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    2022年的第一場土拍,央企內卷,民企避讓!

    314 人參與  2022年03月03日 12:23  分類 : 房產熱點  評論

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    2月7日,春節開工的第一天,北京迎來首場集中供地,這也是今年以來,在全國試行的22個集中供地城市里,最先拉開土拍大幕的城市。

    示范效應拉滿!

    本批供地共計18宗地塊,其中17宗順利成交,1宗流拍。

    總成交金額480.23億元,平均溢價率3.71%。


    此次土拍,國央企再次成為最大的贏家!

    成交的17塊地中,只有一塊被民企旭輝獲得,其余全被國央企或者國資平臺收入囊中!

    無論從報名還是結局來看,這簡直就是一場央企之間的內戰!

    作為國內樓市政策的風向標,北京樓市可以說是一塊行業“試金石”,畢竟全國房企,乃至全國其他城市都盯著呢。

    此次土拍北京將會釋放哪些信號呢?

    1、土拍出讓方式,北京依舊延續2021年的出讓方式,并沒有因為當前房地產市場下行壓力大,放松對違規資金的限制。

    2、國央企依舊是最大的贏家,從側面說明民企在資金層面,并沒有完全解困,并且短期市場看衰

    3、現房銷售政策試點范圍擴大,半數地塊加入了競現房銷售環節,背后釋放的信號,不言而喻。


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    土拍市場已經成為了,國央企內卷的天下!

    2022年房地產行業民企的日子更難過了!

    2月11日,午后開盤,正榮地產出現了斷崖式的下跌,股價一度跳水超過81%。


    對此,正榮地產立刻發布公告,稱一切正常,股價疑似被機構惡意做空!

    幾天后,正榮地產再次發布公告稱,公司資源不足以支付2億美元永續債,正嘗試征求證券實益擁有人的同意,就證券提出若干建議豁免及修訂。

    把公司的信用做兒戲,正榮的臉都被打腫了。

    事實上不僅是正榮,2022年開年更多的房企傳出債務違約的消息。

    以恒大暴雷為起點,違約名單不斷擴大:

    中國奧園、佳兆業、華夏幸福、藍光發展、協信遠創、陽光100、陽光城等等。

    連被認為是“并購之王”的融創,近期也傳出商票全國多地逾期拒付的消息。


    雪上加霜的是在2月14日,穆迪將融創中國評級從“Ba3”下調至“B1”,更加印證了人們的擔憂:融創攤上大事了!

    或許很多人耳邊還回響著2021年8月31日,孫主席在融創年度中期業績投資人會議上的講話:除了我們以外,(其他房企)都有可能暴雷!

    在局外人看來,這就像是天大的笑話!

    一文錢難倒英雄漢,作為房企更是如此!

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    2021年末,金融監管系統積極釋放寬松信號,國內融資環境觸底反彈。


    但民企和國企待遇卻呈現出“冰火兩重天”的景象。

    金融系統“嫌貧愛富”表現得尤為突出!

    國央企,因為有剛性兌付,管理層不可能看著國企倒閉。在當前銀行信貸體制下,不愿承擔風險的銀行信貸經理,自然傾向于向國企貸款。

    相反,民企在信用資本方面有著天然的劣勢,沒有足夠的信用背書,銀行必然會拋棄劣質地產民企,無差別制裁之下,優劣不分“把孩子與洗澡水一起倒掉”。

    2021年四季度,國企和民企的境內地產債發行規模分化明顯,國企/央企性質房企發債規模遠高于民企。

    發行數量方面,四季度房地產行業共有27家國企和5家民企發行境內信用債;

    發行只數方面,國企和央企共發行52只地產債,民企發行5只;

    發行金額方面,國企及央企共發行570.6億元地產債,民企共發行45.7億元。


    各項數據都是天壤之別!

    即使到了2022年房企債券的發行同樣是被區別對待!

    從二月以來的債券申請進度顯示,

    從發債主體來看,可以很明顯的發現,國企、央企及具有國資背景的地方城建平臺成為了發債融資隊伍中的主力,民營房企數量可謂寥寥。


    民企和央企除了在融資的體量上差距較大之外,在融資成本上同樣天壤之別。


    這是部分房企近期發債的信息,10家房企里,6家是央企國企,只有4家是民營房企,分別是碧桂園、龍湖、金科、濱江。

    融資利率方面,央企國企依然享受著基準利率以下的優惠,整體波動不大。

    作為民企典型代表碧桂園,票面利率回升到6.3%。而在三個月之前,碧桂園相同年限的債券票面利率僅為4.04%。

    但就算票面利率提高了不少,這也讓眾多無法融資的企業羨慕不已。

    最起碼人家能從金融市場拿到錢。

    部分頭鐵的房企,無奈之下被迫到海外融資,成本更是高的飛起。


    比如國內債務信用接近破產的寶龍,差不多3億美元債,折價發行,綜合成本接近11%。

    說穿了,金融市場對于民營房企現金流和隱性債務仍然有著擔憂,不看好他們的未來。

    房地產行業,作為資金密集型企業,融不到錢,誰給他拿地的勇氣?

    梁靜茹嗎?

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    2021年全國300城土地出讓金總額為56199億元,同比下滑9%。

    2022年開年,情況更為惡略:

    從全國層面來看,2022年1月出讓金同比下滑61%,降幅是2021年土拍市場走弱以來的新低。

    從絕對金額來看,2022年1月出讓金1963億元,2021年1月出讓金4988億元,2019年1月出讓金4787億元。

    對于當下中國各城市的經濟發展來說,土地出讓金的大幅減少,意味著什么不言而喻!

    房地產這只巨型航母開始轉向!

    2022年開春,關于房地產,高層釋放了一系列利好!

    首先是LPR五年期利率21個月首次下調,引導全國各城市房貸利率下行,促進房地產市場。

    其次,制定全國性的商品房預售資金監管辦法,兼顧了商品房預售資金使用的規范性和靈活性,同時進入流動性修復期,也被視為環節房企流動性的重要利好信號。

    還有,全國多個城市下調個人住房貸款首付比例,被認為是刺激樓市的重要信號。

    而在資金端,房地產企業的并購資金不再納入“三道紅線”的監管范圍,讓很多房地產企業,松了一口氣。

    一切都在改變。

    2022年的土拍市場必將跌宕起伏,讓我們拭目以待!

    本篇文章來源于微信公眾號:                         樓市毒舌

    2022土拍

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      本文標簽:2022年土拍  

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