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    多開發商上房企暴雷排行榜,該道歉的不只是萬科

    1801 人參與  2022年04月03日 13:01  分類 : 房產熱點  評論
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    多開發商上房企暴雷排行榜,該道歉的不只是萬科

    3月31日,在萬科公司2021年業績說明會上,董事長郁亮道歉了。

    面對萬科凈利潤13年以來首次出現大幅下降的情況,郁亮在業績會上正面回應——

    “業績表現不好,向52萬名股東表示誠摯歉意”。


    萬科道歉信

    按照萬科披露的年報數據:


    2021年萬科實現營業收入4528億元,同比增長8%;
    然而歸屬于上市公司股東的凈利潤225.2億元,同比下降45.7%。


    作為中國經營時間最長的top10房地產開發商,萬科1988年進入房地產。

    在萬科30多年的經營中,一共只有三次利潤下滑,分別是1995年,2008年,2021年。


    1995年,朱相整頓地產
    2008年,美國發生房地產次貸危機。


    從這個角度講,2021年,萬科做的確實不好.


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    雖然,2021年,萬科和自身歷史相比做的不夠好。

    然而,如果把萬科和中國其他頭部房地產公司相比,卻做的足夠好。

    這是相對權威的2021年中國房地產開發實力綜合10強排名。

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    這是2022年,這個榜單的排名。

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    不但連續兩年奪回了失落多時中國開發商NO1,的地位,而且已經甩開了和自己纏斗多年兩個老對手的距離。

    恒大,生死未卜,碧桂園,退出前三。

    在萬科公報中,銷售金額在武漢、成都、南京、鄭州、沈陽、長春、西安、合肥、濟南、南昌、西寧、無錫、南通、煙臺、三亞等20個城市位列第一。

    在上海、深圳、天津、福州、石家莊、昆明、太原、貴陽、蘭州、銀川、烏魯木齊、南寧、寧波、東莞、珠海等18個城市排名第二。

    其總體市場占有率和影響度,在2016年之后,可謂空前加強。

    更重要的是,在這個隨時可以出現暴雷房企的中國樓市多事之秋,萬科卻異常穩健。

    總體企業凈負債率 29.7%,其中長期負債占比提高至 78%。

    報告期末貨幣資金1493.5億元,貨幣資金對于短期債務的覆蓋倍數為2.5 倍。

    可以說萬科“三道紅線”指標完全符合“綠檔”要求,而且有了低價“撿尸體”的資本。

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    不得不感嘆郭德綱那句經典的語錄——


    “不是我很優秀,全靠同行的襯托”



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    這個成績,放在其他公司,可能會選擇性的大講特講一番。

    但是萬科不愧是萬科,董事長郁亮沒有做自我表揚,反而變成了道歉。

    同時沒有把問題的主因歸結為市場,歸結為政策、歸結為大環境,而是更加深刻的進行了剖析——

    每次下滑背后都暴露出過去發展中累積的短板問題,當外部環境出現挑戰時,短板問題就會以凈利潤下滑的方式敲響警鐘?!袅?/span>


    用一句可以聽懂的人話就是:

    萬科利潤下滑,主因是內部,是萬科本身的內因。而外因則是其次。

    至于內因,郁亮一針見血——

    盡管公司在行業中較早意識到高速增長終將結束,但慚愧的是,我們(萬科)的行為未能堅決擺脫高增長慣性?!袅?/span>


    說到底,還是那句話,房地產高周轉模式已經到頭了。

    什么是房地產開發的高周轉。

    簡單地說,就是利用一切手段,加快項目周期,以提高資金的利用率。

    比如碧桂園的“456”模式,要求所有三四五線城市新獲取項目,均需4個月開盤、5.5個月資金回正、6個月資金再周轉。

    快速開工、快速清盤、快速交付,一切以項目快速推進中心任務。

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    舉一個例子,當年的碧桂園要求如果在公司拿地即開工獎勵20萬,每推遲一天,獎勵減少一萬,而如果拖到40天才開工的話,就要罰款20萬。

    此外,還提到了開盤工期小于3個月,就可以獲得20萬獎勵;一旦超過5個月才開盤,就要面臨罰款,超過7個月,就直接被fire。

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    然而,就是憑著這種超級快周轉模式,已經做了多年中國房地產老大的萬科,在2017年被碧桂園趕上并超越。

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    榜樣的力量是無窮的,尤其是這種行業老大易主的示范效應尤其明顯。


    碧桂園、恒大、包括后來的融創,依靠高周轉模式,紛紛趕上萬科,甚至想超過萬科。

    從2018年開始,整個中國房地產開發界,紛紛開始從學習萬科好榜樣,變成學習碧恒快周轉。

    泰禾集團學習高周轉,董事長黃其森也要求“2018年集中力量強化高周轉,旗下項目追求6個月的開盤速度”,并公開表示“高周轉就是利潤,就是競爭力?!?/span>

    藍光地產學習高周轉,“3641”的高周轉模式,即拿地3個月內開工,4個月開盤,開盤當日去化率60%,1年內項目正現金流。

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    而原本就有順馳高周轉基因的融創,更是開創了高端項目高周轉的先例。

    而2016到2020年的中國開發界的主調,就是三句話。

    快。
    更快。
    能不能再快一些。

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    然而,這種模式優勢是明顯的,風險也是突出的。

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    快,對于產品質量和施工安全,是個完全的負相關,五星級的家變成五星期的家,相信大家都聽說過。那幾年,關于高周轉施工安全,更是把碧桂園推上了風口浪尖。

    不過,這種模式最大的問題,其實直到2020年下半年才暴露,那就是對于企業資金鏈的考驗。

    快周轉的核心就是資金利用率,用更直白的一句話就是——

    用最少(自己的)錢,干最多自己的事兒,最好是不用自己的錢,干自己的事兒。


    所以,借錢是高周轉的另一個秘訣。

    所有高周轉的企業在在融資渠道和融資成本上大膽而激進。

    大公司,不但上市可以借錢,也可以海外借錢,更是發行各種債券,比如恒大更是搞了一個恒大財富投資來借錢(這也是恒大從暴雷到崩盤的導火線)。

    小公司,雖然夠不上上市借錢,海外借錢,但是也可以向銀行借錢、非銀機構借錢,甚至高息向地下錢莊借錢。

    至于融資成本,2020年前后,10%的年息,已經算是非常低的資金成本。

    但是,這需要兩個前提:

    第一 、市場保持旺盛的消化能力,開盤銷售比例,產品的去化速度,能夠適應“快周轉”。

    第二、金融機構愿意你在高杠桿情況下,依舊貸款給你,保證可以持續可以用借來的錢,持續進行高周轉的模式。

    而在2020年,終于這種模式走到了末端,當國家發現房地產已經成為了威脅中國金融安全最大的灰犀牛之后,終于下定決心“去杠桿”,于是就有了那個改變所有房地產公司命運的“三道紅線”。

    之后的故事,大家都很清楚。

    泰禾爆了,華夏幸福爆了,藍光爆了,綠地爆了,恒大爆了,幾乎所有高周轉、高杠桿的房企都出了問題。

    而高周轉的碧桂園沒有出事,或許還是要感謝那次2018年引發的質量和安全的風波,讓他提前停下了腳步。

    至于本文前面的萬科,沒有發生問題,或許也要感謝他自己沒有執行那么激進的快周轉。

    雖然,他也在當年強調,拿地后5個月開工、9個月開盤。

    但畢竟5個月開盤和高周轉企業普遍3個月開盤,還是要差一些。

    因為,沒有執行那么激進的高周轉,2017年萬科失去了老大的地位。

    因為,依舊因為沒有執行那么激進的高周轉,2020年,萬科重新拿回了老大的地位。

    不得不說,成也蕭何敗蕭何這句中國古話,在中國房地產的歷史上又一次得到了充分的印證。

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    沒有執行那么激進快周轉的萬科,活下來,已經開始反思快周轉的問題。

    郁亮先生那句“盡管公司在行業中較早意識到高速增長終將結束,但慚愧的是,我們(萬科)的行為未能堅決擺脫高增長慣性”。

    看似說的是萬科的問題,但是更說的是包括萬科在內,所有中國房地產行業企業的問題。

    因為,從2016年開始,那些進步神速的房企,多多少少都有這樣的問題。

    萬科反而是這個問題上不太嚴重的一個公司。

    2022年,對于房地產應該是個資金大年,會比2021年情況要好很多。

    那么,這種情況下,高周轉模式會不會又被拿出來,又被很多開發企業作為法寶堅持。

    我不知道。

    我只希望,這些企業能夠記住,在資金相對寬裕的情況下,飽不忘饑,還要記得自己的最最艱難的時刻,記住自己從高峰墜落的根本原因。

    這句話不但是說給碧桂園、華夏幸福、融創等摔過一跤公司聽的,更是說給那些今年準備依靠自己背景和優勢,大干快上搶“尸體”的國字頭公司聽的。

    不是我不行了,而是時代不同了。

    因為,誰都不知道,2023年,2024年,以后會怎樣?

    還有一句話,最后提一句。

    高周轉,成為中國房地產行業最嚴重的問題,很大原因,固然是企業自身的選擇。

    老板需要反思,高管需要反思。

    但,中國男足,這20年的急速下落,該反思和道歉的僅僅應該是國足隊員和執行教練嗎?


    房企暴雷排行榜
      萬科道歉信

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