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    青島放松限售,能破解“推繩子效應”嗎?

    344 人參與  2022年03月26日 11:07  分類 : 青島房產  評論
    青島放松限售,能破解“推繩子效應”嗎?


    青島放松限售的消息刷屏了。

    朋友圈里的中介們,恨不能放了一夜的禮花,像是阿里巴巴站在寶庫的門前。

    也有潑冷水的,多半是從哲理出發,不花上一個禮拜回味不過來:救市越猛,樓市越差。

    這世上誰也說服不了誰,但是花滿樓君知道我們是一個政策市。

    而在一個政策市里,就沒有做不到的事。

    這是最基礎的邏輯。

    青島放松限售

    青島一直是限售最嚴的城市,沒有之一。

    可能是被2018年那一輪的樓市瘋狂深深震撼了吧,青島的調控下手極狠:新房、二手房全部限售,對七區三市全部限售,而且是取得不動產權證5年。

    那時候,調控城城有,無非就是限售、限購和提高首付比例。相比較而言,青島樓市的限購和控制首付比例雖然也嚴,但是算不得突出,唯獨限售這一條,一覽眾城少。

    青島放松限售,能破解“推繩子效應”嗎?


    限售五年的城市也有,但大都是從2021年開始,只有青島是2018年就開始了,且基本沒有前置條件。

    青島樓市被摁住,正是從2018年下半年開始的,且至今未能翻身。

    這也就是為什么,放松限售會引來如潮期許的原因。

    3月4日,即墨區房地產交易中心確認取消5年限售政策,新房由拿證滿五年改為網簽后滿五年,二手房滿兩年即可交易。3月23日,坊間傳出城陽區放松限購,3月24日,又傳出市區5年限售改為2年。

    雖然除了即墨區,其他區域的放松限售傳聞均沒有得到官方證實,但是從坊間到專業研究機構都認為,在寬松政策是未來主流的情況下,放松限售的可能性很大。何況,鄭州、菏澤、重慶、哈爾濱等多個城市樓市松綁且政策已經平穩落地,青島跟進的顧慮也不大。

    促進跟進的,可能還有青島樓市的嚴峻形勢。

    克而瑞數據統計的“2022年2月末商品住宅庫存量TOP20城市情況”顯示,青島以2500萬平方米左右的庫存高居全國第一!

    青島放松限售,能破解“推繩子效應”嗎?


    而青島2月底新房住宅去化周期為19.9個月。

    庫存大不可怕,可怕的是賣不動。

    2022年1月1日至3月10日,青島新房共銷售15768套,同比下降26.4%;銷售面積183.46萬平方米,同比去年下降26.9%。

    房子賣不動土地就賣不動,財政收入的壓力就大。

    樓市不景氣的時間長了,嗷嗷叫的可不止是房產中介和開發商。

    實際上,財政收入的抗壓性比中介和開發商更差,早在2020年4月,青島就曾放松過一次限購限售,但是在調控趨嚴的大勢下,鬧了個“一日游”的笑話。

    所以,青島早就躍躍欲試了。

    那么,取消限售會對青島樓市復蘇產生多大影響呢?

    推繩子效應

    推繩子效應是個貨幣名詞。

    青島放松限售,能破解“推繩子效應”嗎?


    樓市目前面臨的,就是推繩子效應:當限制樓市的時候,市場反應出的效果很明顯;但當鼓勵寬松的時候,市場卻沒什么反應,也就是繩子只能拉,沒法推。

    自去年底以來,降息、降首付、調降利率、貨幣化安置,直到最近的放松限售、限購,樓市的好消息接踵而至,沒有一麻袋也有一籮筐了。

    但是樓市仍然未見雄起,成交率只降不增。

    為什么呢?

    說到底,還是一個信心問題。

    沒有信心就沒有好的預期,沒有好的預期就會捂緊錢包,捂緊錢包導致市場不好,市場不好反過來再削薄信心,形成一個遞減鏈條,最終形成緊縮,進入不景氣通道。

    信心是全鏈條的反應,而不是某一個環節的利好。

    再來看放松限售,雖然很振奮人心,但也只是環節性利好,最多算是個重要環節的利好。

    冷靜地說,放松限售對樓市肯定有向好作用,可是要說能夠力挽樓市頹態,還遠遠談不到。

    具體到青島樓市,放松限售的實際影響也并不大。因為限售是在2018年4月之后,這一年9月樓市就被打趴下,投資客已做鳥獸散,實際銷售以剛需和改善為主。受到影響的投資客也就是2018年5月到9月之間買房的,數量并不大,放開限售后即便拋售,規模也有限。

    當然,放松限售肯定會加強房源的流動,起到活躍樓市的作用,所以,也就是個氣氛組吧。

    氣氛組里有乾坤

    說放松限售對樓市的刺激作用相當于氣氛組,有戲謔之意,卻不能一戲而過。

    尤其當氣氛組越來越多的時候,就應該意識到,獨立單賞的局部利好多了,可能另辟局面的大勢就要來了。

    換言之,環節性利好漸次綻放,全鏈條的反應慢慢疊加,信心重啟就不再遙不可及。

    花滿樓君反復說過,樓市從來沒有市場底,只有政策底。

    當年越打越漲,越漲越打,最終政策和樓市誰贏了,眼前的事實就是明證。

    現在政策已經轉向了,市場如果沒有好的反饋,寬松的政策就不會鳴金收兵,而是一直加碼,一直加碼,一直加碼,直到加出一片好風景。

    打漲的時候不惜殺一堆千億房企祭天,早就很明確地傳達了態度:在一個政策市里,就沒有做不到的事。

    江湖風浪急,態度值千金,要想安身立命,最要緊的是分清誰是老大,誰說了算。

    很多技術流喜歡執著于人口紅利消失、城市化進程等數據,并由此推算出樓市的技術底、頂。實際上,在絕對的政策面前,任何數據都是可笑的,沒有人口紅利,也可以有牛市,不過是此牛非彼牛而已。

    想一想2015年的樓市,也是低迷不已,各種數據演算的結果,是鼻涕眼淚一起流。結果呢?6輪大刺激強勢拉回。

    青島放松限售,能破解“推繩子效應”嗎?


    當然,勁道使得有點大,從18年到現在一直在往下壓,造成的教訓挺深刻。

    這也是本輪救市的不確定之處:到底使多大勁?拉到什么時候松手?

    只能是各有各的判斷了。

    至于判斷的優劣,很難評判,也難以互鑒,個人的觀點是:

    悲觀者往往正確,樂觀者往往成功。

    來自頭條:浮山說

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