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    青島老房子值得買嗎,太慘了!太難了!太不甘心了!

    309 人參與  2022年04月24日 16:12  分類 : 青島房產  評論

    新房子,總有一天要變成舊房子,想要賣出也只能以二手房的名義。也就是說,房子入手即變二手房。青島老房子值得買嗎?很多人心里大概有個所以然了。

     

    因此,今天我就分析下青島二手房(青島老房子值得買嗎)的市場現狀,尤其是老房子。

     

    01 老房子價格太慘了!

     

    一個區域的房價往往以新房或者次新房為最高點,以老房子為最低點。我對青島各區市的新舊房價進行對比匯總如下表:

     

     
    由于郊區多以新房、次新房為主,老房子比較少,沒法參照對比,所以沒有列入上表統計。
     
    上表中的老房子,都是新盤或者次新房小區附近的老小區,都是選擇距離最近的。
     
    我共選擇了35組新老房子,新房子單價平均是老房子的1.67,最高的是2.6倍,最低的是1.29倍。
     
    統計過程中我還發現一個規律,市區新老房子價差較多,郊區較少,像即墨、膠南、膠州很多地方新舊房子價差只有一兩千元。
     
    當然,我選擇的老房子都是區域內單價比較低的,若算上較新點的小區,價差是沒有這么大的。
     
    若用一個詞來形容老房子的價格,那就是:太慘了!更為嚴重的是,根據市場行情,新舊房子的價差還在繼續擴大。
     

    02 老房子想要賣出太難了!
     
    價格低并不是老房子的致命缺點,賣不出去才是更嚴重的。
     
    大約是2018年開始,青島的二手房市場就出現了出手困難的現象。然后到現在,一年不如一年。
     
    貝殼網上可以看到各區市的二手房成交周期:
     
     
    青島各區市二手房的成交周期都在36個月以上,也就是3年以上。這也就意味著,你想要掛牌賣出房子,至少需要3年時間。
     
    貝殼對二手房成交統計的最高周期就是36個月,也就是說很多區市的實際成交周期很有可能要遠大于36個月。
     
    我們平時說買房子漲了多少多少錢,這都是浮云,只有賣出去了才能算數。
     
    所以我說,二手房最大的危險是賣不出去,而不是賣不上價。
     
    現在青島僅貝殼平臺上就有7.4萬套二手房在售,連上其他平臺肯定要超過10萬套了。青島5年限售到期后,還會有很多的房源釋放出來。
     
    房子多了,就得競價、競質。在這種競爭中,新房、次新房脫穎而出,老房子就會剩下了。
     

    03 二手房主太不甘心了!
     
    前幾天就有一個朋友和我說,自己的老房子位置很好,樓層也不錯,為什么就是賣不出去,賣不上價,眼看著周邊2倍單價的新房子賣得那么好,心中很是憤慨,很不甘心。
     
    我和他說,這是市場決定的,誰也改變不了。
     
    2013年時,滄口1993年的興國路小區賣9000出頭,附近的新盤陽光香蜜湖賣8000多。那時候,老房子單價和新房差不多,甚至還要略高,這在當時是一種正?,F象。
     
    如今9年時間過去,陽光香蜜湖(單價2萬)是興國路小區(單價1.4萬)的1.4倍。
     
    出現這種現象的原因,一是買房者觀念變了,居住舒適度代替了剛性居住需求,二手房環境臟亂差、沒有電梯、停車不方便、綠化差勁等逼走了大部分的買房者。
     
    二是市場上房源增多了,買房者選擇多了。以前連東李都是郊區,城陽、西海岸更是偏遠?,F在地鐵通了,郊區交通也很方便,以前沒有辦法只能買市區老破小,現在同樣的錢可以去遠點的地方買新房。
     
    三是老房子貸款受限。新房可以貸款30年,貸款額度也高,銀行也更加愿意貸給新房,二手房則很不受銀行、公積金歡迎,貸款年限、貸款額都要少很多。
     
    很多人說北京、上海的老破小為什么那么好賣,價格還高,青島為什么就不行?北京、上海人多房少,全國的人口都往那跑,供不應求自然造成房價居高不下,再差的房子都有人要。
     
    青島本來人就不多,前些年市區的企業大量搬遷到郊區,更是帶走了眾多的流動人口。現在市區不光老房子難賣、賣不上價,房租都趕不上六七年前了。
     
    雖然房地產稅今年不試點了,但未來幾年內大概率還是要到來的,老房子的這種行情恐怕還會加劇。因為房地產稅試點后,大家肯定會對手里的房產進行規整,賣掉劣質的,置換優質的,以多換少,老房子自然又成了被換掉的那一批。
     
    所以說,老房子在未來會更加不受歡迎。房東們不管是否甘心,市場就是這樣選擇的。
     
    未來,賣房者盡快置換,買房者盡量少碰(學區房除外),價格不能跟隨大環境上漲,越來越難賣,將是青島大部分老房子的常有狀態。
     
    而舊改代替棚改的現在,老房子越來越難拆,指望拆遷致富的夢想更加不靠譜。你不讓老房子“動”一“動”,那么最終就真的成了手里的“不動”產。


    本篇文章來源于微信公眾號:                 青城山說

    青島老房子值得買嗎

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