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    二手房市場行情分析,二手房市場現狀

    498 人參與  2022年02月04日 23:04  分類 : 房產熱點  評論

    二手房代表了什么?


    對,代表了預期。


    代表了這個城市最廣大有房市民對于自己最重要資產的價格預期。


    這是判斷二手房一切的第一邏輯。


    而最廣大人群的預期,是最容易走上“烏合之眾”道路上的玩意兒。


    2


    想判斷2022年中國二手房的走向,必須明白2021年二手發生了什么以及影響。


    對于去年的中國二手房情況,發生事情很多。


    比如:開年嚴查經營貸、消費貸流入樓市


    比如:下半年全國性二手房貸款緊張


    比如:三季度、四季度新房、土地市場的全國性蕭條。


    然而,我相信,這些事情,如果和我下面要講到的兩件事相比,可能都不是事兒,因為真正改變中國房東思維的則是下面兩件事:


    第一件事:深圳二手房官方指導價出臺。


    第二件事:中國從政府層面開始打擊學區房。


    因為,前三件事,都是暫時性事件,都是周期性事件,都是可以預見性事件。


    而后面兩件,則是不可預料的里程碑式的黑天鵝。


    而就是這種黑天鵝,已經開始動搖了中國房東的很多預期。


    2


    對于,中國樓市的二手房市場,有很多不可動搖的長期預期。


    2021年之前,大家都相信——


    中國樓市新房是個管控市場,二手房是個“自由”市場。


    因為房東眾多,定價自由,交易自由,所以政府很難管控,也不好管控


    2021年之前,大家都相信——


    中國學區房,是個只能漲不能跌的好東西,尤其是學位緊張的一線城市。


    因為,就近入學大政不會變,但,中國有條件的父母都不會甘心孩子輸在起跑線。


    2021年之前,大家都相信——


    樓市夜壺續命是個常規操作,尤其是經濟不振和大災之后。


    因為,2000年是這樣干的,2008年也是這樣干的,2021年美國也是這樣干的。


    而二手房自然也能跟著水漲船高。


    事實上,2021年一季度的中國二手房市場就是上面三種預期的正常延續。


    根據貝殼研究院數據,2021年3月貝殼50城二手房成交套數創近年以來歷史新高,同期貝殼50城二手房價格指數單月環比漲幅最高。


    一切都向著常規的“預期”前進,一切都預示著2021年二手房全國性的“大漲和普漲”。


    2021年春的中國樓市,晴空萬里,一眼望去,似乎只有一片烏云。


    而那片烏云叫做——深圳二手房指導價。


    3


    關于深圳二手房指導價的詳細情況,不做多的說明,喜歡“考古”的讀者可以翻翻我們那時候的文章。


    當,深圳地方政府公布這一政策,所有人都在疑問:


    第一、這個政策能管住誰,能管住房東嗎,能管住中介嗎,最關鍵的是能管住銀行嗎?


    第二、這個政策能堅持多久,會不會像很多政策一樣“上有政策、下有對策”,被無形化解。


    然而,一片狐疑之中,這個政策真的開始認真執行。


    從此,深圳的二手房市場徹底坐上了滑滑梯,一路下滑。


    在2020年7月,全市成交了13407套。


    在2021年10月,全市成交了1607套。


    因為,它改變了中國樓市二手房第一個傳統預期——中國政府不會管二手房市場或者管不了二手房市場。


    因為,人們開始認識到,房東管不了,但是政府能管住中介和銀行,而管住了銀行,關管住了中介,就能管住二手房市場。


    就當深圳的房東還在懵逼狀態只之時,北京的學區房業主和客戶也懵逼了。


    因為從去年夏天開始,北京學區房多校劃片改革正式落地。雖然,東城、西城、海淀、朝陽等等各個行政區的學區政策調整都不一樣。


    但是,統統表現了一個主題——


    多校劃片真正落地,學區房不能100%保證業主的孩子進入那些重點中小學讀書。


    于是,北京重點學區房,特別是老破小開始降價。


    學區房永遠漲的神話也被打破,因為它打破的學區房的根基——以房入學,萬無一失。


    4


    三年以來,住建部的房地產調控原則除了房住不炒之外,還有一個重要的“三穩”——


    “穩地價、穩房價,穩預期”。


    從調控手段來講,前兩個“穩”是容易做到的,因為它是數據上的“穩”。


    而第三個穩,“穩預期”,卻難以做到,因為它是一個人心上的“穩”。


    但,所有的人都明白,沒有預期上的“穩”,實際上“房價和地價”的穩都是假穩。


    因為,二手房高高,新房低價,會產生倒掛,倒掛又是一種刺激購買的巨大力量。


    房價能穩,市場不會穩。


    倒掛刺激,萬人去搖,自然會吸引眾多房企拍地,房企眾多,地價也難以穩住。


    地價能穩,土拍不會穩。


    2019年,2020年的深圳樓市,我們不能說深圳市政府無作為。


    但,就是因為僅僅做了“穩房價、穩地價”,沒有“穩二手”,反而造成了深圳地方樓市的更熱度的搶房,比如轟動全國的華潤潤璽事件。


    同樣,只是打擊中介,只是打擊炒房,不去動學區房的根基“學區規則”,想讓學區二手穩,也只是一個表面上的“穩”,一個短期的“穩”而不是一個長期的“穩,一個根本性“穩”。


    但,這只是“穩預期”的第一次意思。


    5


    然而,再往深層次說,2021年,二手房調控,中國政府似乎也學會了使用二手房市場的“烏合之眾”心理。


    什么是“烏合之眾”?著名心理學家勒龐,在其著作《烏合之眾》,形容這種效應就是——


    普通個體的思想往往被群體思想所代替,而群體思想往往被某個明星個體思想所替代。


    這種思想表現在社會的各個層面都有表現,其中中國的二手房市場中表現的尤其突出。


    為什么房東,會覺得自己的房子會漲?


    無非是覺得,自己的小區在漲,自己旁邊的新房在漲,自己旁邊的地價在漲,尤其是自己城市的學區房在漲。


    而一個城市中,最容易漲的就是學區房,因為他是有錢人的“剛需”,同時又變成了整個城市二手房的“明星個體”。


    政府主動“精確”打擊這種明星個體,實際上就是用最小“非市場”化的手段,形成市場穩的大眾預期。


    同樣,全國地級市有400多個,但是關鍵性的城市也無非“北上廣深”,尤其以金融活躍的“深圳”為明星城市。


    而管住了深圳樓市,就是管住了全國樓市的“標桿”,管住了標桿就是管住了400個城市的“群體預期”。


    這是第二層意思。


    6


    我們再說第三層意義。


    我們平常做事,會不會做成,無非取決于兩個東西。


    第一,能不能


    第二,愿不愿


    2021年,不管是北京的中央政府,還是各地的地方政府,都在二手房市場,為我們展現出這樣一個事實。


    只要愿意,他們能夠完成任何一個城市的樓市調控目標。


    有能力,也有方法。


    哪怕,這是全中國房價最難管,供需最不平衡的深圳市場,也能管住。


    哪怕,這是全國中學區房最夸張,利益最糾葛的北京市場,也要管住。


    當,人們逐漸建立了這樣的“預期”,哪怕又是一種“烏合之眾”的思想。


    中國樓市才能從“房住不能炒”變成“房住不敢炒”,再變成“房住不想炒”,才是真正的房住不炒。

    本文來自:鳳凰網房產

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