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    房價回調“全面開啟”?多套住房的家庭,將會面臨2種“結果”

    260 人參與  2022年03月21日 19:10  分類 : 眾說房產  評論

    玻璃大王曹德旺曾預言房地產行業的未來發展:未來住房過剩是必然的事情,現在房價這么高,買得起房子的都是有錢人,而且他們名下的房子有很多;窮人現在買不起,以后估計也買不起,房子最后賣給誰?


    曹德旺一直建議人們把多余的房子賣掉。言外之意是建議持有多套房子的購房者可以自己保留一兩套房子,剩余的房子賣掉。當然,他也勸自己妹妹不要持有房產,讓她賣掉房子。不少投資者和房地產專家對曹德旺的觀點不屑一顧,認為曹德旺本人并不涉足房地產行業,根本不了解房地產行業,只是一味地看空房地產行業。



    事實上,在筆者看來,曹德旺作為一名企業家,對房地產行業有著自己獨特的看法,其中一些觀點直指房地產行業的核心。過去,很多人質疑曹德旺先生的觀點,但隨著時間的推移,曹德旺先生的預言已經成真,他的觀點也逐漸在房地產行業的發展中得到驗證。


    近年來,房地產行業的風向開始發生變化。在大多數人的心目中,2020年樓市的寒冬是房地產行業轉機的開始,而2021年的房價回調意味著房價回調的“全面開啟”。事實上,房地產行業從2019年開始就開始轉變方向,上一輪房地產市場的快速發展是由于去庫存政策。通過棚改拆遷,棚戶區居民創造了巨大的住房需求。此外,部分拆遷戶擁有巨額拆遷資金,也會產生投資性房產需求,因此去庫存政策導致大部分三四線城市房價飆升。


    2015年之前,很多三四線城市和縣城的房價只有幾千元,但2016年到2018年的三年里,很多中小城市的房價達到了七八幾千甚至幾萬。然而,2018年底以來,房價上漲趨勢開始減弱,這意味著棚改產生的大量購房需求幾乎被消耗殆盡。與此同時,三四線城市和小縣城的房價也上漲到了較高的水平。因此,從2019年開始,三四線城市和小縣城樓市開始出現“有價無市”的現象,甚至部分城市房價開始回調。


    沒有多少人注意到2019年樓市已經開始降溫,因為大多數人已經構建了對房地產行業的信心,他們在內心深處認為房價上漲是必然的事情。而2020年的樓市寒冬對人們的影響是巨大的,不僅是對房地產行業本身的影響上,更重要的是讓人們冷靜下來,重新審視現在的房地產行業的發展。



    實質上,2020年樓市的寒冬就像一盆“冷水”,澆滅了很多人購買和投資房產的熱情,但人們并沒有完全失去對房地產行業的信心。筆者一位專門從事房地產投資的朋友表示:由于房地產行業因疫情進入寒冬,疫情過后房地產市場自然會回暖。


    真正讓人們對房地產失去信心的是2021年。2021年的房地產市場可以用“高開低走”來概括。年初房地產市場確實呈現出一定的火爆態勢,房價也從2020年的不足萬元超過了“萬元大關”,這讓不少人對房價充滿信心。 2021年3月,房地產行業有一種回到2015年的感覺,樓市確實出現了短暫的火爆。不過,在樓市短暫火爆之后,樓市調控政策開始全面收緊,尤其是下半年,調控政策進一步收緊,樓市也進一步被降溫。


    而2021年也被很多人稱為樓市真正的拐點。主要原因是2021年的房價真的出現了大面積回調。與前幾年局部的價格回調不同,2021年的房價回調可以說是一次整體的回調。據國家統計局公布的70個城市房價數據顯示,2021年9月,70個城市的新房價格迎來六年來的首次環比下降,十月延續2021年的下降趨勢。同時,2021年整體房價也從年初的萬元大關調整回萬元以內。根據國家統計局公布的銷售數據,到2021年底,全國平均房價已經調整回9517元/平方米,房價水平甚至低于2020年平均房價(9860元/平方米),相當于房價回歸2019年??偠灾?,2021年下半年以來,我國樓市開始迎來拐點,房價“全面回調”正式開始。



    在這樣的樓市背景下,最不開心的恐怕就是持有多套住房的投資客,對于這些持有多套住房的投資客而言,未來將會面臨這2個結果。


    第一,房價回調同時持房成本很高,持有房產會面臨虧損


    從投資的角度來看,房子目前并不是合適的投資產品。首先,投資房地產的資金量非常大。房地產投資大多為杠桿投資,投資風險較高;同時,持有房產的成本也比較高,房貸利息也比較高。成本包括交易稅、物業費、維修資金、折舊費等,加起來占物業總價值的5%以上。當然,過去房價上漲的背景也帶來了投資房地產的機會,但當房價開始回落時,房屋的投資價值將大大削弱,持有房地產也將面臨巨額虧損。對于現在持有多套房子的人來說,尤其是近幾年投資的房子,將面臨無法盈利,難以抗通脹甚至出現巨大虧損的可能。



    第二,住房流動性減弱,房子賣不出去,同時租不出去


    除了房價的回調,住房的流動性也在減弱。一方面,住房逐漸開始呈現過?,F象,存量過多自然難賣;另一方面,二手房本身的流動性低于新房,差別較大。剛需房會優先購買新房,而偏愛二手房的投資者則逐漸退出樓市??偠灾?,房屋流動性的減弱是未來投資者面臨的挑戰之一。正如曹德旺所說:盡快賣掉手中的房產,房子以后不好賣,也不好出租。如果在過去,房子可能是一個家庭的重要財富,持有多套房子可以逐漸實現財富增值,但現在房產稅一直懸在頭頂,對于擁有多套住房且現金流不充裕的人而言,恐將逐漸成為“包袱”。




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    房價回調了嗎

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