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    重磅!青島最新限購政策解讀,法拍房被限購!

    488 人參與  2022年04月07日 09:50  分類 : 青島房產  評論

    本文主題:青島最新限購政策解讀,青島法拍房限購

    青島現在的樓市調控政策主要有三種,一是限售,即在本市范圍內新購買的新建商品住房和二手住房,需取得《不動產權證書》滿5年后方可上市交易,現在已經有所放松;二是首付比例,即首套房貸款最低首付比例30%,二套房40%。

     
    三是限購,原來的限購政策主要是:在限購區域內,外地人繳納12個月社??梢再I一套,有青島戶口的可以買兩套。
     
     
    其中有一條需要特別交代,原來的限購政策中是沒有法拍房的,也就是說走法拍房渠道不受限購政策限制,競買人不必有青島購房資格。
     
    如今,青島堵上了這條口子,法拍房被納入限購范圍,限購政策又一次收緊!
     
    01  法拍房被限購
     
    昨天(46日),我打開阿里拍賣、京東拍賣,已經出現了下圖所示的“特別提醒”:
     

     
    青島法院司法拍賣的本市住房已納入限購政策范圍。競買人參與競買的,應當事先確定在本市具有購房資格……拍賣成交確認后,因買受人無購房資格的,將依法承擔悔拍等法律后果。
     
    阿里拍賣和京東拍賣雙雙出現了這樣的提醒,意味著青島法拍房納入限購范圍已經得到了實錘。
     
    這一政策的實施,對買賣雙方都產生了很大的影響。
     
    對于賣方來說,就有點慘了。法拍房納入限購,意味著符合條件的競買人減少,房子第一次被拍出的幾率降低,進入二拍、三拍等的可能性加大。
     
    我們知道,第一次拍賣沒有成交的話,越往后的起拍價越低,賣方拿到的錢越少。
     
    對于買方來說,影響倒是沒有那么大。因為現在買房的多是剛需、改善,炒房、投資的已經很少了。
     
    青島限購條件不高,落戶更是接近于零門檻;只要你想,那達到購買條件還是很容易的,除非你在青島是買三套房。
     

    02  對青島樓市的影響
     
    先來思考一個問題,青島前幾天剛剛放松了限售條件,這里卻又收緊限購條件,為哪般?
     
    其實,青島這是在完善限購政策。早在去年1月份,上海就把法拍房納入限購范圍。此外,北京、廣州、深圳、杭州、南京等大中城市都對法拍房限購。
     
    青島作為一個同級別的城市,只是向別的二線城市看齊,這并不算是什么奇怪的招數。再說,這邊在影響比較小的地方收緊了限購,那邊在影響比較大的地方放松限售,也就不會太顯眼了。
     
    之所以說法拍房影響比較小,源于青島法拍房比較少的數量:
     
     
    青島一年只有2000套法拍的住宅,成交量六七百套,相對于青島10+的二手房掛牌量和6+的二手房成交量來說實在是九牛一毛。
     
    另一方面,因為交房難的問題,絕大多數的買房者并不會考慮法拍房,法拍房是小眾市場,對青島樓市的整體影響不大。
     
    至于說限購法拍房是為了讓買房者買二手房,促進二手房市場的繁榮,我認為是無稽之談。一年六七百套的成交量,實在是繁榮不了二手房市場。
     
    還有人認為限購法拍房是為了防止炒房客跑路,這更是瞎說了。銀行因為收不到錢了才選擇拍賣房子,你認為地方上向著炒房客還是向著銀行?只有拍賣掉房子銀行才能拿到錢。
     
    因此,我更認為青島這次收緊限購、限購法拍房,只是為了堵上限購的漏洞,向同級別城市看齊。
     

    03  不要干斷供的傻事
     
    前段時間有一個帖子很火,是一個燕郊的買房者因還不起貸款而斷供了,最后房子被法拍,不但本人征信受到影響,還被銀行起訴,需要承擔高額的違約金、訴訟費用和償還所有的剩余貸款。如果你的房屋拍賣后不足以償還銀行貸款,銀行有權凍結你的銀行財產,甚至是個人財產。
     
    這其中,你的房子并不是按照市場價拍賣的,要低上很多,你損失的不僅是房子,還有首付、購房時支付的傭金、稅費、貸款利息甚至是維修基金,還可能因為資不抵債拍賣了房子也還不上銀行的貸款。
     
    所以,一定不要干斷供的傻事,其中的風險遠不止你想到的那么簡單。最起碼,你提前便宜賣了房子,也比被拍賣強。
     
    為什么這么說呢?我們來對比下青島部分法拍房和市場正常價格。
     
     
    可見,法拍起價一般是市場價格的50-80%。這主要受到樓層、裝修、貸款比例尤其是幾拍的影響。
     
    那些法拍價/市場價在80%以上的多是一拍,除非房子特別優質,一般人是不會冒著風險買這種性價比房子的。這種房子,進入二拍、三拍的可能比較大。
     
    也就是說,你的房子想要被拍出去,一般就要掉到市場價的70%。
     
    房價被以市場價70%的價格拍掉,意味著你已經損失了30%的首付,同時還要承擔高額的違約金、訴訟費用,當然已經支付的貸款利息、稅費、中介費也是沒有了,可謂是賠了個底朝天。
     
    更為滑稽的是,這個市場價是以現在的價格計算的,青島房價已經降了4年,你要是前4年買的房子那賠的更多。
     
    這就是斷供的可怕!
     
    作為買房者,一定要計算清楚自己的還貸能力,不能像以前那樣拼命加杠桿了。以后的房子升值潛力、自己的工資增長潛力都大大不如以前,加杠桿時一定要謹慎點。
     
    不然,可能一輩子都搭進去了。

    本篇文章來源于微信公眾號:                 青城山說

    青島最新限購政策解讀
      青島法拍房限購

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