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    關于商品房買賣合同糾紛中無正當理由解約條款的效力分析

    348 人參與  2022年03月06日 15:34  分類 : 房產法律  評論
    一、引言


    近期,在一件商品房買賣合同糾紛案件中,筆者遇到這樣一條合同條款——該份《商品房買賣合同(預售)》的附件十一《補充協議》第十五條約定:“甲方、乙方任何一方無正當理由提出解除合同或拒不履行合同主要義務的,提出方須按本合同的有關條款之規定承擔違約責任,并在提出此要求30天內按(已收款)已付款的20%賠償對方損失,雙方商品房買賣合同隨之解除,雙方各自返還財產,且不得再向對方提出索賠要求?!保ㄒ韵潞喎Q“該條款”)


    對于該條款的理解,經過內部討論及外部求證,形成兩種意見:一種意見認為,該條款是關于任意解除權的約定,任意解除權是法定的,不能約定,該約定無效。因為合同是平等主體之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議,當事人應當按照約定履行自己的義務,不得擅自變更或者解除合同?!睹穹ǖ洹返谝话偃鶙l第二款、第五百零九條有與此對應的規定。另一種意見認為,該條款是當事人之間的約定,是當事人對合同解除的事先安排,是意思自治原則的體現,不符合《民法典》關于民事法律行為無效及合同無效的規定,也不符合原《民法總則》、《合同法》有關無效的規定,且對雙方當事人都適用,故該條款合法有效。


    二、支持無效的分析


    (一)任意解除權

    所謂任意解除權,是指不需要以對方違約為理由而主張解約的權利。也就是說,當事人一方行使該權利不以對方當事人違約為前提,而是完全按照一方當事人自己的意愿而單獨解除合同,任意解除合同的,合同也自解除之時終止。任意解除權的性質是法定形成權,屬于法定解除權的范圍,是《民法典》直接賦予的權利。例如:不定期租賃合同中,承租人與出租人都享有的任意解除權;委托合同中,委托人和受托人都享有的任意解除權;加工承攬合同中的定作人、貨物運輸合同中的托運人(在貨物到達前)、保管合同寄存人的任意解除權等等。


    (二)背俗無效

    從《民法典》第一百三十六條第二款、第五百零九條的表述來看,該兩條用“應當......全面履行,不得擅自變更或解除”來表述,“應當”和“不得”都體現了強制性規定的特點。而最高人民法院關于印發《全國法院民商事審判工作會議紀要》的通知(法〔2019254號)(以下簡稱《九民會議紀要》)第30條將“強制性規定”明確限于“效力性強制性規定”,以區別于“管理性強制性規定”,并進一步認為,強制性規定涉及金融安全、市場秩序、國家宏觀政策等公序良俗的應當認定為屬于“效力性強制性規定”之一。合同當事人應當全面履行合同,不得擅自變更或解除,就是關于維護市場交易秩序的表述,屬于公序良俗在促成及維護市場交易秩序方面的體現。上述條款約定合同當事人可以無正當理由解除合同,有違誠信,不利于維護交易秩序的穩定性,與上述法條的規定相悖,符合《民法典》第一百五十三條關于民事法律行為無效的規定,應屬于無效條款,不受法律保護。


    (三)限制解除權行使

    此外,從《九民會議紀要》第36、46、47、48條規定的精神可以得出這樣的結論:(1)法律鼓勵交易;(2)解除權在守約方,違約方向守約方發出解除通知,守約方即便未在異議期限內提起訴訟,也不發生合同解除的效果;(3)即使約定的解除條件成就,如違約方的違約程度顯著輕微,不影響守約方合同目的實現,則根據誠實信用原則,合同不應解除;(4)僅在出現合同僵局的情況下,違約方可以起訴解除合同,但受嚴格條件限制,且需承擔的違約責任不能因解除合同而減少或者免除。上述合同條款規定無正當理由解除合同過于隨意,與《九民會議紀要》規定的關于解除合同的精神相違背,不應得到支持。


    三、支持有效的分析


    (一)法無明確否定

    認為上述條款有效的觀點指出,《民法典》規定中明確認定合同無效的條款包括第一百四十六條的虛假表示、一百五十三條的違反強制性規定及背俗無效、一百五十四條的串通無效、五百零六條的免責無效,沒有規定違反《民法典》第一百三十六條第二款、第五百零九條的行為無效。以背俗無效來否定上述條款的效力是主觀臆斷,片面強調前面的無正當理由解除合同,忽視了后面的“承擔違約責任”及“在提出此要求30天內按(已收款)已付款的20%賠償對方損失”。承擔違約責任并賠償損失,能夠有效制衡無正當理由解除合同權利的行使,防止此權利濫用,這是附條件解除權,是附條件的民事法律行為,是誠信原則在違約責任方面的體現。合同講求意思自治,既然當事人就該解除事宜在合同中做了明確的約定,且能夠自行制衡,法律就不應過多苛責和干預。


    (二)商品房買賣合同糾紛案例實證分析

    江蘇省南通市中級人民法院(2021)蘇06民終2118號民事判決書記載了這樣一個案例,某置業公司與畢某、汪某簽署《商品房買賣合同》及《補充協議》,案涉主合同中,未對雙方當事人無正當理由解除合同應承擔的違約責任作出約定,但《補充協議》第三條第二款約定:“在房地產權屬證書辦理完畢前,出賣人和買受人雙方任何一方無正當理由要求終止合同的,責任方須承擔違約責任,并按已付款的50%賠償對方損失”。這種約定與前述無正當理由解除合同的約定基本一致。在該案中,法院認為,《補充協議》第三條第二款的約定雖系格式條款,但對合同雙方當事人的違約責任作出同等約定,不存在不合理地加重買受人責任、限制買受方主要權利的情形。因案涉主合同未約定當事人無理由解除合同應承擔違約責任的條款,故附件十一《補充協議》第三條第二款的約定與主合同第二十八條并不沖突,該補充協議約定的因無正當理由解除合同應承擔違約責任的條款,依法有效。


    (三)租賃合同糾紛案例實證分析

    浙江省杭州市江干區人民法院(2020)浙0104民初5397號民事判決書記載了這樣一個案例,20191224日,原被告簽訂房屋租賃合同約定:“任何一方無正當理由解除或終止合同的,應當向另一方支付相當于解約當年租金總額的違約金等?!本臀淖直硎鰜砜?,這種約定與前述無正當理由解除合同的約定基本一致。在該案中,法院認為,該約定并未限定適用條件為租賃期間開始后,被告以合同解除發生于租賃期間前、不應適用違約條款的辯稱欠缺事實依據,本院不予采納。原被告簽訂的房屋租賃合同系當事人真實意思表示,合法有效,對雙方當事人均具有約束力。任何一方無正當理由解除或終止合同的,應向另一方支付相當于解約當年全年租金總額的違約金。


    四、結論


    可見,違約責任及賠償損失的約定能夠有效制衡無正當理由解除合同權利的行使,而無論是商品房買賣合同還是租賃合同,司法實務中法院都支持合同當事人做出與前述條款基本一致的約定?!蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于統一法律適用加強類案檢索的指導意見》(試行)(2020.07.31生效)要求人民法院辦理案件須進行類案檢索,故上述案例能夠作為以后司法裁判的參考,這也實證了支持上述條款有效的觀點。但是,需要說明的是,上述條款有效應僅限于未履行完畢的合同,已經履行完畢的,例如商品房已經交房辦證,則無正當理由解約不應被允許。


    END

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    本文標簽:商品房買賣合同糾紛  

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