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    威海房產,威海海景房

    山水文園·福海又開盤了,這次房價降了

    235 人參與  2022年04月21日 20:42  分類 : 威海房產  評論

    01

    山水文園·福海終于終于終于開盤了

    先來看價格:

    160平以上的:一萬六到一萬八

    160平以下的:一萬三到一萬五

    躍層:一萬八以上

    面積越大,單價越高

    大多數的剛需剛改項目,也就是我們常見的項目,都是面積越小單價越高,開發商知道這樣的購房者囊中羞澀,就把小戶型的單價往上抬

    山水文園·福海是改善項目,以大平方大戶型為主,改善客戶要的是品質,看中的是稀缺資源,對價格的接受度更高,平方越大單價越高也不為奇了

    再看一下該項目的概況:

    山水文園·福海一共9棟樓,504戶

    504戶這個規模絕對是個小社區了,人少私密性更好,在當下來看,更有一個很實際的好處:人員少交叉感染的概率小,小區里的消毒殺菌工作也能做得更徹底更到位

    物業費是三塊一,也是個改善的價(物業是哪家,還沒有定)

    這九棟樓分成兩期,如圖

    一期是1#、2#、3#、7#,已經交房入住

    大部分都已經賣了,剩的主要是一樓和底樓還有幾戶躍層

    二期是4#、5#、6#、8#、9#

    其中4#已經售完,其他四棟是現在主要在售的部分

    5#和6#總層高14層,邊戶是124平,中間戶是94平和64平的,其中64平已經賣完了

    8#和9#是一線看海高層,8號樓是23層,9號樓是19層,這兩棟樓戶型都一樣,邊戶193平,中間戶183平,是兩梯兩戶

    層高是3米3,也是個改善層高,這個層高在整個市場都是很有優勢的

    不過504戶,車位523個,也就是一家一個車位,感覺不大夠用吧

    整個小區全是住宅,沒有任何商業,這一片區域只是北面不遠處悅海世家小區有一些沿街門市,距離近的商業圈是長峰的居然悅購,再遠些萬達廣場

    小區西面鄰著悅海小學,很近,對應的初中是皇冠中學北校區,高中是威海二中

    當然,最出彩的配套是窗外的那一片海

    從窗口看出去,燈塔、新港,海天相交、波浪晴烈

    下的樓來就是悅海公園的小林子,這樣的時節,在樹下消磨時光最是悠哉了

    還有一個小碼頭,真是從大海直接游到餐桌上的美味(下圖中綠網的就是8、9號樓)

    今年年底交鑰匙,明年年底綜合驗收辦證

     

    02

    這是建東悅海灣當前二手房價截圖

    建東悅海灣和山水文園·福海是緊鄰的兩個小區,說一下建東悅海灣的情況,對山水文園·福海也是個參考

    建東悅海灣開發商是建東(威建一家的),前兩天介紹的云頂陽光別墅也是這一家開發商,建筑質量是經得起考驗的

    這個小區二手房的價錢一直處于高位,除了小區底子好維護得好,主要是地段絕佳,悅海灣和山水文園福海東面都留了一個門(山水文園福海還有一個南大門,在清華街,進門是一條景觀軸),出去就是悅海公園,林子、慢跑道、海草房、燈塔,平常日子里游泳的、海釣的、放風箏的,節假日看彩燈,人氣一向很高

    建東悅海灣的居住人群是以外地人為主,外地人中北京人又占了很大一部分

    主要原因是它是15年建成的小區,當時威海本地人對這樣占據一線海景資源的房子還沒有多少概念,接受度低,一心覺得海邊潮,誰住海邊啊,所以大多是外地人買去了

    現在本地人也認識到市區里這種海景房的稀缺性,像是華發九龍灣四期,在本地人之中的交易量就比較大了

    市中心海岸一線就這么有限的地方,能在成熟位置開發項目的基本沒有了,這個項目開盤以來認籌轉成交的不少,就是大家對這個項目認可的最有利佐證了

    根據騰策顧問發布的統計結果,今年第一季度商品房成交金額前四是萬達、中海金線鼎、龍湖春江天境以及海信君瀾,第一季度三個月不是過年就是疫情,能好好買房子的時間并不多,從這幾個項目能看出,正如我們前一篇文章所說,現在市場的主要購房群體是改善

    中海金線鼎一季度賣了33套,平均下來一套大概370來萬,海信君瀾一季度賣了17套,平均下來一套大概480來萬(這么估算,山水文園福海的價格是三家里面最低的了)

    山水文園擁有的海景資源應該是可以和這兩家媲美的(金線頂那邊還沒有最終呈現,不好妄下定論)

    海景資源的稀缺性得到認可,下一個問題就是戶型、建筑風格了

     

    03

    下面是八九號樓的戶型圖,邊戶193平,中間戶183平

    一眼看出,跟當下的主流戶型截然有別

    下面這張是海信君瀾的戶型圖,這樣看起來,對比更明顯

    山水文園福海的戶型非常多,而且造型豐富,這里凸出一塊那里凸出一塊,跟海信君瀾那種規規整整、四四方方的戶型完全不同,這個設計是真費心了,絕對不是流水作業

    現在主流戶型,如海信君瀾這樣,大陽臺、大客廳、大落地窗

    山水文園福海則是傳統的敦實的感覺

    看看下面兩張圖,一目了然

    從樓體外立面也能看得出來,海信君瀾是方方正正一刀切下去的豆腐,山水文園福海是小女孩給自己畫城堡,一定要多些裝飾多些造型

    只是風格不同,沒有優劣之分

    不過,山水文園福海183平這個戶型,兩個衛生間都沒有窗,太減分了

    除了193和183的看海大平層,山水文園福海還有一些復式戶型

    主要是一樓+二樓+地下室,帶院子

    還有的一樓+二樓,帶院子

    還有頂樓帶露臺的(紅色框出來的是露臺的一種)

    這些戶型是海信君瀾或者中海金線鼎都沒有的,給購房者提供更多選擇

    山水文園福海9棟樓是圍繞著中間一個3千平的湖排列的,海信君瀾也是這樣的景觀設計,只不過君瀾小區中間不是湖

    這樣設計的好處是,所有休閑娛樂運動設施都集中布置在這一個區域,孩子們一起玩、大人交流,就好像是市圖書館和一個個城市書屋的區別;劣勢是,很多樓棟都是臨街;好在山水文園福海周邊的路都不是主路,影響有限

     

    04

    最后說說我是怎么看爛尾樓的

    在我看來,這個問題并不復雜,對買房人來說,最重要的是品質(外部海景資源并不因此而減損),想想恒大海上帝景一期(我說的是已經交房入住的一期),業主交房之后遭遇的各種質量問題,房子的質量問題很多時候是因為不按照標準施工,比如說應該做的幾道防水沒有做、應該等多長時間再進行下一道工序沒有等、現場調度混亂各工序先后順序顛倒等等,這些問題比房子建設到一半停下來過段時間再建,似乎更甚。

    當然,現在我們知道恒大的原因是由于資金問題。同樣山水文園之前爛尾也是由于資金問題導致。這樣說吧,所有資金斷裂的樓盤多多少少都會有問題。恒大會去繁從簡,山水文園不會嗎?所有資金緊張的開發商沒有一家會按部就班的施工,基本都會盡量省一些,盡量把工程堅持久一些,最后實在無力回天,只能停工,后期等著新的資金接手。

    好在山水文園由城投接手了,整體品質上肯定會有影響,但這個地角確實不錯,何況房價不是下來了嗎。要知道,以前可是16000起步的。


     




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    山水文園福海開盤

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