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    2022年總理報告,對樓市拿出了最大的善意

    359 人參與  2022年03月06日 11:11  分類 : 房產熱點  評論

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    3月5日,2022年度全國人大會議開幕。

    對于中國各行各業,人大會議的意義自不必強調。

    當然,對于房地產也很重要,它代表了這一年國家對于整個樓市態度的高度總結,值得我們對其中每個字細細揣摩。


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    首先,對于房地產描述,是放在政府工作報告“民生部分”。

    對于這一點,大家一定要建立一個清晰的認識


    而民生部分,不但有房地產,還有:教育+醫療+社會服務+精神文化生活+社會治理。

    而民生定位的一個基礎要求是什么?

    三個字——都要有。

    以教育為例,我國教育的基礎制度是九年義務制教育,教育既是權利又是義務,國家要保障每個中國公民都有接受基礎教育的條件。

    當然,在基礎教育都能享受的條件下,其他的差別可能很大。

    山區的貧困人口,大部分的人口,可能就是初中畢業。

    但是一線城市的孩子,大部分都能達到本科、碩士,乃至出國留學。

    國家的農村公立小學,不但一分學費不要,而且會給伙食補貼。

    但是,一線城市的私立貴族學校,可能起步一年的學費都要10萬元。

    所以,在中國所有納入民生的項目,不但要“都要有”,還需要“分層次”。

    教育如此,房地產也是如此。

    這是未來我們思考中國樓市發展方向的一個基礎出發點。


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    好了,有了這樣一個定位,我們就好說下面的分析了。

    對于房地產,總理今年是這樣表述的——

    堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,探索新的發展模式,堅持租購并舉,加快發展長租房市場,推進保障性住房建設,支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,穩地價、穩房價、穩預期,因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。


    雖然是一段,實際上房地產描述可以分為三個層次。

    第一層次:堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,探索新的發展模式。

    房住不炒不說了,本身就是中國最大樓市憲法。

    要是哪天突然政府工作報告中,“房住不炒”被刪除,倒是可以詳細的分析一下。

    值得一說的倒是那一句“探索新的發展模式”,新模式到底是啥模式,報告中沒有詳細描述。

    我倒覺得,很可能中國政府未來將打造一種類似于新加坡房地產“組屋+商品房”的雙軌制。

    政府提供政策性保障房的兜底機制,而且保障機制可能也分若干層次。

    底層是廉租房,中層是人才房,高一點是共有產權房,總之就是每個公民都要有自己可以居住的住房。

    這個“有”不是產權,而是“使用權”。

    這是一條軌道

    商品房慢慢往改善走,往高端走,主要是中高收入群體購買,這是另一軌道。

    中低收入群體的保障房+中高收入群體的商品房,共同組成樓市的雙軌制。


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    第二層次:堅持租購并舉,加快發展長租房市場,推進保障性住房建設。

    這三句話說的都是第一軌道的政策性保障房,都是老提法,也并沒有新意。

    不過,對比去年關于保障房的說法,到可以看出一點啟示。

    圖:2021年政府工作報告關于房地產的描述:


    仔細看來,整整一段話,基本上全都在說政策保障房問題。

    “解決好大城市住房突出問題”+“切實增加保證性租賃住房和共有產權住房供給”+“降低租賃租房稅費負擔”+“盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難”。

    兩年的描述比較,可以明顯看出來,去年要在保障房上發力,而今年力度則不會像去年那么大,那么猛。只要平穩推進即可。

    為什么力度會減,我們一會兒回答。


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    相較于第一軌道保障房的輕描淡寫,第二軌道商品房這一次倒是濃墨重彩。

    第三層次:支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,穩地價、穩房價、穩預期,因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

    穩地價,穩房價,穩預期的“三穩”說法,是個老提法,去年也在提,這基本上也成了除了房住不炒之外,國家最經常的說法。

    而“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”+“因城施策促進房地產良性循環和健康發展”無疑可以看做是一個對于商品市場鼓勵性的說法。

    雖然很謹慎,雖然也在強調穩,但是誰都能看出來,今年國家對于整個樓市的正向態度。

    常讀米宅的讀者都應該有感受,實際上“因城施策”,這四個字可以看成是國家對于當前樓市的一個溫度計。

    寫上這四個字,無疑國家想讓市場升溫。

    不寫這四個字,無疑國家想讓市場降溫。

    因為,上面非常清楚,當樓市的大部分調控權交給地方政府之時,地方政府的行動導向。

    再加上今年的新提法——支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,共同構成了這三年來政府工作報告中,對于房地產的商品房市場最積極的提法。

    這同時也回答了前面提到的問題——問什么保障性住房要收力而不是發力。

    因為,商品房市場需要更多的需求被滿足,不能讓其浪費在保障房中。


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    好,基本上可以肯定,在2022年的上半年,對于樓市,尤其是商品房市場應該是一個春天。

    而且很可能是個多年未見的暖春。

    開發商會得到更多支持,三道紅線會被暫時雪藏。

    買房者會被支持,利率、首付將會進一步下跌。

    地方政府會出臺更多的放松調控的措施,類似于鄭州3月1日的大招,將會越來越多的城市出臺。

    整個市場的熱度,將被很大程度上激活。

    那么最后一個問題來了,2022年會不會成為第二個2016。

    我想這個可能性應該不大,因為2021年年初樓市一片大好,到下半年一片蕭瑟,國家已經充分證明了自己調控的有效性,及時性,并同時增加了自信心。

    2022年,即使來一個“大陽春”,它也有把握讓市場下半年回歸正常。


    文章來自微信公眾號:米宅

    2022人大會議樓市報告

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