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    威海房產,威海海景房

    能影響房價的因素的一些真實數據

    192 人參與  2022年03月31日 23:57  分類 : 眾說房產  評論

    今天聊房價,但只放數據,讓數字來說話。影響房價的因素有哪些。

    剛改革開放時,中國的人均住宅面積是5平方。

    根據國家統計局公布的數據,截止2021年4月,中國城鎮居民的人均面積為39.8平方,農村居民人均住房面積為48.9平方。

    無論從哪個角度說,這都是一個天文數字。

    對比下亞洲其他地方,香港的人均住宅面積是7.1平方,日本是15.8平方,韓國是19.8平方。

    再對比下歐洲的人均住宅面積,西班牙是25.8平方,英國是35.4平方,法國是35.2平方,德國是39.4平方,荷蘭是40.82平方。

    不管你是不是覺得中國缺房,中國的住宅數量實際上都已經到了發達國家的天花板附近,更是暴打日韓等亞洲地區。

    即便人均住宅還有提升的空間,也真不多了。

    如今全球70多億人,中國只有14億人口,占全球總人口的20%左右。

    根據國家統計局公布的數據,2021年中國商品房銷售面積17.9億平方米,新開工面積19.8億平方米。

    這個數據是什么意思呢?

    2021年,全球其他80%的人口合在一起,新開工面積是20億平米,和中國一樣多。

    中國以全球20%的人口,修了全球50%的房子,在人均住宅面積遠遠超過發達國家的基礎上。

    根據黃奇帆說的數據,中國這20多年賣到老百姓手里的商品房共有300億平米左右,其中60億平米閑置。 

    在房價平均每年上漲10%,20%的大牛市里,這些閑置的房屋無所謂,開發商賣不掉房子也無所謂,甚至都不算壞事,因為過幾年可以賣的更多。
    所以在過去20年的時間里,開發商都會把價格定的很高,賣不掉就慢慢賣,反正不管定多高的價格過幾年都算是低價,總能賣得掉的,暫時賣不掉的就放著,拿來當資產做抵押貸款唄,無所謂的。
    但只要房價真的不漲,這種閑置就變成了庫存,在經濟規律的引導下不可能無期限的閑置。
    不漲,那就是跌,因為資金有成本,哪怕存銀行理財都有收益。
    哪怕開發商不降價,從一手房源頭控住銷售,這放在老百姓手里的60億平米閑置商品房忍受不了每年5%以上的失血決定出售,那都會給價格造成重大壓力。
    這些房要是拋出來,接不住的。
    維持房價不漲不跌是很難的一件事情,現在全國各地陸續松綁,只是托住房價,力圖實現軟著陸而已。
    這種不漲就是跌的失血對維持整體房價的壓力到底有多大呢?
    根據金融監管部門公布的數據,截止2021年底,中國居民住房貸款余額為71.1萬億,按5.33%的利率粗算,每年付息3.8萬億元。
    這個數,接近中國每年GDP增量的40%,也就是中國每年新增GDP的一半都拿去給銀行當房貸利息了。
    因為不少買得早的人已經還清房貸,所以中國住宅市場的總體市值為400萬億,這些人的房子自己住著,但實際上不漲也是虧。
    如果按這個400萬億去算,那就會算出一個很離譜的數值。
    所以暫時不算了,他們還是好好住著房子吧。
    現在中國房子的回報率極低,低的嚇人。
    隨便在網上截了個圖,福州市陽光城,單價4.1萬每平米。 
    租金呢,不到40元/平/月。 
    算一下,每平米每年租金不到480元,需要花4.1萬元去買,租金回報率1.1%,這還只是賬面租金,扣掉空置期之后回報更低。
    正常省會城市,租金回報率差不多也就是1.5%左右,靠租金剛好70年回本,和住宅土地使用年限一樣長。
    這到底是是房價過高,還是房租過低?
    很多人說,中國房價暴漲是因為房子太少,供不應求。
    我的觀點則恰恰相反。
    衡量房子多還是少,看的絕不是房價,而是房租。
    一個人在城市里生活是一定要有房子住的,所以租房是剛需,但買房并不是剛需。
    只有房租漲,才代表你這個城市的房子真的是供不應求。
    一套新房入市,不管是被人拿去自住還是被人拿去出租,都至少有一個家庭住進去了,那租房市場就會少一個買方或多一個賣方,這些都會壓制房租的上漲。
    中國的房價亂的一塌糊涂,但幾乎所有城市的房租都是平穩的,平穩的令人感到不可思議。
    平穩的房租,代表城市的新增人口恰好和城市規劃局規劃出來的住宅數量相匹配。
    新建的房子是絕對夠用的,所以房租才會被壓的那么死,讓租金漲幅和工資增長相匹配。
    很多人說租售比無所謂,租金再低都不耽誤買房賺錢,甚至還有什么所謂租售反著買,別墅靠大海的說法。
    短期來看,你怎么炒房價都無所謂,當年一文不值的郁金香還能被炒成天價呢,房子怎么也比一株郁金香更有價值吧。
    你把房子炒到50萬一平都是有可能的,只要資金游戲更瘋狂,沒什么是做不出來的。
    但從長期來看,這是不可持續的。
    一套房子如果都沒人愿意租,怎么可能有人愿意買?
    這套房子真那么好,真那么值錢,別人為什么不愿意每年花50萬租這套房?
    房子是拿來住的,不是拿來炒的,你不能一邊說這套房子沒什么居住價值,大家都不想住,所以租不上價,一邊吹這套房子將來肯定會有大批有錢人想住,所以一定高價賣的掉。
    這不精神分裂嘛。
    一套房要是連使用價值都沒有,談什么投資價值呢。
    也別說什么不是自己的房沒有安全感,老是要搬家,日韓大部分年輕人都租房,沒人覺得搬家很麻煩。
    你直接下半年租金當押金,直接簽五年八年乃至于十年的租約,買賣都破不了你的租賃,房東要趕自己走可以,先把雙倍賠償金給我。
    一年搬這么一次家,年收入能蹭蹭的漲。
    如果真住滿了十年再搬家,你好好想一想,那些買房的人自己搬家是什么頻率,有幾個人能十年不搬家的?
    中國二線城市的房價有巨大差異,單價從一兩萬到三四萬不等,但租售比都差不多。
    南京的房價明顯超過武漢長沙,但租售比差距不大。
    這說明中國房價的泡沫化是按投機度來的,租售比依然是房價的錨。
    房價一兩萬的二線城市是通過大量住宅供應把房價給壓下去的,但壓低的首先是租金,然后才是房價。
    城市越發達,前景越好,租售比越低。
    南京1.5%租售比,你武漢發展前景差不多,所以也應該是1.5%租售比,差距可以有,但不應該過大。
    但你武漢明顯房租很低,所以投機客按1.5%租售比反算后,得到了一個房價,這就導致武漢的房價明顯低于南京。
    如果全國所有資金都涌入武漢,不管你武漢有多少房子都會被買成天價。
    為什么炒房客買到一定程度就不買了,去買合肥南京等城市?因為當武漢房價租售比跌到一定程度時,炒房客覺得其他城市更有“投資價值”。
    所以租售比這個數據是有用的,只不過不能和外國的數據比,而應該在中國內部進行橫向對比。
    差不多的城市,互相對標的城市,如南京合肥武漢長沙等,房價可以差距很大,但租售比差距不會很大,發展速度快的城市略多一點,慢的略低一點,整體極其接近。
    所以房價要跌,到時候也是一起跌,不存在房價低的城市少跌,房價高的城市多跌這一說,直接按百分比進行下跌。
    如果互為對標城市,房價低的城市房租一定低,住宅供應量一定大,人均住房占有面積一定高。
    你只能說這樣的城市居住舒適,幸福感高,但房價泡沫破裂時一樣會跌的慘不忍睹,因為整體住宅持有量太高。
    現在中國所有的城市,我認為沒有所謂的剛需。
    什么叫投機客,全款買房的人算投機客嗎?一個人特有錢,買了5套房,但一分錢銀行貸款都沒背,算投機客嗎?
    不算,大家默認的炒房投機客都是那種杠桿打滿,無所不用其極,背負超高貸款,不自量力去買房的人,這些人無法承受房價的任何波動,房價略跌他們就爆倉。
    那請問,那些先背首付3倍貸款,然后連首付都掏空六個錢包拿出來甚至去借來的人,到底是剛需,還是投機客?
    房價真大跌,這樣拉滿杠桿的人輸的丟盔棄甲,房子被法拍,自己幾家人的積蓄化為烏有,大家能鼓掌說活該嗎?
    歐美那些國家的房租回報率,賬面數值一般都在6%以上,這才是正常的數據,中國早晚也會達到這一水平。 
    以目前的房價,要達到這一租金回報率幾乎不可能,要么租金漲4倍,要么房價腰斬再腰斬,無論哪一個都不可能。
    但怎么說呢,早晚會達到的,價格可以短期偏離價值,但不會永久偏離。
    價值從哪體現出來?
    深圳灣一號,豪宅中的豪宅,每平米價格達到三四十萬元,被深圳市指導價后還報了30萬單價呢。
    每平米30萬元的單價很不接地氣,但你再看中介給的信息表,深圳灣一號的物業費每平米每月4.5元。
    哎,這就很接地氣了。 
    你說深圳灣一號這到底算不算豪宅呢?
    從單價30萬以上來看,肯定算,但從物業費來看,好像和中產的房子也沒啥區別。
    你說哪一面才能體現出這套房真正的價值?
    這些年來,很多人買房就能賺錢,是借了房價持續暴漲的大勢。
    同樣的房子,你肯定賣不過開發商。
    開發商為了賣房子,準備了大量的廣告費,準備了業務能力極強的銷售專家,準備了富麗堂皇的售樓部大廳,還給你準備了大量的免費飲料和甜品。
    所以他們才能把房子賣到這個價。
    那你的,你為了賣房準備了什么?
    你給你的買房者準備了哪怕一杯開水和一把瓜子嗎?
    如果你什么都沒有準備,甚至都沒有意識到你應該對買房者和中介笑臉相迎,那開發商都賣不掉的東西,你憑什么敢說自己能用同樣的價格賣掉呢?
    你要真那么厲害,不如開發商把銷售工作都外包給你算了。
    在同樣的背景下,同一套房,普通人能賣的價格一定比開發商低,而且要低得多,這一點毫無疑問。
    那些買房賺到錢的人不是因為自己有本事,而是命好碰到了風口,在風口上豬都能飛。
    但風口總會停的。
    坊間傳聞,1993年1月,潘石屹以五斤桔子和一條煙的代價,看到了規劃局的內部資料,當他發現海南在建人均住房面積已經達到50平的時候大吃一驚,因為當時北京的人均住房面積才7平米。
    他覺得風向不對,跑了,然后逃頂在了最高點。
    一年后,海南房價跌幅達到了85%,腳踝斬,當地的房地產公司倒閉了95%,爛尾房和天涯海角成為了當地的兩大特色。
    那堆積如山的爛尾房,海南一直到2007年才處置完畢,花了整整14年的時候,還是借助了中國經濟騰飛的大勢。
    如果經濟增長速度沒有零幾年那么快,那處置爛尾房的時間可能會拉長到三十年乃至于五十年。
    今天說這么多沒啥意思,就是給你看看一些真實的數據,能影響未來房價的那種。


    本篇文章來源于微信公眾號:                 遠方青木

    影響房價的因素

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