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    威海房產,威海海景房

    開發商缺錢會低價出售房子,你錯了

    290 人參與  2022年03月27日 09:10  分類 : 眾說房產  評論


    聽聞開發商很缺錢,到處都是開發商資金緊張的新聞,于是我在年后就想找一批缺錢的開發商聊一聊,看能不能買點便宜資產。

    住宅價格是肯定降不了的,不然在預售制度下會造成社會混亂,窗口指導不讓降的新聞到處都是,但商業地產的價格是沒人管的。

    既然缺錢,既然急缺現金,那你把商業地產的價格低價賣出去不就行了。

    商鋪寫字樓的價格已經十年不漲了,如果能再跌一大截,就完全去泡沫化了,進入正常價值投資區間后自然會有一批資金愿意進來買。

    按這個思路,應該找最缺錢的那批開發商,市場傳言越缺錢的開發商同意降價的概率越大,我也是這么做的。

    這思路看起來沒問題,但我找了不少開發商聊天之后,發現事實情況截然相反。

    我對那些傳言非常缺錢的幾個開發商重點關注,寄予厚望,對大家都認為資金鏈很健康的幾個開發商隨便聊了一下,沒怎么報以希望。

    結果,我認為很缺現金的那幾個開發商統統拒絕了降價提議,倒是我認為不缺現金的那幾個開發商比較熱情,談價誠意很高。

    對于他們的資金情況我沒有判斷錯,沒錢的確實沒錢,不缺錢的確實不缺錢,其資金情況人盡皆知,三道紅線榜單上寫的清清楚楚,并不算什么秘密,具體名字我就不提了,畢竟聊完天了都算朋友,點名不合適。

    但是他們對降價銷售的提議非常忌諱,在資金鏈無比緊張,奇缺現金的情況下,寧可不賣也不降價,愿意給的讓價幅度非常之小。

    我對此大惑不解,但在聊天的時候發現了一些有趣的真相,非常有趣,我覺得值得和大家分享一下。

    資金鏈緊張,奇缺現金,所以就必須降價銷售,這是正常人的思維,正常情況下也沒錯,但對于最缺錢的那批開發商,這個常規做法已經失效了。

    只有資金鏈正常的開發商,才有降價銷售的資格。

    在聊天的過程中,那些我認為缺錢的開發商基本都提及了一個詞,叫貨值折損。

    他們非常愿意賣房換現金,談判意愿也很高,但堅決不同意降價,愿意談各種條件作為補償,但賬面交易價格不能降太多,否則就會“貨值折損”太大。

    反倒是不缺錢的開發商,從來不提這個詞,也沒那么多花里胡哨的條件,直接和我對砍價格,大家談多少錢就多少錢。

    啥叫貨值折損?有啥影響?

    他們不說,但我在聊天的過程中大概猜到了一點。

    資金鏈最緊張的這批開發商,很可能已經把手頭能質押的一切全部都給質押了,資金鏈繃緊到了極致。

    一棟樓已經建成但是沒有成功銷售,并不代表這棟樓就會閑著,開發商會把這些資產拿去銀行抵押來套取現金,還能拿來做工抵房。

    你是開發商,你很缺錢,手頭有十萬平米的房子造好了沒賣掉,難道就任由他們閑著嗎?肯定拿去當抵押物換貸款啊。

    既然拿去當了抵押物,就涉及到了一個價值的判定,你這些樓值多少錢,然后銀行反算出來你能貸多少錢。

    同樣面積的情況下,開發商的實際銷售價格,決定了這批貨的“貨值”,然后決定了能貸款的額度。

    如果大幅折價銷售,那么這個銷售價格傳出去之后會造成銀行定價體系的動蕩,一旦認定你“貨值折損”,那開發商的這筆貸款安全度就會不夠,銀行有權要求開發商追繳保證金以保證貸款安全,或者貸款到期后再次貸款的時候給的額度非常少。

    這里涉及的追繳金額以及貸款額度的減少,可能會遠遠大于你拋售換來的那點現金。

    恒大許家印說:“不能依靠賤賣資產去還債務,否則資產賤賣完了也很難還清債務?!?/span>

    他說的是對的,大幅折價賣資產表面上是在讓利換現金流,但實際上會導致債務窟窿越來越大。

    那些資金鏈已經繃緊到了極致的其他開發商,如果硬挺著價格不賣,雖然資金鏈異常難看,但至少“賬面貨值”還是正常的,貸款沒到期前暫時還能維持的下去。

    一旦大幅折價,債務窟窿可能立刻就爆了,本來還能撐半年一年的,現在立刻就完蛋了。

    因此,沒辦法,只能眼睜睜的看著別人到處賣資產換現金流,自己明明是最缺現金的,但硬挺著也不能賣,慢慢地等著寶貴的時間一分一秒的虛度過去。

    去年下半年,好幾家資金緊張的大開發商就開始到處談資產處置了,整整半年過去,自家債券違約傳聞一日更勝一日,現金流幾乎歸零,連利息都付不起了,地方政府天天談話,結果資產處置的數量居然是零。

    因為資產價格不能下降,否則越賣欠債越多,不賣的話,賬面暫時還能維持。

    但現在這種行情,誰敢高價接你的資產,那不成了自殺行為嘛,所以資產處置的數量肯定是零。

    除此之外,如果開發商大幅折價銷售,那么開發商在賣房之前,還要先湊一筆錢去還掉貸款,解除質押,才能把這間房拿出來賣。

    如果折價力度大到一定程度,甚至會出現銷售款和抵押貸款的數量差不多的情況。

    先拿出來100萬解除質押,然后把房子賣了110萬乃至于只有100萬。

    開發商降低了100萬的總負債,但手頭的現金流實際的增加值僅僅只有10萬或者干脆是零,動搖了自身貸款信用體系,還對下個月即將到期的債務于事無補。

    負債已經太多太多了,債多了不愁,少那么一點負債也沒啥意義,還沒能換來現金,這么干有啥意義?

    還不如干挺著硬拖時間呢,能拖到變數最好不過,拖到拖不下去的時候選擇破產,把所有的資產和債務一籮筐的打包扔給政府去解決,這么干至少面子上還能輝煌個一段時間。

    倒是那些資金鏈很健康的開發商,負債率低,很多資產是沒有抵押貸款的,可以直接拿出來賣。

    如果當他們判定未來幾年房子的價格肯定要降,那不如索性一口氣先提前賣到某個超低價格,給購房者安全墊,讓購房者安心,以此把現金流換出來。

    因為他們負債率低,所以他們的房子沒有抵押貸款,所以他們賣出去的每一分錢,都是實實在在的現金流。

    就目前這個行情而言,現金流就是命根子,只要自己能活到其他開發商挺不住倒下的時候,所有的蛋糕都是自己的。

    所以就出現了這么個奇怪的現象,資金鏈健康的開發商反而愿意降價,越缺錢的越不降價。

    我了解到的是武漢的情況,但其他城市應該也差不多,一家開發商的總體戰略應該是統一的,不會差距很大。

    最缺錢的那些開發商已經不用聊了,他們不是不想降價,是已經失去了降價的資格。

    這些開發商現在能做的就是等,等繩索纏的越來越緊,然后讓命運來裁決自己。

    黃奇帆說過,美國就500家開發商,結果中國有5萬家,中國究竟需要多少家開發商?

    5萬家淘汰掉99%,也還有500家之多,因此絕大多數開發商在未來十年里,都是要被徹底洗牌的。

    歐美的開發商負債率通常是50%左右,香港的開發商負債率通常是40%左右,而大陸開發商的負債率高達80~90%。

    普通人一看,感覺這負債率差不多啊,也就高一倍吧,但實際上遠遠不是。

    40%的負債率,意味著自己有60塊錢,借了40塊錢,然后干了100塊錢的事,杠桿率是1比0.66,很低。

    50%的負債率,意味著自己有50塊錢,借了50塊錢,然后干了100塊錢的事,杠桿率是1比1,一般。

    80%的負債率,意味著自己有20塊錢,借了80塊錢,然后干了100塊錢的事,杠桿率是1比4,高的嚇人。

    90%的負債率,意味著自己有10塊錢,借了90塊錢,然后干了100塊錢的事,杠桿率是1比9,高的突破天際。

    1塊錢干2塊錢的事,和1塊錢干10塊錢的事,這債務風險能一樣嗎?

    如果杠桿率達到1比9,這表示開發商無法經受一絲一毫的風險,有點風吹草動就原地爆炸。

    當年2015年股票配資橫行的時候,配過1比9杠桿的人,都知道這種杠桿爆倉那是多么的容易。

    哪怕你的杠桿只有1比4,爆倉也是分分鐘的事。

    而中國有很多開發商,前幾年負債率接近90%,三令五申之后現在還有80%那么多。

    負債率50%到70%的開發商還有一絲輾轉騰挪的空間,負債率80%以上的開發商已經失去所有操作可能性了,連甩賣資產緊急換現金的選擇都沒有了,現在除了躺平拖拖看,其他什么也做不了。

    但實際上,國家5年前就示警了,央行2019年就到處找人談話了,留的時間足夠的多,結果這些房企在2020年還去砸巨資搶地王,根本就沒有絲毫降杠桿的意思。

    混到今天這一步,真怪不得別人。

    恒大已經暴雷,所以恒大可以點名說,以前紅極一時的恒大,別說舵主許家印,就算是恒大總裁夏海鈞,當年也是特朗普帶著伊萬卡過來親自簽約的人物。 

    如此風光的恒大,現在最大承諾也就只是保交樓了。
    就我目前了解到的情況,不缺錢的開發商已經開始紛紛甩賣資產換錢過冬了,而最缺錢的那批開發商反而被負債率捆住了手腳動彈不得。
    很明顯,硬挺著不賣是解決不了問題的,80%負債率下,只要幾年的時間,哪怕僥幸原價賣出,利息都能把那20%的本金侵蝕的干干凈凈。
    不知道利息可怕的人,我再給你們算算賬,假定開發商借債利率按7%算,80塊錢負債每年應付利息是5.6元,而本金只有20元。
    只要4年時間,利息就能吞掉所有本金。
    如果你資產打95折,那3年就死。
    如果你資產打9折,那2年就死。
    拖,是不可能解決問題的,如果拖就能解決問題,那資金鏈健康的開發商為啥還要甩賣資產,大家都硬挺著高價賣不就完事了么。
    當一家開發商的資金鏈緊張到不能,也不敢把資產進行低價處置的時候,其命運結局早就已經注定,剩下的無非就是時間問題。
    奇跡是不會發生的,如果真的會發生奇跡,美國也不至于只有500家開發商。
    2015年的去庫存政策讓本應破產的一批開發商拖到了今年,但他們依然沒有吸取任何教訓。
    這次不管救還是不救,他們都活不下去,無論就是死在這一輪還是死在下一輪的問題。
    中國房子已經到了需要70年租金才能回本的地步了,難道還能140年租金才能回本?
    房價再拉起來泡沫就直接爆炸,橫盤不動反而還能多拖幾年。
    但房價不漲,對于某些負債率極高且動彈不得的開發商來說,也是死路一條,他們只有暴漲才能救命,但暴漲會導致房價泡沫立即爆炸,到時候是整個行業一起死。
    總之,中國的5萬家開發商確實太多了,早晚會消失99%的。
    不能打折賣,否則債務危機會立刻爆發,如果一家開發商已經到了這種地步,那就是死亡倒計時了,因為其他開發商在打折賣,反正注定只有少數人能活下來。
    從我目前得到的市場信息進行判斷,不少開發商已經到了救都沒法救的地步,“果斷處置資產”這種操作他們不是不想,而是不能,唯一指望就是拖時間等暴漲。
    不暴漲他們肯定會死,哪怕橫盤都不行,但暴漲是拉著所有人一起死,所以這類型的開發商注定會死。
    拖下去有意思嗎?多拖幾年債務窟窿會被利息侵蝕的更大。
    但好像他們也沒什么好辦法。
    雖然我不方便點名,但可以透露一下,我聊的銷售人員歸屬的開發商,都是名列三道紅線上的,不然我也不會認為他們缺錢,本指望從他們那買便宜寫字樓的,但全部被拒絕了,愿意誠意讓價的居然是一道紅線都沒踩的那種開發商。
    怎么說呢,從這種情況來判斷,好幾個大開發商明后年都得上新聞,大家等等看吧,到時候有不少瓜可以吃。
    和大家分享下我剛探知的市場信息,希望能對大家有所幫助。

    本篇文章來源于微信公眾號:                 遠方青木

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