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    威海房產,威海海景房

    海南樓市新政再爆,這次打擊的對象有點多!

    333 人參與  2022年03月25日 11:50  分類 : 旅居房產  評論


    3月17日海南樓市新政發布,住建廳聯合省市場監督管理局、省委網信辦、省公安廳四部門舉行了新聞發布會,表示要開展房地產領域專項治理工作。


    主要針對“捂盤惜售”“價外加價”“捆綁銷售”、通過虛構勞動關系騙購住房、違規發布虛假廣告等問題。


    隨后,雅居樂被約談了,星華海德豪庭被罰款,慶豪天悅、盛達景都、華景苑、千江悅等4個項目被關停網簽系統。

    從這陣仗,從這速度,不難看出,海南此次整治的意志很強烈。

    其實在此之前,海南已經多次開展房地產領域的治理工作。

    最近的一次是去年8月,也是海南省住建廳主持。

    上一次,海南省共約談企業和機構771家,停業 83家,取消備案44個項目,吊銷營業執照60家,處罰金額592.86 萬元。其中還有8名犯罪嫌疑人被逮捕或刑事拘留。

    可以說海南對捂盤惜售、價外加價、虛假宣傳的亂象整治從未手軟,但是為什么海南樓市亂象還是如此猖狂呢?

    特別是千江悅項目,在去年8月就已經因為存在違規銷售問題已被處罰318萬元。

    這一次可以說是知法犯法,屢教屢犯。為什么呢?

    一個知情的朋友說到了點上:

    1、和違法獲得的收益相比,違法成本太低了。

    2、參照目前海南的調控政策和供地模式,越拖賺的越多,所以開發商們甚至巴不得被查,以拖延銷售進度。



    2


    這一切還要從海南省對產業結構的調整說起。

    自2017年以來,海南省以壯士斷腕的決心調整產業結構,通過實施“兩個暫?!?、全域限購、供地管控、多渠道住房供應等一系列政策措施,來破除經濟發展對房地產的依賴。

    17年直接上重錘。

    全省限購、深化 " 兩個暫停 "、小戶型限制令、暫停土地二級市場轉讓、暫停商業性轉公積金貸款等等。


    18 年也絲毫沒有手軟。

    全島限購升級,要求5 年社保,5 年限售。(海南限售的真實情況是,簽合同5年,拿證2年,期房2年,基本上限售7-9年。)


    除了限售還有限價,??谑且坏肚腥肯迌r17300。

    更狠的是,2019年海南提出要去房地產化。

    接著2020年海南最強調控再次上線。


    非海南戶籍人員。不再區分限購區域與非限購區域,實行全區域限購。

    從全島限購到5年限售,再到本地人限購兩套,再到“去房地產化”,再到必須人才落戶才有購房資格等。

    可以說海南去房地產的決心可見一斑。

    其結果也是凸顯的,海南持續降低了土地供給和房地產開發固投。

    以??跒槔?,整個2021年,??谒鲎尩木幼☆愅恋財盗?,一共22塊地,800多畝,且不是棚改就是安置,要么就是租賃式住宅或人才安居房。



    這22塊中,只有一塊純住宅用地,只有17畝。

    且這17畝,還要求現房銷售、限購,限最小面積。

    盡管條件苛刻,但這已經是??诮瓥|新區兩年內唯一的商品住宅地塊,也是唯一的新增的住宅房源。

    在這種情況下,??谝廊粐栏駡绦?7300的限價。

    幾乎零供應+限價,導致整個???,新增房源很少,能買的住宅項目,不超過十個。

    其結果就是,沒供應,倒掛,亂象叢生。

    ??谑袌鲆欢ǔ潭壬弦彩呛D鲜袌龅目s影,那就是供地極少、新增樓盤極少,老盤都接近尾聲了。


    3


    只要不傻,都能看到這一點,越少越有價值。

    盡管海南調控如此嚴厲,也依然有大批來自全國的資金沖到海南買房。

    因為全島限購,就導致破限購、破限貸以及各種不限購不限貸的虛假廣告的猖狂。

    這也是海南亂象屢教不改的原因。

    當然,對于海南的去房地產化,政策的頂層設計一定站在更高的角度。

    作為中國最大的經濟特區,海南的房地產開發曾經是極其瘋狂的。

    1992年,國務院批準設立了??诒6悈^,隨后海南炒賣地皮之風興起。

    到1999年海南爛尾數量高達600多棟,僅四大國有商業銀行的壞賬就高達300億元。


    2010年,海南國際旅游島建設規劃獲國務院批準。馬上投機潮再現。

    不少項目的房價幾個月漲了五六倍。之后價格腰斬,再次遺留大量爛尾樓。


    這就是曾經的海南的房地產市場,炒作之風盛行,開發亂象橫生,歷史遺留問題盤根錯節。

    所以,2018年《海南自由貿易港建設總體方案》出臺。

    為防止92年、10年的歷史重演,才有了自2017年以來,海南去房地產化的一系列布局。

    這一次,賦予了海南更大的歷史責任和時代機遇。

    長遠看是為了海南房地產市場更健康的發展。


    4


    海南自由貿易港建設,究竟會為海南帶來什么?時間會給出答案。

    但,無論怎樣都不影響海南的價值。

    在國家戰略層面,海南島始終永遠是扮演著改革開發排頭兵的角色,是對外的重要口岸。

    更重要的是他的稀缺。

    作為中國唯一的一個熱帶濱海旅游城市,承載了中國人旅居、養老終極念想的。

    這就是他的價值,無以復加,不可替代。

    所以,任何一個只要不傻的人去看海南的房地產市場,都能看明白,海南的房子有價值的是真有價值,沒價值的就真的是垃圾。

    所以,在海南買房的基本原則如下:

    1、除了???、三亞以及東線灣區,其他的市、縣、西海岸線不要買。

    2、???、三亞偏安家自住。

    4、度假、養老選灣區。

    5、在海南買灣區,主要就是清水灣和石梅灣。

    買清水灣,就買品質和稀缺,清水灣的藍灣小鎮品質和物業以及鉆石海岸的海景是稀缺的。

    石梅灣就是價格、品質、稀缺綜合性價比之王。

    除了區域的選擇,在海南買房,時機也很重要。

    相比其他城市年底淡季,年初小陽春行情,海南正好相反。

    海南的旺季在年底,淡季在3-5月,沒有小陽春行情。

    而今年與往年還有很大的不同。

    因為去年下半年對房地產行業的一頓亂錘,再加上疫情反復,本該旺季的年底,海南迎來了少見的淡季,登島人數銳減。

    春節過后,為了沖擊今年一季度的回款要求,許多開發商不得已拿出了史上最大尺度的價格優惠。

    比如華潤石梅灣最近新推出了一批特價房,200萬左右就可以買到無遮擋海景房。

    這在之前,在東海岸線是絕無僅有的。

    200萬的海景房,大概率之后也不會有了。

    這也是海南調控撞上國家收緊房地產信貸,在疊加疫情影響+傳統淡季,逼的開發商為了一季度回款而作的特價。

    算是近三年難得的買入低點。

    從剛剛公布的2月70個大中城市房價指數也可證明。海南兩大重點城市情況:??诤腿齺喎績r都迎來環比下跌,而三亞更是結束了連漲20個月的歷史記錄。

    對于計劃灣區度假、養老置業的朋友機不可失。

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    了解灣區項目的都知道華潤石梅灣是無法避開的項目,靠山、面海、抱林,絕無盡頭的自然資源匯集,灣區獨此一家。


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