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    鄭州樓市救市效果出爐,是繼續救市還是拉內需?

    324 人參與  2022年04月26日 20:39  分類 : 區域房產  評論


    始于今年2月底3月初的第一輪針對樓市的救市行動,基本宣告拉胯。


    1


    這兩天第一季度各地樓市的數據開始陸陸續續的出爐,不出意外,政策的寬松沒有帶來所謂的小陽春,一些地方的樓市該擺爛的還在原地擺爛,一點想爬起來掙扎一下的意思也沒有。


    比如鄭州。


    3月1號鄭州發布了所謂的“鄭18條”的救市政策,把限購放松+棚改貨幣化+限貸門檻降低+房貸利率下調等一套組合拳一股腦的全打了出去,當時我就發文說過,拋開限購放松不談,把棚改貨幣化這個當年的樓市“大殺器”搬出來,就等同于告訴了市場,鄭州樓市已經出了大問題了。


    雖然一些媒體上還是說鄭州樓市只是進入了小低谷,但這就好像戰爭里把核武器拿了出來,醫院里把病人推進了ICU,然后告訴大家,戰爭局勢可防可控,病人身體一切良好一樣可笑。


    既然是出了大問題的市場就別指望個體大規模進場接盤救火,真當經過這十來年樓市中房企+調控政策輪番捶打的購房群體,一點記性都沒長進?


    就好比現在鄭州樓市里依然存在的首付分期一樣,這玩意已經很難忽悠購房人群下手了,因為個體已經學會反向推理了。


    你們要是把門檻設置的高,我還相信市場沒問題,畢竟你敢把門檻抬高證明你好歹還有些底氣,但你要是現在各種給我制造方便,給我增加杠桿好讓我進場買房,那我就得懷疑下市場情況了。


    懷疑一旦開始,樓市就得趴窩。


    根據諸葛找房2022年3月數據統計,鄭州主城區新房成交9752套,環比下跌37.8%,同比下跌37.1%,新房價格同比下降0.6個百分點,二手房價格同比下降0.8個百分點。


    就這同比下跌的成交量和價格,還是在除了鄭18條的政策刺激之外的分期首付依然存在,降價促銷沒有停止,房貸利率下降到最低4.9%的市場環境下產生的數據。


    購買力已經對從政策的放松、到房企的讓利、再到銀行降低利率等一切“利好”措施產生免疫了。


    鄭州樓市目前的現狀很好的說明靠政策硬拉市場的操作已經越來越沒效果,但是樓市顯然也沒其他辦法,用政策拉起來的樓市,只能繼續用政策續命。


    至于為什么搞了這么多所謂的放松政策,效果卻看不到的原因也很簡單,因為核心問題總是被視而不見,那就是居民的收入或者說可支配收入的問題。


    個體手里沒錢,你再怎么強加杠桿,再怎么放松進場的政策,都是無用功,現在比不了2015年,當時的居民部門杠桿率很低只有30%多,這種情況下大家還能壯著膽子上車,畢竟債務問題還不大。


    但是從2015年后居民部門杠桿率已經逐步上升到今天的72.5%,上車買房不再是壯著膽子就能干的事情,而是需要思考一下,自己能不能承擔起30年的債務問題。


    思考就需要時間,而這個時間除了思考的個體自己愿意等之外,樓市這個市場內其他玩家都不愿意等。


    房企不愿意,銀行不愿意,地方上也不愿意。


    房企等了就得暴雷,銀行等了就得損失利潤,地方上等了那就得面臨財政吃緊。


    所以你能看到,一切的政策最終的落腳點,都是千方百計的催促著個體趕緊動了買房的念頭,因為整個市場就靠著這些負債率已經拉到了高位的個體支撐著。


    2


    鄭州這次對樓市的救市新政,目前來看效果是微乎其微的,可以說這一套救市組合拳是打在了棉花上。


    不要說新政才出臺一個月,時間太短還看不到什么起色之類的話,2020年后疫情剛結束,土拍市場就像炸了鍋一樣不停的蹦出新地王,隨后新房開盤價格開始飆升,搖號買房隨處可見,經營貸也很合時宜的積極進場配合打助攻,不到一個月時間,各地樓市就擺脫了疫情的陰霾,進場購房的熱度直線飆升。



    而2020年疫情后那一個月的樓市環境,也只不過就是給土地市場開了綠燈,給房企放寬了融資限制,外加一些經營貸“為虎作倀”的搞了點小動作,限購限貸這些大殺器政策,當時可一個也沒出現。


    怎么到了現在,不僅房企融資放寬了,土地市場綠燈也再次亮起,限購限貸+利率降低+棚改貨幣化這些曾經阻擋購買力進場的政策也全部打開,市場反倒還不買賬了?


    問題出在杠桿率上。


    2020年疫情后,央行隨即開啟寬松的貨幣政策,杠桿率開始快速飆升,僅2020年一年宏觀杠桿率就上升了23.6個百分點,達到2009年以來的最大漲幅,而這其中居民部門的杠桿率上升就貢獻了三成半,大幅上漲了7.4個百分點,達到了72.5%。


    2020年這次放水把杠桿率快速推上去后,就已經再次大幅度提前消耗了樓市里潛在的購買力,這會打開進場買房的政策口子,怕是也沒多少潛在購買力讓樓市用了。


    購買力這玩意和種莊家一樣,需要一個播種施肥成長的過程,你消耗了就得等它緩慢恢復過來,但顯然緩慢恢復不能滿足樓市目前迫切的轉移債務需求,所以你能看到,從今年2月份開始,救市政策開始出臺的速度越來越快,力度也越來越大。


    哪怕這些政策會繼續透支購買力也在所不惜。


    問題是你總是寅吃卯糧,總是刷信用卡透支消費這日子還能過的下去?還能過的長久?


    當然了以上這些不是鄭州一個城市所面臨的問題,鄭州只不過是在這個大的宏觀背景下,徒勞掙扎的一個縮影罷了,昆明、南昌、蘭州、哈爾濱、秦皇島、長春等等之前出臺過救市政策的那些城市,大概率救市的結果都和鄭州差不了多少。


    既然大家都不愿意讓購買力休養生息,那就得接受調控政策失靈的局面,靠這點救市政策就想在魚池里繼續釣魚,那就且等著去吧。


    3


    4月26號也就是今天國wu院印發了《關于進一步釋放消費潛力促進消費持續恢復的意見》,擴大內需這個老生常談的東西不出意外的又被抬了出來。


    經濟下行的時候擴大內需當然沒問題,但是內需想擴大,就得把消費推起來,而消費行為的本身和個體的收入以及負債能力是息息相關的。


    現在房地產這邊把居民部門杠桿率已經推到了新高,你不能指望在這種居民部門的高杠桿率下,內需消費還能再有什么大爆發。


    既要讓個體繼續進場購房拉動樓市上行,進而通過房企這個轉化器解決地方債務問題,還要個體釋放除購房之外的消費能力,這恐怕就很難實現了。


    當投資拉動地方經濟增長讓大基建成為主角的時候,地方債就注定要成為地方上對土地財政無法擺脫過的命門,而這個命門一直靠的就是房地產來回血,個體是否能繼續大量的消化源源不斷建成的商品房,成了房地產能否為其持續回血的底氣所在。


    現在大基建拉動感覺有些乏力了,內需消費拉動也得并行搞起來,但是別忘了,基建這邊已經間接通過了房地產這個轉化器消耗了大量的個體購買力,現在內需又要購買力頂上去,就屬于強人所難了。


    縱然刀法再好,一個蘿卜它也不能兩頭切。


    在這種既要又要還要的背景下,樓市接下來的救市,即使政策力度再大一些,大概率也只會是雷聲大雨點小。


    當然其他消費大概率也是如此。


    個體就剩那么一點負債空間,實在不夠分了。

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    鄭州救市效果

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