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    青島樓市庫存量全國第一的警示

    355 人參與  2022年03月23日 21:06  分類 : 青島房產  評論


    今天的文章只聊一個話題:青島樓市庫存。

    01 青島樓市庫存壓力

    下表是克爾瑞公布的“2022年2月末商品住宅庫存量TOP20城市情況(單位:萬平方米)”:



    2月份青島新房住宅庫存量全國第一,看上面這個表格是要超過2500萬平方米的。青島之外,山東省登上全國庫存前20名的還有臨沂、煙臺。

    在新房住宅去化周期上,青島沒有登上全國前20名,山東有煙臺、淄博、日照三個城市上榜:



    可以說,去化周期比庫存更加可怕,在這一點上煙臺、淄博、日照需要注意。我通過查詢克爾瑞青島的數據,得知青島2月底新房住宅去化周期為19.9個月。



    青島的新房住宅去化周期雖然不是最嚴重的那一批城市,但一點也不輕松。從上圖中的趨勢圖線來看,青島新房住宅去化周期從2019年開始是一直緩慢增長的,這就是風險點所在。

    說完新房,我們再來看看二手房。

    我對全國主要城市貝殼網二手房在售量進行了統計:



    需要說明的是,因上海、深圳、武漢等城市不顯示在售量,這個統計并不是全面的。另外,貝殼系中介門店在一個城市的覆蓋情況也影響著一個城市的二手房在售量排名。

    截止2022年3月22日晚上,青島的二手房在售量為72898套,在全國來看并不顯眼。根據青島2021年二手房成交量66588套來計算的話,青島的二手房去化周期為13個月。

    細數青島樓市庫存高企的原因,2018年之后的四年蕭條期“功不可沒”;而青島樓市庫存高企反過來又會使這種蕭條更加惡化,這是一條惡性循環。

    住宅庫存全國第一的背后,我們能獲得哪些警示呢?或者說通過這個庫存能發現哪些風險點?下面就是我要分析的。

    02 各區市庫存風險點

    我們先來看看2月末青島各區市的新房住宅庫存情況。


    在庫存總量上,庫存最高的是膠州、原膠南市、即墨區、原黃島區、城陽區(不含高新區),這5個區域的新房住宅庫存都超過了200萬平方,有總量風險。

    在去化周期上,最長的是膠州市、市南區、萊西市、原黃島區、平度市、嶗山區、原膠南市,這7個區域的去化周期都超過或者接近20個月,有去化風險。

    只有總量和去化周期上都有風險的區域,才是風險最大的。從這一點來看,膠州、原膠南市、原黃島區風險較大,尤其是膠州市、原膠南市。

    膠州市庫存總量和去化周期都是青島各區市中最大的,雖然經過一年多的降價在房價上已經沒有多大的風險,但有一定的系統風險。

    原膠南市雖然去化周期上還可以,但總量太大,投資風險也很高。

    這幾天在瀏覽《2021青島統計年鑒》時,發現了一個有意思的數據,這里一并分享給大家:



    建筑業增加值可以看做為建筑業的GDP,雖然并不能代替全部的房地產行業,但基本可以說明大概行情。

    上圖可以看做是青島各區市樓市占GDP的比值。

    這個數據和我們上面看到的分析結果又不一樣。嶗山區占比最高,這或許和嶗山區房價最高有關;占比超過青島平均值的有嶗山區、萊西市、市北區、李滄區、即墨區、膠州市。

    03 各物業類型風險點

    經??次椅恼碌呐笥褢撝?,我一向建議買住宅,非常不建議公寓、商業和辦公。

    關于這一點,看一看青島各物業類型的去化周期就一目了然了:


    如果說青島新房住宅19.9個月的去化周期尚可以接受,那么商業、辦公、公寓超過60個月(僅新房)的去化周期就有點不能接受了。這種商業性質的新房尚如此,二手房就更不用說了。

    如果你指望租金,那也沒有多大的前途。根據有關機構統計,2021年底青島辦公樓空置率30%,租金環比2020年下降1.5%。

    根據諸葛找房統計的2021年底租金數據,青島環比下降1.07%,租金水平在同級別城市中算是比較低的:


    當一個城市房價不漲、租金也不漲的時候,我們作為買房者就得好好考慮風險和收益值了。起碼從庫存上來看,膠州、原膠南市風險較大,商業、辦公、公寓這三種物業類型風險較大。

    來源:青城山說

    青島樓市庫存量

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      本文標簽:青島樓市庫存量  

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