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    房價和經濟有關系嗎?分析房價水平與宏觀經濟

    328 人參與  2022年04月26日 23:09  分類 : 眾說房產  評論

    綜述


    在中國,房地產業對國家經濟社會環境影響較大,而房地產業本身也在隨著產業政策不斷進行著發展與變革。因此,房產價值的具體體現——房價,與我國的宏觀經濟環境有著千絲萬縷的聯系。

    房價與經濟的關系



    房價的動態演變趨勢



    01

    -1998

    劃經濟時期,所有物資均實行分配,中國沒有商品房市場,只有房地產開發,事業單位或者企業單位造房子主要是用于內部職工福利分配。

    從1981年開始,在深圳和廣州開始搞商品房開發試點。由于當時 搞試點比較成功,后來就小范圍開始試點開發。1992年鄧小平視察 深圳后發現特區搞市場經濟建設城市面貌翻天覆地,房地產開發非常 成功,認為開發區的經驗值得向全國推廣,吹響了中國開發區熱、房地產開發熱,海南等地區甚至出現嚴重泡沫。

    1993年政府宏觀調控,收緊銀根,1993年下半年到1998年上半年房地產熱迅速降溫。


    最近20年房價趨勢

    02

    1998-2007

    1998年面對亞洲金融危機,政府開始實施住房制度改革,成為房地產市場發展的關鍵分水嶺,開啟黃金發展階段。從1998年下半年開始停止住房實物分配,全面實行住房分配貨幣化,同時建立和完善以經濟適用住房為主的多層次住房供應體系,發展住房金融,培養和規范住房交易市場。

    1998—2003年房地產市場快速恢復,隨后2004年調控供給、2005 年調控需求、2006年調控結構、2007年繼續調整,但房地產市場在長周期力量支撐下銷量、價格、投資等持續保持高增長。


    房價趨勢


    03

    2009-2014

    在這種大水漫溉似的經濟政策下,大量資金涌入到房地產行業,房價實現了暴漲,同時涌現出大量的房地產企業和相關從業者。

    另一方面銀行開始鼓勵貸款買房,買房只需三成首付,很多買不起房子人的瞬間有了購買房子的資本,紛紛加杠桿上車,房子需求量大增,房價又有了上漲的源動力。

    相比于2008年,09年全國房價漲幅高達 23.2%。中央了防止房地產過熱,開始出臺房地產調控政策給樓市降溫。從國四條”到“國十條”,從“新國八條”到“新國五條”,短短幾年,樓市調控政策不斷加碼,然而房價卻如拔苗助長般瘋漲,這說明有時候有形的手也無法輕易的控制市場的走向。但中央層面只是希望房地產不要過熱,但絕不是扼殺房地產行業,讓房價回歸真正的理性。


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    04

    2015-至今

    當樓市降溫之后,中央立馬出擊給樓市升溫,2015年“去庫存”口號響徹全國。貨幣再次寬松,鼓勵信貸資金入市,于是資本通過信托、資管通道、民間借貸等途徑再次大幅流入房地產,很多地方甚至出現了變相零首付,信用卡套現去付首付款的方式加杠桿入場。當人們看到樓市回暖之后,買漲不買跌的心使得他們再次追漲,導致房價出現了第三波上漲。




    房價對宏觀經濟的作用



    1

    消費方面

    存在著財富效應(房價上漲將促進消費)與擠出效應(房價上漲會抑制全社會消費總支出或出現消費降級現象)共存的關系。我國整體房價走勢與消費的關聯性在2008年前后改變。在2008年前主要表現為財富效應,而在2008年后主要表現為擠出效應。


    居民收入與房價關系

    2

    投資方面


    房價與經濟關系

    1.信貸效應機制下房價對投資的影響,使房價與投資呈正相關。

    房價波動影響信貸的增減,因為家庭以及企業的資產負債狀況都會受到房價波動的影響,進而威脅到了信貸規模的擴張,投資也會為信貸的變動而發生變化。如果房價下跌,借貸者會因為自身財富的減少而節制信貸規模的擴張,從而減少投資。

    2.托賓 Q 效應下房價對投資的影響,使房價與投資呈正相關。

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    Q 值能夠反映房地產投資的方向和發展趨勢,并且能夠以此為依據來判斷投資規模,從而有效地規避風險,降低因為沒有把握好投資機會與威脅之間的利害關系而引起的損失。當房地產的建造成本是固定的時,房價和Q 值上升,這就意味著房地產能夠獲得經濟收益,所以投資也會以為良好的預測前景而增加,從而促進整個市場的總投入和總產出的增加。

    傳導機制為

    房價上升--->房產企業托賓q值上升--->房產企業投資增加--->社會總投資增加

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    宏觀經濟對房價的影響

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    房價與經濟關系


    1

    國內生產總值方面

    房地產行業作為我國經濟的支柱產業之一,對我國經濟的健康發展具有舉足輕重的作用。同樣,宏觀經濟的高速增長也必然會推動房地產行業的快速發展。國內生產總值(GDP)反映一個國家的整體經濟發展水平,是衡量一個國家宏觀經濟發展的重要指標。高速發展的經濟會對房地產的產業發展有很大的推動作用,國內生產總值也會通過影響居民收入進而影響居住需求來影響房價變化。

    2

    國民收入方面

    國民收入決定了國民的消費能力,尤其是國民可支配收入,決定了居民的購買能力,購買能力中就包括了對住房的購買能力。隨著我國的國民收入增加,國民的購房能力也在逐漸增加,使得住房的需求正在不斷增加。這樣的經濟情況下,國民會進行更多的房地產投資,由于市場的需求較大,房地產的價格將會有所提升,在短期內房價就會有一定的增長。

    3

    利率方面

    國民收入決定了國民的消費能力,尤其是國民可支配收入,決定了居民的購買能力,購買能力中就包括了對住房的購買能力。隨著我國的國民收入增加,國民的購房能力也在逐漸增加,使得住房的需求正在不斷增加。這樣的經濟情況下,國民會進行更多的房地產投資,由于市場的需求較大,房地產的價格將會有所提升,在短期內房價就會有一定的增長。




    政府對房價的調控

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    政府調控的目的:抑制房價過快上漲,穩定市場房價

    2010年起中國房地產政策已由此前的支持轉向抑制投機,遏制房價過快上漲,并且先后采取了土地、金融、稅收等多種調控手段。

    其中稅收政策和限制政策起到了尤為重要的作用


    1

    稅收政策方面

    黨的十九大提出,“堅持房子是用來住,不是用來炒”的定位。

    因此,要對房地產的稅制進行改革,從而實現穩定房價、防范房地產行業金融風險、增加政府自身的財政收入、增加土地資源的利用率、縮小人與人之間的貧富差距等基礎目標。

    相關措施有

    a.應當對房地產稅進行優化,對流轉環節適度降低稅收

    b.減少重復征收,降低整體稅負

    2

    限制政策方面

    購房者“晚買不如早買”和“買漲不買跌”的心理是導致房地產市場量價大漲大跌的重要影響因素。當房地產市場處于暴漲暴跌狀況時,購房者的預期因素對房價的影響將處于主導地位,地方政府只有出臺能扭轉購房者對未來房價預期的調控政策才能改變房價暴漲暴跌的狀態,因此從“限購”,“限價”,“限貸”三個方面發力。

    除此之外,諸如增強環境規劃,優化產業結構以防止低效擴張,實現綠色發展與調控房價雙贏目標等新思路也值得關注。


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    房價和經濟有關系嗎

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