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    新房未入住要交物業費嗎?一文講清您與物業的8大問題!

    163 人參與  2022年04月07日 10:38  分類 : 房產法律  評論
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    轉自:山東高法

    提起住房

    物業費始終是難以繞開的話題

    那么

    哪些情況可以拒交物業費?

    物業的某些行為真的合法嗎?

    法官告訴你“真相”


    01

    房子沒入住,

    要交物業費嗎?


    法官說


    小區的物業服務費主要是公共性服務收費,包括公共設備、設施的日常運行、維修和保養,綠化管理、保安、保潔等,無論業主是否入住,即使房屋空置,也應當繳納。



    法條鏈接


    《中華人民共和國民法典》第九百四十四條第一款:業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的,業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。


    《物業管理條例》第四十一條:業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的,從其約定,業主負連帶交納責任。


    已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業,物業服務費用由建設單位交納。



    02

    房屋質量問題導致漏水

    可以不交物業費嗎?


    法官說


    開發商作為房屋的開發銷售方,對所售商品房承擔質量保修責任。漏水、滲水等屬于房屋質量問題,與物業服務不是同一法律關系,業主應追究開發商的賠償責任,不能以此為由拒交物業費。



    法條鏈接


    《中華人民共和國民法典》第四百六十五條:依法成立的合同,受法律保護。


    依法成立的合同,僅對當事人具有法律約束力,但是法律另有規定的除外。


    《中華人民共和國民法典》第六百一十七條:出賣人交付的標的物不符合質量要求的,買受人可以依據本法第五百八十二條至第五百八十四條的規定請求承擔違約責任。



    03

    物業公司提供的服務我不滿意,

    能拒交物業費嗎?


    法官說


    需要具體情況具體分析。因為物業服務是針對全體業主和整體區域的各個方面提供的,具有公共性和整體性,涉及全體業主和整個小區的公共利益,在效用上具有不可分割性和依賴性。業主若認為物業服務企業提供的物業服務存在局部瑕疵而拒交物業費(如部分垃圾沒有及時清理、公共區域照明燈損壞等),這樣的做法會導致業主的個人收益遠遠小于給物業公司和多數業主造成的損害,因此不能以物業服務存在局部瑕疵為由拒交物業費。


    但是,如果物業服務存在違反法律法規或安全保障明顯不到位等重大瑕疵的,物業費可以適當減免;因物業服務瑕疵導致的損失,業主可以要求物業賠償。比如:小區門禁損壞后物業未及時修復,未設保安室,亦無保安巡查,或雖有錄像監控但監控損壞缺失導致業主財物被盜,可以認為物業在業主安全保障方面管理明顯不到位,為重大瑕疵,可以減免物業費。



    法條鏈接


    原《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條:物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務,業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的,人民法院應予支持。(已失效)


    《中華人民共和國民法典》第九百四十二條 物業服務人應當按照約定和物業的使用性質,妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分,維護物業服務區域內的基本秩序,采取合理措施保護業主的人身、財產安全。


    對物業服務區域內違反有關治安、環保、消防等法律法規的行為,物業服務人應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協助處理。


    《物業管理條例》第三十五條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定,提供相應的服務。


    物業服務企業未能履行物業服務合同的約定,導致業主人身、財產安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。



    04

    沒交物業費物業對我停水停電,

    合法嗎?


    法官說


    不合法。業主違反物業服務合同約定逾期未足額交納物業費的,物業服務人可以催告其在合理期限內支付物業費;合理期限屆滿后仍不支付的,物業服務人可以提起訴訟或申請仲裁,不得以停水停電等不合法措施催交物業費。



    法條鏈接


    《中華人民共和國民法典》第九百四十四條第三款:物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。?



    05

    物業擅自將地面停車位對外出租

    導致業主無法停車,合法嗎??


    法官說


    該情形涉及物業共用部分處分權的問題,焦點在于物業公司是否有權將地面停車位(或者其他業主共有區域)出租經營。若物業公司未經業主大會授權,擅自將共用部分出租經營,屬于無權處分,業主委員會可以物業公司侵權為由要求物業公司停止侵害,恢復原狀,并賠償損失。


    若物業公司對外出租經營是經過業主大會授權的,則所得收益應當用于補充業主專項維修資金,不得由物業擅自挪用。



    法條鏈接


    《中華人民共和國民法典》第二百七十五條第二款:占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業主共有。


    《物業管理條例》第五十四條:利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的,應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后,按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。?



    06

    小區內違規停放的電瓶車自燃

    使業主遭受損失,

    物業承擔連帶賠償責任嗎?


    法官說


    物業服務企業應當對其服務區域盡到安全保障義務,因物業公司未充分盡到安全保障義務,導致業主財產、人身遭受損失、損害的,業主可以要求物業服務企業與實際侵權人承擔連帶賠償責任。



    法條鏈接


    《物業管理條例》第三十五條:物業服務企業應當按照物業服務合同的約定,提供相應的服務。


    物業服務企業未能履行物業服務合同的約定,導致業主人身、財產安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。?



    07

     物業發的《用戶手冊》約定“業主違反手冊

    規定,物業公司有權罰款”,合法嗎??


    法官說


    不合法。《中華人民共和國行政處罰法》規定,行政處罰僅能由具有行政處罰權的行政機關或法律、法規授權的具有管理公共事物職能的組織在法定職權或授權范圍內實施。物業服務企業只是一個企業法人或非法人組織,并不是行政機關,不具備公共管理職能,它與業主間是平等的民事法律關系,因此不具有處罰業主的行政權力,無權實施罰款等行政處罰行為。


    但如果業主因不當行為構成違約,物業服務企業有權要求業主承擔違約責任。



    法條鏈接


    《中華人民共和國行政處罰法》第十七條:行政處罰由具有行政處罰權的行政機關在法定職權范圍內實施。


    《中華人民共和國行政處罰法》第十九條:法律、法規授權的具有管理公共事務職能的組織可以在法定授權范圍內實施行政處罰。


    《中華人民共和國行政處罰法》第二十條第一款:行政機關依照法律、法規、規章的規定,可以在其法定權限內書面委托符合本法第二十一條規定條件的組織實施行政處罰。行政機關不得委托其他組織或者個人實施行政處罰。


    《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條:業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約,實施妨礙物業服務與管理的行為,物業服務人請求業主承擔停止侵害、排除妨礙、恢復原狀等相應民事責任的,人民法院應予支持。



    08

    買了二手房,

    原業主所欠物業費該我付嗎?


    法官說


    對于所購二手房有欠交物業費的問題,如果二手房買賣合同中有關于物業費承擔的具體約定,按約定;


    如果房屋買賣合同未約定,因原物業費屬于原業主與物業公司之間的約定,故之前所欠物業費應由原業主向物業公司支付。



    法條鏈接


    《中華人民共和國民法典》第四百六十五條:依法成立的合同,受法律保護。


    依法成立的合同,僅對當事人具有法律約束力,但是法律另有規定的除外。




    本篇文章來源于微信公眾號:                 濟南高新法院

    新房未入住要交物業費嗎

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