• 當前位置:首頁 ? 房產法律 ? 正文

    威海房產,威海海景房

    最高院:房地產企業破產,未簽訂房屋買賣合同的購房人能否優先受償

    335 人參與  2022年03月16日 17:03  分類 : 房產法律  評論


    最高院:房地產企業破產,未簽訂房屋買賣合同的購房人能否優先受償


    裁判要旨

    已支付全部或大部分購房款的購房消費者受法律特殊的保護,不僅可以對抗其他優先權利,而且能夠排除強制執行,體現了優先保護處于相對弱勢的房屋買受人的法律精神,確立了購房消費與普通消費應當予以區別對待的原則。雖然彭順麗、謝九樂與金穗公司之間簽訂的是《內部認購申請書》,未能簽訂《房屋買賣合同》,但雙方當事人均同意上述款項屬于《批復》第二條規定的“消費者交付購買商品房的款項”。基于對案涉購房消費者的統一平等保護以及實現案件處理的實質公平,應認定彭順麗、謝九樂作為購房消費者享有的購房款返還請求權優先于長城資產廣西分公司享有的抵押權予以受償。

    案例來源
    中國長城資產管理股份有限公司廣西壯族自治區分公司、彭順麗破產債權確認糾紛再審審查與審判監督民事裁定書
    案號:(2021)最高法民申1380號
    裁判日期:2021年3月25日
    案情簡介

    彭順麗、謝九樂與金穗公司于2013年12月2日簽訂《內部認購申請書》、《補充協議》,協議約定由彭順麗、謝九樂購買金穗公司開發的人民大廈南區2棟7層07號住房一套。合同約定總房款為199747元。合同簽訂后,彭順麗、謝九樂向金穗公司交納購房款99874元。2018年7月9日,一審法院作出(2018)桂03破申6號民事裁定,受理了金穗公司的破產清算申請。彭順麗、謝九樂向管理人申報債權為購房款本金99874元,其他損失32958元。經管理人審核認定,彭順麗、謝九樂與金穗公司簽訂的《內部認購申請書》及補充協議等因簽訂合同時未取得商品房預售許可證而無效,確認彭順麗、謝九樂已交付的購房款本金99874元為優先債權,其他損失22363.84元為普通債權。彭順麗、謝九樂的已付房款比例占合同約定的購房款比例的50%。長城公司廣西分公司向管理人申報債權本金24630259.09元、其他損失8877658.25元。經管理人審核認定,其債權本金為24630259.09元、其他損失7746193.28元,合計總額32464602.37元。管理人確認長城公司廣西分公司在抵押物金穗公司人民大廈北區在建工程46556.29平方米,北區4290.73平方米土地使用權(證號為臨國用[2009]第3320號,[2010]第1925、1926號,[2011]第2672、099號)變賣款及韋乃政,潘金全持有金穗公司股權變賣款范圍內款項為優先債權,超過上述變賣款之外的債權款項為普通債權【系管理人筆誤,應為臨國用[2011]第2276號土地使用權證】。長城公司廣西分公司就其自身債權金額和彭順麗、謝九樂的債權性質向管理人提出債權異議復審,認為彭順麗、謝九樂的購房款本金不應在臨國用[2011]第2276號土地處置所得款項中享有優先權。經管理人復審確認,長城公司廣西分公司其他損失金額為8857608.25元,債權總額為33487867.34元。同時,管理人維持了對彭順麗、謝九樂的購房款本金享有優先債權的審核意見。2019年4月17日,管理人向長城公司廣西分公司出具《復審債權異議表接收回執》,告知其在收到該回執之日起15日內向人民法院提起債權確認之訴,否則即視為對復審債權表無異議。長城公司廣西分公司于法定期限內向一審法院提起訴訟。

    廣西高院

    本案中,長城公司廣西分公司對被上訴人已經實際支付的購房款且已支付的購房款占全部購房款的比例均無異議,但認為不屬消費性購房,不享有優先受償權,對長城公司廣西分公司的該項主張依法不予支持。1.《批復》《最高人民法院針對山東省高級人民法院就處置濟南彩石山莊房屋買賣合同糾紛一案請示的答復》都體現了保護處于弱勢地位的房屋買受人的精神,本案中,雖然被上訴人與金穗公司簽訂的《內部認購申請書》《補充協議》,因金穗公司未取得商品房預售許可證而導致合同無效,但合同無效的主要過錯不在購房戶,不能由購房戶承擔應由開發商承擔的風險。2.從長城公司廣西分公司起訴的102戶購房戶已交付的購房款看,購房戶最高交付的購房金額為222797元人民幣,對被上訴人而言,有的在簽訂協議后交付的購房款已達50%而有些為50%以下,對未達50%的購房者是由于金穗公司的原因導致其喪失了在條件成就時可通過補足房款達到過半以上的機會,且這102購房戶已付的款項均為非大額購房款,長城公司廣西分公司亦無證據證實被上訴人在簽訂購房協議時有損害抵押權人利益的故意,對比長城公司廣西分公司通過收購債權獲得的抵押權對價,一審法院基于對本案購房戶統一平等保護原則出發,對處于弱勢地位的房屋買受人進行優先保護并不損害該公司的利益,法律亦不應將上述房屋買受人生存權利排斥。長城公司廣西分公司認為享有消費性購房優先權的購房者應當僅限于符合《執行異議規定》第29條規定的消費者,這是該公司對規定的誤讀,依法不予支持。

    最高法院

    房地產開發企業破產案件中,破產債權類型紛繁復雜,存在諸多價值沖突和利益衡平,破產債權的清償順序,對各方當事人的切身利益影響巨大。為切實平衡好房地產開發企業、購房人、其他債權人之間的關系,公平保護各方當事人的合法權益,最高人民法院先后出臺了《批復》《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》《執行異議規定》等司法解釋,并就山東省高級人民法院處置濟南彩石山莊房屋買賣合同糾紛案作出答復。上述解釋和答復意見均賦予已支付全部或大部分購房款的購房消費者特殊的法律保護,不僅可以對抗其他優先權利,而且能夠排除強制執行,體現了優先保護處于相對弱勢的房屋買受人的法律精神,確立了購房消費與普通消費應當予以區別對待的原則。彭順麗、謝九樂與金穗公司之間簽訂的是《內部認購申請書》,據此交付的款項為“認購訂金”,約定“該款項于正式簽訂《房屋買賣合同》時自動轉為房款”。雖然雙方事后未能簽訂《房屋買賣合同》,但雙方當事人均同意上述款項屬于《批復》第二條規定的“消費者交付購買商品房的款項”。原判決根據前述司法解釋以及答復意見的邏輯關系,并基于對案涉購房消費者的統一平等保護以及實現案件處理的實質公平,認為彭順麗、謝九樂作為購房消費者享有的購房款返還請求權優先于長城資產廣西分公司享有的抵押權予以受償,駁回長城資產廣西分公司的訴訟請求,符合本案實際,處理意見較為公允,本院予以認可。長城資產廣西分公司通過收購債權而獲得抵押權,其基于處置不良債權所享有的經營性債權,在破產清償中不應優于彭順麗、謝九樂作為消費者享有的對已付購房款本金債權予以受償。

    來源:房地產法律研究



    本篇文章來源于微信公眾號:                 濟南房產律師韓文遠

    房企破產買的房子怎么辦

      本文鏈接:http://www.p1iblog.com/post/284.html

      威海海景房請關注微信公眾號:威海房產交易網
      海景房請關注微信公眾號:威海房產交易網
      << 上一篇 下一篇 >>
      歡迎留下您寶貴的意見!
      歡迎分享您的觀點

      • 評論(0)
      • 相關文章

      ◎歡迎參與討論,請在這里發表您的看法、交流您的觀點。

      最近發表

      房產專題

      我是標題

        內容的形式各種各樣,可以是文本,也可以是各種廣告等。

      房產交易網歡迎您!業務合作:18963188131

      版權所有:房產交易網www.p1iblog.com

      在线观看欧美精品,国产精品成在线观看,美国一级毛片一区二区,日日干视频天干视频观看,国产美女主播粉嫩在线观看