是否會迎來拐點?

    263 人參與  2022年05月03日 07:30  分類 : 眾說房產  評論

    2022年以來受市場低迷行情影響,疊加3月以來奧密克戎疫情多點爆發,整體樓市表現相對慘淡,下行壓力加劇:

    供應層面,房企“躺平”心態嚴重,推盤積極性較低,使得累計供應同比降幅持續擴大;成交層面,重點城市新開盤和成交量較3月均不同程度繼續回落,同比降幅繼續擴大至六成,前四月累計降幅也不斷擴大。僅一線城市新增供應環比增加,成交亦僅限于北京繼續轉暖 ,廣州核心區緩慢復蘇,杭州、寧波、合肥 、長沙等市場轉弱.

    當前各地都有不同程度政策“松動”提振樓市,紓困政策對市場復蘇還是起到一定積極作用,但政策方向和實施力度還在與市場博弈過程中。房地產市場能否真正回穩,關鍵在于更大力度的刺激性政策落地,尤其要下調核心城市二套房首付比例,才能有效激活相對充裕的改善性購房消費。




    2022年一季度全國商品住宅供應疲軟,市場低迷疊加多地疫情反復因素使得房企推盤積極性大降,“躺平”心態嚴重。據CRIC監測,一季度百城新增供應5166萬平方米,環比2021年四季度下降53%,同比下降45%,甚至較2020年(新冠疫情初次爆發)同期下降12%。新房市場供應規模降至近三年歷史低位。


    圖:2020年1月-2022年3月全國百城商品住宅供應面積走勢(單位:萬平方米、%)

    數據來源:CRIC中國房地產決策咨詢系統


    不同能級城市呈現出顯著分化。一線城市保持較好供貨節奏,一季度新增供應531萬平方米,較2021年同期僅微降1%。一線城市在下行周期下成交延續熱度,房企積極入市爭取盡快銷售回款,因此一季度推盤量與往年相當。相反二三線城市供應量斷崖式下滑,一季度二線和三四線城市新入市住宅規模較2021年四季度進一步下降,環比和同比降幅均接近50%,甚至低于2020年新冠疫情爆發初期。


    表:2022年一季度全國百城商品住宅供應情況(單位:萬平方米、%)

    數據來源:CRIC中國房地產決策咨詢系統


    據CRIC監測,30個重點城市新增供應面積1331萬平方米,環比下降5%,同比回落59%,前4月累計同比下降49%,整體供應仍處低位且跌幅擴大。


    一線城市供應顯著放量。4月整體供應面積256萬平方米,環比增20%,同比降26%,前4月累計同比下降11%。北京在市場明顯復蘇之后,多盤集中加推,4月供應量同、環比分別上升了103%和202%。上海全域靜態管理,同環比降幅均在9成以上。廣州環比增加138%、深圳供應環比回升22%。


    低迷行情疊加疫情影響,熱點二三線城市房企推盤積極性不高,供應量穩步回落。26個監測城市4月合計供應1076萬平方米,環比回落10%,同比降幅達63%,前4月累計供應量較2021年同期下降53%。18城呈現出同環比齊降,僅南京、合肥、常州、福州等環比顯著回升。


    表:2022年4月全國30個重點城市商品住宅新增供應面積(單位:萬平方米)

    備注:上表中城市供應數據為新申請預售證面積,本月根據28日左右數據預估得到

    數據來源:CRIC中國房地產決策咨詢系統


    造成供應低迷的無外乎以下三點:


    一是新房成交低迷,房企不愿推盤入市打擊市場信心。2022年一季度市場下行進一步加劇,在售項目普遍遭遇去化困難的情況下,房企不愿繼續新增房源入市。


    二是房企暴雷后“停工潮”延誤施工工期,降低潛在供應規模。2021年多家民營房企遭遇債務暴雷,受此影響下多地出現項目停工現象。2021年7月起全國房屋新開工面積累計同比進入負增長區間,至2022年一季度累計同比下降17.5%。


    三是多地疫情反復,“靜態”管控下新盤難以蓄客入市。2022年一季度多地先后爆發了新一輪新冠疫情?!办o態”管控等防疫措施打亂了既定的推盤節點,房企無法如期蓄客和開盤。




    疫情不確定性加劇了整體樓市下行走勢,多數城市開盤項目平均去化率僅在30%左右,且熱銷城市和熱銷項目個數逐月減少,上海疫情影響供求更是出斷崖式下跌。


    1、一季度成交同比降45%,一線跌幅最小


    2022年一季度全國住宅市場成交規模降至幾年來低點,政策強力紓困但市場信心尚未恢復,即使降價也難以有效拉動銷售。據CRIC監測,新房市場,一季度全國百城商品住宅成交7315萬平方米,環比和同比分別下降31%和45%。


    圖:2020年1月-2022年3月全國百城商品住宅成交面積走勢(單位:萬平方米、%)

    數據來源:CRIC中國房地產決策咨詢系統


    分能級來看,4個一線城市一季度商品住宅成交面積達697萬平方米,同比下降36%,較2019年同期上漲24%。熱度較2021年四季度環比回落28%。


    26個二線城市一季度成交面積合計3545萬平方米,較2021年和2019年同期分別下降44%和26%,較2021年四季度下降33%。一季度整體呈供應短缺狀態,26個二線城市供求比僅0.65。


    70個三四線城市商品住宅成交面積為3073萬平方米,較2021年和2019年同期分別下降49%和30%。受市場觀望情緒濃重影響房企普遍減少新房供應量以減少待售庫存,疊加“返鄉置業”在多數三四線城市宣告失敗。


    表:2022年一季度全國百城商品住宅成交情況(單位:萬平方米、%)

    數據來源:CRIC中國房地產決策咨詢系統


    2、4月成交同比降幅擴大至58%,滬杭寧合等全面轉冷


    30個監測城市預計成交面積為1291萬平方米,環比下降18%,同比下降58%。1-4月30個監測城市成交面積累計同比下降48%,較前3月(累計同比下降42%)降幅擴大6pcts。


    一線城市4月環比下降19%,同比回落47%。其中北京隨著新增供應入市成交放量,市場熱度持續回升,新盤平均去化率穩步提升至41%,核心地段高性價比樓盤銷售火爆,但遠郊區域不少項目去化率仍低于10%。廣州核心區熱度回升,供應增加情況下環比微增3%,新盤平均去化率低位回升至21%,中高端需求相對堅挺,但剛需觀望情緒濃重,增城、南沙、花都等外圍區域成交未見起色。上海因疫情封控影響同環比均呈現斷崖式下跌。


    26個二三線城市環比下降18%,同比下降60%。城市間分化持續加劇,長三角近乎全面熄火,杭州、合肥、南京等市場轉弱,蘇北地區市場全面承壓。


    表:2022年4月全國30個重點城市商品住宅成交面積(單位:萬平方米)

    備注:上表中城市成交量為本月根據28日左右數據預估得到

    數據來源:CRIC中國房地產決策咨詢系統


    圖:2022年4月全國50個重點城市在售項目平均開盤去化率(單位:%)

    數據來源:CRIC中國房地產決策咨詢系統




    相比新房市場而言,2022年一季度二手房市場成交情況更加嚴峻。受2021年多個城市出臺二手房指導價,一線城市以及強二線城市成交規模均收窄至歷史低點。疊加面向二手房成交的息稅和信貸政策放寬幅度有限,二季度二手房市場將繼續下行,且后續回暖速度慢于新房市場。


    1、一季度二手房成交量同比“腰斬”


    據CRIC數據統計顯示,2022年一季度21個重點城市成交二手房2276萬平方米,環比和同比分別下降14%和49%。受整體市場下行影響,疊加2021年同期基數較高,1月和2月單月同比均大幅下降,降幅分別為53%和45%。對比近三年歷史數據來看,一季度二手房成交規模降至近3年次低,且二手房市場同比跌幅大于新房市場。核心城市置換需求受到信貸政策和指導價等調控政策抑制,購房成本大幅上升后需求流向新房市場或進入觀望期。


    圖:2020年以來21個重點城市二手房月度成交面積(單位:萬平方米、%)

    注:一線城市包括北京、上海、廣州、深圳;二線城市包括合肥、重慶、鄭州、南京、杭州、青島、廈門、蘇州、武漢、天津、南昌;三四線包括東莞、佛山、衢州、舟山、資陽。

    數據來源:CRIC中國房地產決策咨詢系統


    分能級來看,一線城市成交規模降幅最為顯著,同比降幅達53%。其中上海和深圳最為顯著,一季度成交量同比分別下降62%和79%。


    二三線城市一季度成交面積同比分別下降48%和44%。二線城市表現與一線城市基本一致,信貸政策和調控政策的雙雙打擊使得武漢、合肥、杭州、廈門等成交規模同比腰斬。


    表:2022年一季度21個重點城市二手住宅成交情況(單位:萬平方米、%)

    數據來源:CRIC中國房地產決策咨詢系統


    2、青蘇杭深圳等同比跌幅均在60%以上


    4月二手房市場整體環比再降,9個重點城市預計成交319萬平方米,環比下降9%,同比下降56%,較3月擴大4pcts。前4月累計成交1214萬平方米,同比降51%,較前3月擴大2pcts。


    從日成交數據來看,部分城市成交規模率先回升。深圳、青島和東莞4月成交分別環比上升81%、29%和59%。但從同比來看成交規模仍處于歷史底部。


    表:2022年4月全國9個重點城市二手房成交量(單位:萬平方米)

    注:上表中城市成交量為本月根據28日左右數據預估得到

    數據來源:CRIC中國房地產決策咨詢系統



    2022年以來,因市場低迷行情疊加奧密克戎突襲影響,供需疲軟,整體狹義庫存延續高位波動趨勢,去化周期延續上行走勢,至3月末已達22.70個月,顯著高于2021年同期水平。


    2022年3月,狹義庫存延續上月回落態勢。據CRIC監測數據,2022年3月百城商品住宅庫存量達到了60402萬平方米,環比微降1%,同比增長5%。3月恰逢“金三”傳統營銷旺季,供需環比均有不同程度回升,同比持降,降幅均超40%,整體延續上月的“供不應求”,因而狹義庫存小幅微降至6.04億平持穩。


    不同能級城市均保持環比回落,不過環比變動不大,跌幅均在1%以內。同比來看,僅二線小幅回落1%,一線、三四線同比持增,漲幅分別為6%和13%。其中三四線庫存壓力穩步增長,同比漲幅在不同能級城市中居首,且有不斷擴大的趨勢。


    圖:百城2019年以來商品住宅庫存量變動情況(單位:萬平方米)

     數據來源:CRIC中國房地產決策咨詢系統


    圖:2022年3月末商品住宅庫存量TOP20城市情況(單位:萬平方米)

     數據來源:CRIC中國房地產決策咨詢系統


    2022年3月,雖然成交略有復蘇,但仍顯著不及去年同期,去化周期延續穩步上行趨勢,由2022年2月末的19.49個月跳增至22.70個月。不同能級城市皆保持上揚,一線增至15.55個月,二線增至21.56個月,同比漲幅均在60%以上,目前庫存風險基本可控,而三四線去化周期已達到25.83個月,超過疫情期高位(25.18個月),顯著高于百城平均,去化風險浮出水面,同比翻番,居不同能級之首。


    圖:百城2019年以來商品住宅庫存量去化周期變動情況(月)

    備注:2022年3月商品住宅庫存去化周期=2022年3月末商品住宅庫存量/近3月商品住宅成交面積均值

    數據來源:CRIC中國房地產決策咨詢系統


    圖:2022年3月末商品住宅庫存量去化周期TOP20城市情況(單位:月)

    數據來源:CRIC中國房地產決策咨詢系統


    4月監測的30個重點城市供求關系分化,北京、南京、合肥、無錫、長沙、武漢等供過于求,其中常州、長沙、福州等供求關系惡化;深圳、成都、寧波、西安、重慶、廈門等供不應求。僅寧波、天津、大連、杭州等下降。大連、東莞、昆明、青島、武漢、南寧等庫存消化周期已超過2年。


    表:2022年4月30個重點城市商品住宅供求比、存量及消化周期(單位:萬平方米,月)

    數據來源:CRIC中國房地產決策咨詢系統




    綜合來看,我們預計核心城市市場有望在三季度觸底回穩,三四線城市調整周期更長,唯有等待一二線城市市場回穩,三四線城市才有輪動回穩的可能性。


    2022年下半年預期迎來供應高峰。一方面,當前疫情在全國多地頻發,取得階段性控制尚需時間;另一方面,各地陸續出臺寬松政策“托市”,政策落地發酵尚需時日;此外,2021年22個核心一二線城市推行集中供地,根據不同城市項目開工、開售周期,以及2021年集中供地地塊成交開工情況,下半年也將是新盤集中入市的高峰。


    分城市來看,一線和短期內市場熱度較高的強二線仍是房企推盤的重點區域。“以銷定產”下加快新房銷售表現較好城市貨量入市將成為房企的普遍決策之舉。弱二三線城市則面臨供應持續縮量,一方面基于2021年二三線城市經營性用地成交建面分別同比下降26%和22%,房企拿地積極性不高,待開發項目的減少制約新房供應面積的放量;另一方面,房企現金流吃緊的情況下更多強調集中力量辦大事,或將減少弱二三線城市純新盤的入市,多以持銷項目的續推加推為主。




    考量到當前疫情多地頻發和樓市低迷的整體大環境,市場能否真正回穩,關鍵在于更大力度的刺激性政策落地,只有一二線城市市場率先企穩,三四線城市才會輪動復蘇。基于下半年供應放量的前提假設,我們認為一二線有望在三、四季度市場回穩,三四線調整周期更長。


    具體來看,首先復蘇的勢必是廣州、深圳、蘇州、武漢等核心一二線和內陸強二線城市,其次昆明、天津等市場有望在四季度穩步回升,最后,需求透支嚴重的弱三四線城市即使有層層利好政策支持,短期成交也難有起色,如南充、洛陽、駐馬店、菏澤等。


    本篇文章來源于微信公眾號:                 丁祖昱評樓市

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