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    威海房產,威海海景房

    天津市六區房價、天津市六區買房哪里好

    258 人參與  2022年04月01日 00:08  分類 : 天津房產  評論

    青春才幾年,疫情就三年。近期全國多地爆發疫情,加上天津新出的高考新政策,參加天津高考需要滿足三年學籍并實際在天津就讀,一下子把好多考慮在天津職業的被拒之門外,需要考慮天津職業的人群不得已需要提前打算來天津購房,首先教育是最關鍵的,現在天津教育都是跟房產掛鉤,小學就近劃片入學,買哪個小區上哪所學校,初中片區搖號,就算小學學習不好也能憑運氣進一所好的初中,那么在天津購房到底要怎么選呢?來天津比較少,加上疫情每個地方限制出入,看房很不方便,想要了解天津的區域和房產費錢費力不說,時間成本就很高。

    據統計天津新房大概有300個左右的樓盤,對于購房者來說,都跑過來那可不是件容易的事情,買房子,區域了解是關鍵,確定好購買哪個區域,下一步就好打算了,那么每個樓盤對應的區域又是怎么樣的呢?

    天津二手房掛牌量20萬套左右,小區太多了,沒了解購房區域之前直接看二手房沒啥意義,找起房源來也費勁,購房一頭霧水可不是件好事,今天咱重點說一下購房區域和樓盤情況,確定好在區域購房了,新房和二手房可以再對比一下。

    天津行政區域劃分市內六區、環城四區和遠郊五縣加濱海新區。今天咱們先聊一下市內六區和環城四區。市內六區分為和平、河西、南開、河東、河北、紅橋,環城四區分為:西青、津南、東麗、北辰。簡單綜合分析下每個區域的情況。

    和平區是天津教育最好的區域,天津前十名小學和平區占6所,全國百強小學和平區小學有上榜,和平區百年老校居多,師資力量雄厚,教學設備先進,在和平區買房子大多都是奔著教育去的,甚至寧可在和平買個幾平米的拆間后期租房住,也要在和平區買,目前和平區小學實驗小學屬市重點小學,教育最好,其次鞍山道、中心小學、昆明路小學等,反正和平學校最好,和平區沒有差校。

    教育最好的和平區,房價也是最高的,目前和平區在售的新房均價6.5萬左右,和平翰林公館對應實驗小學,和平印對應中心小學、和平里對應鞍山道小學,還有將要開的中海地塊據說對應鞍山道小學。新房對應的都是重點小學,并且新房目前在售缺少小戶型短,翰林公館、和平印屬于公寓,翰林公館123平報價750萬,和平里89平米總價580萬,期待中海65平米的吧,戶型是真的棒,總價450萬以內性價比巨高。

    考慮和平區教育的需注意:小學入學買二手房需要三年房本,重小小學六年一學位,房產最少要持有十年左右,小學轉學最少要有兩年學籍。初中轉學買和平沒意義。和平區買新房小學入學不受三年房本的影響,這也是和平區新房的一大優勢。

    河西區在天津教育中可以排第二,河西區私立學校很強,并且河西區在選擇學校方面很少有違規操作,相對來說公平些。河西區學片劃分一片、二片三片,其中一片學片最好,重點小學有三所,上海道小學、閩侯路小學和臺灣路小學。其次是三片和二片,具體學區情況咱之前也有講過,想看學片的可以看看之前的文章。

    河西區新房大多位于河西三片,一片近幾年無新房項目,區域趨于飽和,土地資源也少了,二片是前幾年開發的梅江片區,也是人們常稱的梅江富人區,三片這幾年開發的土地居多,往后幾年河西開發樓盤大多也會集中在河西三片,河西三片教育方面也很不錯,比二片要強一些,初中相對均衡,四中、四十二中、二新華排名都靠前。

    新房樓盤大致分為陳塘莊板塊、八大里板塊、新梅江板塊。

    陳塘莊板塊中交項目居多,像中交融成、中交融正、中交富力天禧都是中交的,央企開發商,實力有保障,單價4萬上下,小高層洋房改善型產品為主,重點可以關注天禧項目,教育、位置、出行都還不錯。

    八大里板塊以商務公寓辦公樓為主,新房項目不多,綠城誠園目前剩余120平米大戶型。

    新梅江板塊以居住改善教育為主,中海樓盤居多,中海也是央企開發商,實力雄厚,有保障,像中海寰宇時代、中海天空之境、中海左岸瀾庭、中海左岸源境,在河西區銷量一直靠前,其他的新房有天津瑞府、御江臺等,河西這邊央企開發商項目不少,這也是央企對這個地方認可程度比較高,河西區號稱是天津的萬能鑰匙,可以同時滿足教育、居住、交通、商業、醫療、環境的等配套的一個區域,未來發展不可估量。

    南開區是天津老牌的教育片區,南開中學也是兩位總理的母校,南開大學、天津大學老校址所在地,南開區教育氛圍濃厚,南開北片重點小學五馬路、中營小學是大家爭相考慮的學區,南開中心小學之前是南開中學的私立小學,教育也不差,北片初中南開中學、25中、50中教育靠前。在南開學區片區中首先南開北片,其次南開中片,最后南開南片。

    南開北片東西跨度長,有得天獨厚的地理優勢,新房南開1911、正榮紫闕開發商存在暴雷現象,不能考慮,其中最低調的要屬鉑悅公望均價65000左右精裝交付,位置非常好,靠近大悅城,南開五馬路小學,南開中學近在咫尺,中片中鉑悅融御均價6萬左右精裝交付小高層洋房改善類產品,

    天保、招商位于天拖板塊,天保3.3萬拿的地,比招商貴三千,售價3.8萬,洋房4.5萬,單價著實不低,對標招商有小戶型還算是個優勢,招商最小140平帶精裝,兩項目客群都不一樣。

    南開區南片王最火的是南開宸院,目前沒啥房源了,頂堤板塊保利天禧和迎順府,迎順府就不用說了,就一棟樓,均價3.2帶精裝,價格還算可以,王頂堤地鐵站旁邊。保利云禧銷量還算可以,也是目前南開南片相對最優質的樓盤,值得一提的是保利拿地價差不多在3.8萬一平,旁邊的地塊折合住宅樓面價2.5萬。

    河東區在天津可以說除了和平、南開、河西之外,教育最好的市區,七中最近這幾年成績一直靠前,本科錄取率也比較高,并且錄取分數線甚至高于南開南片的天津中學,目前河東區教育也建立了七中教育集團,建立了兩所九年一貫制學校,期待教育上更上一層樓。

    河東區學片分為四片,其中河東三片學片最好,有實驗小學、七中做教育支撐,在河東區學片選擇優先考慮河東三片,其次河東二片、河東四片,最后河東一片。

    河東考慮學區購房優先上實仰山,河東區位置好,教育好,不過上實仰山單價四萬起,確實夠仰的。

    農墾位置好,近市區近商業,多條地鐵交匯,280萬起兩居室,性價比很高,學區未定。

    大華清水灣小高層洋房產品為主,低密度改善項目,帶精裝90平米295萬起,準現房,萬欣城就不說了,之前天房的,格調步庭看對格調這邊品牌的認可度吧,大直沽的中交春映海河也很不錯。

    河北區與其他區不同的是河北區是小學集團化辦學,河北區一片昆緯路小學、二中做支撐,一片教育最好,二片育嬰里小學在天津排名前十,在河北區學片優先一片,其次二片,最后三片。

    河北區一片無住宅產品,唯一和融廣場四十年居住產權公寓,可落戶,有昆一學片和二號線地鐵加持,近鄰意式風情街、天津站,地段非常好,唯一產權會讓人介意。

    河北區二片新房最多,新開河和建昌道為主。

    新開河板塊中海十里觀瀾,天閱海河、德賢華府, 近新開河,有河景資源和育嬰里學片加持,近六號線,地鐵出行也方便。

    十里觀瀾高層的價格更加合適,2.7萬上下,86-116平米,小高和洋房價格比較高,有128和143兩種戶型,產品戶型真心不錯,比較推薦。

    天閱海河之前高層賣到過4.4萬,現在部分房源有3.7萬的價格,項目帶8000的精裝標準(精裝這東西看個人理解了,實際有兩千精裝標準算是很良心了),看著確實還不錯,分兩批交房,2022年底和2023年底。有高層和小高產品,高層(32/41層,2T3H)92㎡、118㎡、129㎡、131㎡、140㎡,小高(14層,2T2)172㎡、224㎡(4.6-4.8萬左右)。

    德賢華府目前在售的就是高層23、25、27、30層到頂,面積為108-157平米,單價3.1萬起,明年3月份就交房了,同樣是帶精裝,標準為5000元/平米。剩余一些大戶型了,360萬起,賣到現房賣不出去,產品改善大戶型很吃力啊,整個天津還是小戶型產品好賣一些。

    綠島丹庭就不用說了,17年賣到現房賣不出去,價格也不低,等著慢慢清庫存吧。

    建昌道板塊也就離地鐵近

    紫樾宸府開發商隆基泰和,你不是河北保定人你都沒聽說過這個開發商,賣價比拿地價都便宜。交房什么樣看開發商良心了。

    三片王串場,寧園街和月牙河。

    藍光雍錦府項目開發商暴雷,津南的藍光芙蓉公館物業由金科接手,物業賣給碧桂園,未來還是個未知數。

    西派國印樓面價3萬左右,改善型產品類型,地段很好,但距地鐵稍遠,分四期,一期準現房,均價3.85萬左右,帶精裝。二期在售為中國鐵建西派國印·桭光,目前高層均價約為3.5萬,洋房均價約為3.7萬,2023年7月毛坯交付,有89、109高層和133平米洋房。四期為中國鐵建西派國印·禧闕,剩余房源不多了,明年10月交付,2.8-3.2萬左右的價格。

    中鐵建花語津郡現房,高層在售88、99、121平米戶型,毛坯2.65W,精裝3W左右。88的目前帶精裝230萬左右能下來。也算是市區“次門檻”項目了,項目交付還算可以,綠化少點,中鐵建項目建筑質量問題不大,物業弱一些,項目沒什么硬傷。

    紅橋區在市內六區教育墊底,生源流失嚴重,但房價還算親民,有市內六區起步門檻項目,也有改善產品系列??紤]轉學參加天津高考的人群選擇得比較多,紅橋區一片學區最好,有實驗小學,初中可以搖三中。其次是二片片,最后三片片,

    一片新房也就飛地板塊有項目,地塊行政歸屬北辰區管轄,但學籍和戶籍、房籍都屬紅橋,保持三籍不變。這也是大家比較在意的點,只能仁者見仁了,飛地板塊項目屬市內六區起步門檻,價位合適,又屬一片,可以搖號上紅橋最好的初中,也算是一大優勢。

    九和府現房,賣到現房沒清盤其中必有原因,目前在售93三居室總價195萬左右,有部分175萬左右的,115平米總價230萬左右。120平高層總價235萬左右,120平洋房總價300萬左右。

    中交春風景里,央企開發商,也是入駐市內六區最低門檻,兩居室開盤135萬起,目前在售77平米總價145萬左右好樓層,100平米總價190萬以內。央企很靠譜,價位很合適,落戶孩子轉學的可以考慮,缺點除了飛地外,交房時間有點晚。

    三片中西于莊公元大觀和仁恒星源世紀,

    公元大觀由保利和融創合作開發,準現房,靠近商業大學,以前還有求真小學作為賣點,如今求真小學停辦,目前剩余大戶型比較多,高層122平,均價2.7萬左右,洋房129平米總價360萬起,140平米總價總價388萬起,166平米總價460萬起。

    星源世紀沒有小戶型,最小平米110平,算是個改善盤,仁恒的品質在天津認可度挺高的,分高層和洋房,帶精裝24年交房,高層110平、125平、140平,均價3.3萬左右,洋房137平,均價3.8萬左右,值得注意的是項目引進河西重點小學上海道小學分校。

    三片中大多都是改善盤,位置更接近市中心,唯獨缺乏好的教育,從價位上來看,價位也不低,

    萬達水西臺項目,賣點就是純洋房項目,項目9棟樓,售罄了4棟,單價在3.8-3.9萬,銷量不如云鼎好,項目離醫院太近了。

    碧桂園云鼎項目一共9棟樓,有小高和洋房產品,目前售罄了4棟樓,3棟在售,兩棟未開。開發商是碧桂園、榮盛、廣澤三家,目前小高價格在3.5萬,洋房在4-4.3萬。如果不是地緣性的客戶,這個價位其實能考慮的項目還是挺多的。再加上這個開發商,不建議選擇。

    惠靈頓位于陸家嘴中心北側,附近水游城、惠靈頓大型商業,有地鐵一號線,均價4.5萬左右,分樓層單價4萬左右,目前在售都是大戶型,150平米起步,總價630萬起。

    鈴鐺閣地塊最為火爆,區域位置好,近鄰陸家嘴中心,地鐵一號線,水游城、惠靈頓等大型商業,往東就是老城廂,地段真是沒得說,單價也是沒的說,均價40000-48000,產品業態高層和小高層,96平米總價380萬起,123平米總價500萬起,143平米總價630萬起,24年6月份精裝交房。

    來源:哏兒都樓市萬事通

    天津市六區房價
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