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    民企土拍拿地積極,這是什么信號?

    199 人參與  2022年04月26日 07:20  分類 : 房產熱點  評論


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    2022第一次集中土拍正在不斷進行,就在昨天,市場傳出非常積極的信號。

    4月25日,也就是昨天,杭州第一次集中土拍,成績非常驚喜。

    60宗地塊、總面積3849畝、總建筑面積580.7萬方、起拍價797.58億元,涉及錢江新城二期、望江新城、奧體博覽中心、未來科技城、北部新城、申花、牛田等熱門板塊。

    結果一個上午的時間,所有地塊,除了一塊流拍,全部被拿下。

    這59塊已售地塊之中,有23宗地塊直接進入線下報價和搖號環節,36宗地塊敲定買家。

    這36宗沒有進入線下的確定地塊中,有25宗是0溢價成交。

    總體來說,此次杭州土拍有三個關鍵數據:

    1、60宗地塊,只有1塊流拍;

    2、59塊已售地中,只有25塊是0溢價;

    3、59塊已售地塊中,高達23塊地直接進入線下。

    這個數據,應該是去年第三季度以來,最好的土拍數據。

    一個更加積極的信號是,這一次杭州土拍,進場的開發商第一次逆轉,搏殺最兇的參拍主體反而以民企為主。

    截止到下午三點,也就是寫稿子的時候,已經確定買家的地塊中,濱江一家就拿下了10宗宅地。

    在濱江之外,西房、華元、長住等也都很積極進場參與。

    杭州土拍,是在樓市繼續下行,市場情緒不斷低沉時期,最具善意和正能量的一個信號。

    是全國一片綠中的,一展最鮮艷的紅旗。


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    但是,從全國情況來看,并不是每個城市都像杭州這樣樂觀。

    4月12日,長沙首批次集中供應22宗住宅用地,最終19宗底價成交,2宗觸頂進入搖號出讓階段,1宗溢價成交。


    但復盤長沙下場的參拍主體,主要是央企和地方國企為主。

    4月19日,寧波完成了今年的第一批次集中供地。33宗全部成交,其中溢價成交8宗,有5宗拍至觸頂價進入搖號階段。


    復盤寧波參拍主體,和兄弟城市杭州截然不同的是,基本全是國資托底。

    4月22日,南京第一批次集中供地落幕。本次共出讓19宗涉宅用地,成交13宗,流拍6宗。其中底價成交7宗,地價觸頂3宗。


    南京成為最大流拍城市,主要原因是,和長沙、寧波不同,南京不再國資托底,而是取消了配建租賃住房的讓利舉措。但結果依然不容樂觀。

    總結起來,已經完成的重點城市土拍中,有以下這些特點:

    1、冷熱分化越來越嚴重。

    杭州、南京、長沙、寧波都是如此。

    長沙和寧波的冷門地塊,因為有地方國資托底,所以尚能低價成交。

    但是,南京取消國資托底之后,就產生了高達1/3的流拍率。

    開發商普遍放棄了賭新城、賭概念版塊的拿地心態,寧愿在熱門板塊的熱門地塊中,任憑高溢價、利潤被無限壓縮,也要盡力將土地吃下。

    但就是不愿意在現在價值不高,但具備未來價值的地塊上賭一把。

    我一直強調,樓市投資的邏輯要緊盯開發商拿地趨勢,他們才是最大的逐利者。

    開發商在全力回歸主城,購房趨勢也必須如此。

    而那些在市場上行期買了遠郊賭將來能暴擊的買家,基本都已經被套死。成為樓市風險轉移鏈條上最后的接盤主體。

    2、依然在延續國企、民企分化的趨勢。

    國企依然在做最后的托底者。這說明雖然已經喊了將近半年的金融業要給民企松綁,但整體的房企形勢并沒有得到根本性的改變。

    情況依然在維持,或者說惡化。

    現在的樓市,堪稱進入到預期性惡性下行階段。

    在經濟學上,有一句很著名的話是,對下行預期的恐懼,比下行本身更為恐怖。

    因為預期會成倍放大情緒,從而造成極端型的恐懼性選擇,直接打破原有的均衡。

    疫情之下的恐懼型搶菜是如此。


    房地產也是如此。

    正是金融機構情緒疊加,自我放大了民企危機情緒,從而造成民企更近一步的斷崖式錢慌。

    這種情緒,甚至破壞了原有的均衡,使得行業整體走向失衡狀態。


    在這種加速失衡狀態下出現的批量爛尾樓,又刺激的民間情緒,最終造成需求端繼續萎縮。

    而金融端和需求端的雙向萎縮,又進一步壓榨了民企的現狀,造成更多的違約和爛尾。

    最終造成整個行業的螺旋下行。


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    土拍是一個很關鍵的信號。

    本次重點城市土拍正在陸續進行,但目前來看,杭州只是個例,更多的城市則是像長沙、南京、寧波一樣。

    但從整體的經濟形勢來說,是一個非常關鍵的時刻。

    一季度數據公布之后,消費在持續不振。

    出口在三月份,受到到歐戰的影響,也急速下行。

    三駕馬車中,只剩下國內投資一條路徑可行。但是作為重要參數的房地產投資卻在一路下滑。


    所以,一季度數據出臺之后,決策層關于樓市的積極信號接踵而出。

    4月19日央行定調房地產為實體經濟,標志態度轉變和政策轉向。

    4月22日央行行長博鰲亞洲論壇再次強調加大對實體經濟的支持力度。
    4月22日銀保監會召開專題會議,安排部署支持改善和剛性佳房需求。
    4月24日住建部召開專題會議,研究采取更大力度的政策舉措。

    之前的23條金融救市,更是直接點名首付和利率。很多人預測,20%首付和打折利率即將重出江湖。


    這一刻,需求端的政策力度已經夠寬松,反而開發端,除了兼并不計入三道紅線之外,并沒有實質性的信號出臺。

    眼下,在房企身上的緊箍咒依然是三道紅線和貸款集中度。

    大概率,三道紅線將成為下一步的政策放松目標。

    這一切都是5.5的GDP增長目標中很重要的組成部分。

    疫情和歐戰的影響在持續擴大,投資和政府性消費拉動增長,終將成為今年的經濟主旋律。

    樓市又要支棱起來了!

    先支棱起來,經濟扭轉了再接著打壓也不遲!


    本篇文章來源于微信公眾號:                 米宅
    2022土拍市場

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      本文標簽:2022土拍  

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