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    樓市何時回暖,未來樓市發展趨勢如何

    360 人參與  2022年03月30日 08:15  分類 : 眾說房產  評論


    01| 樓市低迷原因到底在哪里


    房地產平穩下行已經有半年多了。


    國家機構數據顯示,2月百強房企實現銷售操盤金額為4015.8億元,環比下降23.5%,同比下降47.2%,接近“腰斬”。


    據此計算,1-2月,全國商品房均價為9845元/平方米,同比下降10.7%。這也是2008年以來的最大跌幅。而房價的下行,無疑將使得市場買房信心更為低沉。


    很多人關心房地產市場什么時候回暖?


    如今市場低迷,房屋質量堪憂,大量爛尾樓,減配樓充斥市場,網絡罵聲一片。


    開發投資增幅下滑,國家經濟受拖累。國家統計局最新數據顯示,1-2月份,房地產開發投資增幅僅為3.7%,是2020年8月以來最低增幅;土地購置面積同比下跌42.3%,為歷史上最大跌幅。


    造成這個局面最大問題在于樓市銷售面積的下滑,這其中有兩方面原因。


    首先,地產企業突然爆雷,房子爛尾,是大面積爛尾,直接嚇退了一大幫購房人;


    其次,持續了兩年多新冠肺炎,隨意的封停,一切經營活動停止,大量企業,個體工商戶停擺,老百姓是真沒錢了;


    本以為2022年疫情會控制住,年初上海、杭州、蘇州剛起的行情,成交剛剛復蘇,一把疫情直接給澆的透心涼。


    可以肯定的說,如果新冠肺炎這么僵持著,沒有哪個城市樓市能起來,疫情不停止,不光樓市,除了基建,其他各行各業都會一片黯淡。


    可樓市需求還在,起碼還有10年左右的剛需購買需求,每年大約還有12億平方左右的購房需求。


    如果疫情需求壓著,這些需求終有一天還是會爆發,如果不合理疏導集中爆發,很可能再一次沖高房價。




    02| 中國這十年購房需求還在


    光華管理學院梁建章和經濟學家任澤平最近發布的《中國住房存量報告》在數據上還是很客觀科學的,還是有參考價值。


    中國房地產市場仍有較大發展空間

    一是中國城鎮化進程還有較大空間,到2030年城鎮化率達71%時城鎮人口將再增加約1.3億。

    二是與主要發達經濟體相比,中國城鎮人均住房面積較小,隨著居民收入增長和家庭規模迅速小型化等,人均住房面積未來存在至少13%的提升空間。

    一方面,當前中國已進入中高收入經濟體行列,隨著未來向高收入經濟體行列邁進,城鎮居民對人均住房面積的需求還將進一步增加。

    另一方面,中國家庭戶規模迅速小型化,導致當今更多的住房和更大的人均住房面積需求。如果以人均使用面積28平即人均建筑面積40平為標準算,未來中國城鎮人均住房面積存在約13%的改善空間。

    三是中國現有城鎮住房成套率僅85%,并且尚有20%的家庭居住在條件較差的平房,存在住房更新需求。一是中國城鎮住房成套率僅85%左右,還有約15%的住宅需要更新。二是中國城鎮尚有約20%的平房需要更新。隨著拆遷新建,中國城鎮家庭戶中居住在平房比例從1995年的46.1%降至2015年的20.6%,其中城市、建制鎮分別為10.2%、36.1%。

    2021-2030年中國城鎮年均現房需求大致為11-13.5億平方米。并且從歷史經驗看,2000-2010年每年約有4億平屬于農民帶房入城和未納入國家統計局城鎮竣工住宅面積統計的住房面積。假設2021-2030年這部分仍為年均4億平,則2021-2030年每年需新增城鎮現房11-13.5億平。



    03| 樓市何時會回暖


    為了穩住經濟,新蓋的住宅每年大約還會有15億平的規模,加上庫存,市場的房子絕對充足。

    目前僅僅是需求端疲軟,大量老百姓沒錢買不起房,還有疫情買不了房,還有一部分被目前環境嚇到了不敢買房,買房信心沒了。

    可疫情總會過去,國家對于涉險房地產企業很快會重組出清,爛尾的項目陸續會開工補齊,市場信心也會隨著恢復,只要市場一恢復,慢慢的樓市就會恢復,部分例如北京、上海、杭州、成都、合肥、蘇州等熱門城市還有大量購房需求,市場馬上就會真火起來;

    到時媒體再背書炒作,全國大部分地區樓市將回暖。

    目前樓市的回暖完全取決于新冠肺炎何時能控制不影響百姓生活,為了各行各業都能盡快恢復,無數人都翹首以盼新冠肺炎趕緊過去。

    畢竟無數人在等著吃飯。


    本篇文章來源于微信公眾號:                 夢回開元

    樓市何時回暖

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