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    哈爾濱限售政策松綁,能否盤活哈爾濱樓市

    350 人參與  2022年03月24日 15:28  分類 : 區域房產  評論
    哈爾濱又“救市”了!這一次是 取消限售。哈爾濱限售政策松綁,能否盤活哈爾濱樓市?
    哈爾濱是在2018年樓市最火的時候出臺了三年限售的規定,今天算是正式取消了。
    其實這一點都不意外,之前在青島即墨取消限售的時候,我就說過除了一線和個別熱門的二線城市,其余大部分的城市,限售都會慢慢放開的。
    別說限售了,限購限貸都會逐一解綁。
    這次哈爾濱放開限售,效果有多大?
    放開限售這個東西吧,有的人說是利好,有的人說是利空。
    說利好的就是有些次新房終于可以賣了,會加快市場的流動性。
    因為之前次新房限售,市場能買賣的都不是最新的房子,房齡久的大家都不愛買,想買最新的業主又不能賣,所以市場成交量也會下降。
    說利空的是認為以前限售是為了限制投資客拋售,凍結市場成交量,防止房價下跌。
    現在放開了,投資客拋盤,市場二手房供給量一下增多了,拋售壓力大,很可能供過于求,促使房價下跌。
    好像都有道理,但我覺得利好肯定是更多的,不然地方政府救市怎么會想著放開呢?肯定是利好市場才放開嘛。
    其實大家不用擔心放開限售,市場二手房拋售壓力過大,除非是一些遠郊,很多人都想拋盤換到市區。
    市區不存在集體拋售引發下跌的問題,因為現在房貸放松了,市場需求本身也在增加,加上限售放開又有好房源出來,買賣雙方一拍即合,反而有利于促進市場成交量回升。
    只要二手房成交量回升,也會帶動新房市場回暖。
    哈爾濱限售是2018年出的政策,買了新房網簽三年就可以賣,而不是拿到房產證三年,等于說收房一年就能賣了。
    但買房的又不都是投資客,絕大部分都是剛需和改善,剛剛買的新房才收房呢,馬上賣干嘛?
    而且最近這三年哈爾濱一直處于調整中,2018年5月之后買的房子估計賣了還得虧本,買來自住的人也不甘心虧本賣吧。
    所以我認為哈爾濱市放開限售,市區也不存在集體拋盤。
    但要問放開限售的效果會有多大,我也不樂觀。
    因為哈爾濱目前新房庫存還是很多的,去化壓力很大,調整周期還沒有結束。
    市場信心嚴重不足,想明顯好轉確實還需要時間。
    去年10月份,哈爾濱嗅到政策風向轉變后立馬頒布救市政策,幾乎可以說是打響省會城市救市第一槍了。
    這十六條救市政策,主要都是一些幫扶手段為主,給大學生、農民買房補貼、給開發商降低條件等等。
    半年下來,效果不用說也知道不咋好了,不然今天也不會進一步放松。
    對于目前的哈爾濱來說,能用的政策手段真的不多了。
    哈爾濱是在2014年全面取消限購的,后面就再也沒有新的限購政策。
    限購取消了,限售現在也取消了,至于限貸?
    去年11月份左右,我就報道過哈爾濱個別新盤偷偷推出零首付的現象。房價跌回2018年,“零首付”終于出現了!
    相比今年才開始降首付的城市,哈爾濱足足提前了好幾個月。
    政策寬松的工具箱基本上已經掏空。
    但能否回暖還是一個未知數,大概率還得繼續熬。

    和南方城市相比,東北樓市總是缺少底氣。
    雖然現在全國樓市的成交情況都不容樂觀,但是東北的尤為嚴重。
    東部指的是長三角大灣區一帶,這是政策嚴控下導致急劇下跌,但是成交金額和成交量還是處于高位。
    中部和西部地區的商品房銷售面積,都在4000多萬㎡,而東北地區只有369萬㎡,同比下跌13.3%,跌幅遠高于中部和西部地區。
    中部和西部的商品房銷售額,同樣都在3000多億元,而東北地區,僅有284億元,只是西部地區的零頭,跌幅也比中西部嚴重。
    房地產表現其實是很能反映經濟情況的,大家對一座城市有信心才會選擇就業買房定居,反之逃離。
    現在東北的所有城市都面臨類似的困境,我就以省會城市為例吧。
    1、房價連續下跌
    這里我以國家統計局的數據為準。
    哈爾濱:1月份,哈爾濱新房跌幅,全國第一;
    2月份情況稍好些新房環比下降0.9%,二手房下降1%,摘掉了“全國第一”的帽子,全國第二。
    再往前數,從2021年8月至今,哈爾濱新房價格已經七連跌,2月份均價為9964元,跌破萬元大關。
    從趨勢看,2月份的跌幅雖然收窄了,但能否企穩還不確定。
    長春的情況比哈爾濱稍微好一些些吧,但下跌仍然是大趨勢, 尤其是二手房,從去年9月份開始就開始一路下跌,未見好轉。
    沈陽算得上東北第一城了,但也守不住房價下跌的大門。
    沈陽的經濟面相對較好,2019、2020,甚至2021年上半年房價都在上漲。
    目前的下跌,主要是屬于周期性回調,但反正一時半會也很難修復。
    2、庫存高企,消化不良。
    前幾年市場好的時候,土地市場也十分火熱,大家都趁著那個時候加快賣地的步伐。
    但是回過頭看,就是因為前幾年賣地賣得太爽了,現在全積壓一塊了,造成庫存高企的問題。
    哈爾濱的土地供應總是喜歡大起大落,所以也容易引發房價大漲大跌。
    近五年哈爾濱住宅年平均供應量達848萬㎡,年平均銷售量僅為699萬㎡, 供需嚴重失衡。
    截止至2021年12月, 全市商品房去化周期約24.1個月。
    松北區、平房區去化周期在三年左右,即便是去化周期最小的香坊區,也需要12.8個月來完成去化。
    沈陽:截止到2022年2月底,沈陽商品住宅存量1763萬平方米。
    2月底出清周期延長至 19.4個月, 較上月底擴大1.0個月。
    數據來源:中指數據CREIS
    長春:截至2月份庫存量為1119.58萬m2,去化周期約為24個月。
    東北三座省會城市的去化周期基本接近20個月或者大于20個月。
    3、人口流失、經濟基本面較弱
    本來現在全國人口增長就已經接近停滯了,東三省的人口流失在全國是最嚴重的。人口增長占據倒數一二三名。
    七普數據中,哈爾濱還是全國唯一一個人口流失的省會城市,十年共流失了63萬人。
    2021年的數據想必也不會好,目前僅黑龍江公布了人口數據,比上年減少46萬人。
    在人口上面,東北可以說是全線潰敗。
    最典型的例子就是哈工大,一般都是優先選擇母校而非分校。
    但南方城市的魅力太大了,導致年輕人用腳投票,哈工大深圳分校的錄取線比本校還高。
    經濟產業落后,人口不斷流失, 東北人的買房熱情也一去不返。
    這三個省會城市已經算是比較好的了,下面的地級市情況更加嚴峻。
    現在東北救市已經上升至省級了。
    在此次哈爾濱取消限售之前,黑龍江和吉林早就發起了房地產救市的號角。
    黑龍江:部署「全力沖刺房地產業增長」工作
    吉林:「鼓勵和引導各市縣開展購房補貼和貸款貼息工作,支持農民進城購房」。
    東北的救市之路肯定不會就此停止,在接下來也許所有過去的調控政策大概率都會廢除或者修正,甚至還會出臺不少鼓勵買房的幫扶措施。
    可是東北的房子還能不能買呢?
    我只能說,房子雖便宜,但不要貪杯哦,一套自住即可!有多余的錢還是來南方吧,東北大勢已去。

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