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    現在買房合適嗎?2022不要去接最后一棒

    376 人參與  2022年03月17日 20:08  分類 : 眾說房產  評論


    現在盲目進場,真的很有可能是接了最后一棒。

    很多人表示不解。

    那么今天,我們就再來深入講解一下。

    1



    3月份以來,越來越多的城市加入了“救市”大軍:

    一會兒放松限購,一會兒松綁限貸,降低利率。

    一城比一城狠。一山更比一山高。

    而且,這也得到了官方的默許。

    鼓聲響起,房地產鏈條上所有的利益相關者,全都high翻了。

    有人說:2015年的歷史,又要重演了。

    也有人說:這像極了當初的2008年。

    還有人說:趕緊買吧。這次大寬松是郭嘉接你上車,錯過就再也沒機會了。

    但孰不知:

    鼓聲一旦停止,你手中的花,就再也傳遞不出去了。

    首先,這一波樓市大寬松,為什么會得到官方默許,大家要想明白。

    原因只有一個——再不適當放松,就真的要ying著陸了。

    據克而瑞發布的數據:

    百強房企今年2月單月實現銷售金額4635億元,同比下降46.5%;1-2月百強房企累計實現銷售金額10484億元,同比下降43.4%。

    即使是頭部房企,銷售額下滑幅度也不小。

    同樣是源自克而瑞數據:

    2022年2月,碧桂園以428億元的銷售額排名行業第一位,但銷售額同比下滑了35.3%;萬科和融創分別以311億元和225億元銷售額,分列第二、三位,同比下滑幅度分別為29.7%及32.2%。

    一個月可能算不了什么,我們再來看下去年1-2月份和今年1-2月份的數據對比:

    ▼2021年1-2月百強房企銷售數據(部分)


    ▼2022年1-2月百強房企銷售數據(部分)


    單看銷售額的話:

    萬科,接近腰斬;

    中海,接近腰斬;

    金茂,腰斬都不止

    ....

    這就相當慘烈了。

    你去年到手月薪10000,而今年就剩5000了,接下來你的生活會發生什么,好好品味一下。

    房地產,對經濟發展的重要性很大,有統計說它占了GDP的1/3?,F在下滑成了這個鬼樣子,2022年不容樂觀。

    而今年的GDP增速,定在了5.5%。

    現在,疫情多點開花,人口流動性下降。

    人口流動不起來,經濟發展更難了,5.5的目標不容易啊。

    所以,去年被過度打壓的房地產,必須激活一下。要不然,再來一個恒大,再來一個泰禾,就芭比Q了。

    2


    但現在早已不是2015年了。即便是用上當年的刺激政策,也不見得有當年的效果。

    因為,老百姓手里都沒錢了。

    3月1日,鄭州出臺了救市十九條,力度堪稱全國之最。如今半個月過去了,鄭州的開發商卻都在降價

    管理層估計也是看到沒效果,心里那個急啊,于是前兩天又宣布針對留鄭大學生等特殊群體,利率打9.5折。

    時代真的變了。

    現在如果還有人在鼓吹大放水、史無前例大通脹,真的,說句難聽的,良心都被狗吃了。

    現在根本不是什么大通脹,而且,種種跡象及數據表明,現在就是通縮伴隨著滯漲。

    這是今年1月份的貨幣供應量數據(截取自中國人民銀行公眾號):


    M2增長9.8%,創出近10個月以來新高,說明向市場投放的錢增多了,也就是大多數人所說的“放水”。

    ▼去年-今年1月的m2增速

    然而,M1卻同比下降了1.9%,為歷史上首次負增長:


    這說明了一個很可怕的現實:

    釋放出來的流動性,根本沒流到市場里,大多數都轉化成了企業儲蓄和居民儲蓄。

    打個比方:

    老板米公子給發了50萬塊錢,說是讓北京分部今年擴大規模用的,然而,我卻私下把這50萬存成了定期。

    這就說明:我對市場很悲觀,沒有擴大規模的動力和欲望。

    也就是說:放出來的錢沒有用來擴大生產,只是在金融系統里空轉。這是很weixian 的,無論對誰,都不利。

    說實話,還不如大通脹呢。

    為了便于理解,我用三個最簡單化的案例解釋一下:

    案例一:

    原來,市場上有100張餅,100元貨幣。一張餅1元錢。

    然后,央行增發貨幣100元。師傅多招了1個員工,多做出了60張餅。充足流動性導致了生產力提高。

    那么現在,市場上就有200元錢,160張餅,1張餅1.25元,通脹率25%。

    案例二:

    原來,市場上有100張餅,100元貨幣。一張餅1元錢。

    后來,疫情發生了,各行各業都受了沖擊,人們收入減少,消費意愿低下,只愿意拿出來80元消費,剩下的20元存了死期。

    那么現在,市場上有80元錢,100張餅,1張餅0.8元,通縮率20%。

    然后,人們看到大餅價格下跌了,心想,疫情當前,肯定會繼續下跌的,然后都不買,捂緊錢袋子,等著以更低的價格買。

    如此下去,消費繼續低迷,物價繼續下跌,形成惡性循環。

    最后,做餅師傅破產了。

    案例三:

    原來,市場上100張餅,100元貨幣,一張餅1元錢。

    然后,央行增發100元。但做餅師傅對市場悲觀,不愿意招人,生產進入停滯期。

    那么現在,市場上有100張餅,200元貨幣,1張餅2元,通脹率100%。

    于是,老百姓都吃不起餅了。

    案例一,對應的是通脹期,案例二是通縮期,案例三是滯漲期。

    那么請問,你覺得現在我們處于哪個階段呢?

    各個階段,都有各自很典型的特征,說多了就敏感了,大家可以自行去網上搜。

    再多說一句:

    即便是放水了,即便流動性充足,但大A長時間持續bao跌,不是沒有原因的。

    這張圖,好好看下吧:


    3


    一個更殘酷的現實是:

    老百姓慫了,不敢去貸款買房了。

    還是來看1月份的金融數據:

    居民短期貸款,同比減少2272億;中長期貸款,同比減少2024億,這一數值是僅次于2021年7月同比少增2093億的歷史次低值。

    一方面,房住不炒已深入人心。

    另一方面,當前這JJ形勢下,老百姓真不敢背債了。搞不好哪天一失業,那么重的債務該怎么還?

    所以,現在最穩的策略就是——不要盲目加杠桿,除非你有雄厚的、足以保證未來即便失業/降薪,但依然能還得起債的實力。

    即便是有,也要選對城市。

    事到如今,我們不得不承認;很多城市的房地產,非自住的話,已經完全沒有持有的必要了。

    可能90%的大V都會告訴你:

    一線永遠漲。北京永遠漲。

    可是:

    北京近郊區非常多的板塊,已經五年沒漲過了。甚至,不少樓盤,和2017.3.17高點相比,還下跌了20-30%。

    新時代形勢下,沒有哪一個城市能永遠漲。即便是首都北京,也只有極少數的板塊,價格和當初的3.17持平了。


    4



    這一波寬松,能持續到什么時候,沒有人知道。

    鼓聲,隨時都有可能停下。

    即便是能持續個一年,那又怎樣呢?真實的數據在這擺著呢。

    后續還有生育率持續下降,大城市搶人持續內卷,對于人口吸附力本就弱的城市來說,如果現在看到寬松就盲目進場,你以為將來有誰會接你手里的爛盤?

    本篇文章來源于微信公眾號:                         米宅北京

    現在買房合適嗎

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