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    二手房迎來“拋售潮”?11個中心城市,二手房掛牌量超十萬套

    269 人參與  2022年04月06日 09:55  分類 : 房產熱點  評論

    從去年下半年開始各城市的房價開始出現了明顯的回落,房價回落當然會讓很多買不起房的人感到歡欣鼓舞。但對于房企、投資炒房者、地方政府來說并不友好,因為他們的利益受損了。

     

    這兩年房企“暴雷”的新聞不斷爆出,在2020年7月7日,泰禾已到期未付的債務達到了270.65億元,這是我國首例大中型房企違約的事件。而這還只是開始,在去年的下半年“恒大事件”更是將房企債務違約的關注度推向高潮,緊接著當代置業、花樣年都出現債務違約的情況,一時間地產股集體下跌,投資者出現了人人自??只诺男膽B。

    除了房企不斷“暴雷”以外,在去年的下半年房價還出現了“普降”的情況,根據中指院公布的數據顯示,在去年的12月份,我國前70大中型城市中有61個城市的新房價格出現下跌或者持平,有67個城市的二手房價格出現下跌或者持平,房價逐漸形成普遍下跌的趨勢。

    而進入2022年以來,各大城市不斷出臺“救市”政策,例如鄭州出臺“樓市新政19條”,一些城市開始降低首付比,還有一些城市直接給購房者補助等等。隨著“救市”政策的出臺,樓市確實有所好轉,但從下跌城市的數量來看,全國大多數城市的房價仍處在下跌趨勢。在上個月我國70個大中型城市中,有40個城市新房環比下跌,57個城市二手房環比下跌。

     

    我們再從成交量方面來看,首先在春節期間,重點30城市商品房成交量同比下跌51%,深圳更是出現了“0成交”的情況。另外在1月份百強房企銷售業績下滑近4成,拿地總額下降超過6成,百億規模的房企數量同比減少了將近一半。到了2月份情況似乎變得更糟,根據克而瑞研究中心發布的數據顯示,2月份百強房企銷售金額同比下降47%,一二三四線城市商品房成交量總體全線回落,二三線城市中超過9成的城市商品房成交量出現下跌,其中蘇州降幅最高,達到了53%。

    更重要的是大家對樓市的信心開始動搖,根據相關機構的調查報告顯示,計劃在一年內完成購房計劃的客戶比例,從2021年的8成下降到了2022年的6成。也就是說,當前時期有超過40%的購房者“不愿”再在今年買房。

    樓市遇冷,房價下跌,不僅很多房企開始出現“暴雷”,很多投資炒房者的日子也不好過。之前有專業人士計算過,對于投資來說,投資一套房產每年房貸利率在5.5%左右,加上契稅、維修基金、增值稅和每年的物業費等等,每年的房價上漲的幅度只有超過7%以上,投資者才有收益,否則就處于虧損的狀態。

     

    在樓市的黃金時期,那么多炒房者之所以買房囤房,是因為那幾年的房價都在持續大漲,很多城市甚至出現了一年內翻倍上漲的情況。而如今房價不僅不漲,反而越來越多城市的房價出現下跌,這個時候很多投資炒房者開始坐不住了,開始拋售名下房產,想套現抽身。

    根據貝殼和鏈家等中介公司公開的數據顯示,我國有11個中大型城市的二手房掛牌量超過10萬套,數據如下圖所示:

     

    從圖中我們可以看出,杭州的二手房掛牌量超過了17萬套,排在所有城市之首,比之前長期處在榜首的重慶還要高。而且根據相關數據顯示,杭州的二手房掛牌量還在不斷增加。排在第二的是直轄市重慶,重慶二手房掛牌量之所以長期排在榜首,因為重慶無論是從人口基數、經濟體量還是面積在所有城市中都是最大的,因此重慶二手房長期位于榜首是有情可原的。

    二手房掛牌量超過10套的城市從高到低依次是杭州、重慶、天津、成都、沈陽、武漢、南京、蘇州、西安、廣州、哈爾濱,其中大連的二手房掛牌量也接近10萬套。

    那么是不是說二手房掛牌量越多的城市,是不是說明一個城市的二手房市場越危險呢?其實并不是這樣,判斷一個城市的二手房市場是否健康,還是要以二手房掛牌量與常住人口計算出的人均掛牌量來衡量。例如一個城市二手房掛牌量是2萬套,人口只有100萬人,人均掛牌量200套/萬人,而另一個城市二手房掛牌量達到10萬套,但人口是1000萬人,那么人均掛牌量就是100套/萬人,盡管第一個城市的二手房掛牌量少于第二個城市,但第一個城市的二手房市場更不健康。

     

    由此可以看出,一個城市的人均二手房掛牌量越高,意味著這個城市二手房消化難度越大。根據相關數據顯示,我國各大城市的二手房掛牌量與常住人口計算出的人均掛牌量如下圖所示:

     

    從圖中可以看出,萬人二手房掛牌量數量超過100的有8個城市,從高到底依次為:沈陽、杭州、大連、南京、呼和浩特、天津、武漢、哈爾濱。其中沈陽位于榜首達到了149.5套/萬人,去年出臺“救市”政策的哈爾濱萬人二手房掛牌數也超過了100,達到了100.9套/萬人。

    這么多城市的二手房掛牌量增加是不是說現在二手房迎來了“拋售潮”呢?筆者認為,房價回落,人們對樓市失去信心的情況下,“拋售潮”可能已經到來。不光一些個人投資炒房者,很多原來囤房的上市企業也開始拋售自己名下的房產。例如在今年的3月25號,深圳市廣聚能源股份有限公司宣布出售位于深圳市南山區前海東岸花園的部分投資性房地產,總共22套房產。除此之外,不久前高鴻股份也宣布賣出北京朝陽區持有的多套房產,在今年的1月份,北京科銳也宣布出售北京海淀區的一部分房產。由此可見,不光很多人不再看好未來樓市的發展,很多企業也不再看好,開始出售自己名下的房產。

     

    最后如果你持有多套住房,是否會選擇此時售出?歡迎在評論區留言討論。


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