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    3月樓市,真的回暖了嗎?眾多藏著這10大秘密……

    376 人參與  2022年02月28日 22:36  分類 : 房產熱點  評論

    近期,全國到處都彌漫著樓市回暖的消息。


    上游,央行在信貸端發力,普放利好;中游,開發商聯合著媒體,在輿論層面造勢;下游,中介們幾乎每天都在朋友圈激情曬單,營造房價上漲氛圍。


    這就像兩軍對壘,一方在前線完全封鎖了信息渠道,另一方只能坐井觀天,還怎么打呢?剩下的恐怕只有對未知的恐懼。


    所以很明顯,感覺這段時間,咨詢子木的買房人數量直線上升,而問題基本差不多:


    “三月小陽春來了,房子買不買?”


    但事實上,這不是一個單一的答案,今天子木特地用一期內容,告訴你三月樓市背后隱藏著的十大秘密,希望對你有所幫助。

    1

    真假陽春


    3月,年前積壓的購房需求集中釋放,銀行也有了新額度,整體房貸利率下沉,交易相對活躍。


    所以我們一直把3月稱為傳統意義上的小陽春起點。


    但我要告訴你,今年的樓市,「二八定律」變「一九」,絕大多數城市的行情都是陽光無法照射的角落,暗淡無光。


    一部分原因來自于疫情下,人們的收入停而不前,另一部分原因就是全國庫存在日漸積累,供大于求,這是趨勢決定的。


    所以大部分城市,網上叫囂得厲害,實質上都是營銷手段助推的“假陽春”,買房之前首先要有“辨假能力”。



    2

    多去看看


    如何判斷真假陽春呢?

    “睜大眼睛邁開腿?!?/span>


    “看房-簽約-放貸-交接-數據上傳”需要一個過程,尤其是小城市沒有成熟的數據平臺,3月的行情只有在4-5月份才能統計得出。

    可以說,你在網上看到的所有數據都是滯后的。


    這時候怎么辦呢?你要做的就是觀察:


    1、大城市主要看中介,如果中介小哥對你愛搭不理,樓市行情肯定不錯;如果小哥一天給你打10個電話,說明行情一般。


    2、去中介門店對意向房源”砍價“,一般掛牌價要比實際成交價高5-10萬元,改善型住房大約在十萬到二十萬之間,如果中介輕易松口,證明行情一般,中介一分不讓,行情很好。


    3、小城市主要看新盤,周末花時間跑5個新盤,具體看售樓處和停車場的流量。售樓處人多,停車場車少,大概率是「戲盤」,里面基本都是開發商雇的演員;人多車多,意味著行情不錯。



    3

    賣房時機


    3月可能不是買房好時機,但一定是最好的賣房時機。


    可以說,你所在的城市,無論3月有沒有小陽春,但此階段的行情一定是全年相對最好的,注意「相對」這個概念。


    這時候買房人多,銀行放貸速度快,房子比較容易出手。如果你有變現需求,無論是投資客還是換房的改善族,都應該把房子掛牌上架了。


    “熱市賣房,冷市買房”,如果精力夠不怕折騰,改善客可以3月-4月賣出,等年底再買入,博一個空間差。



    4

    重要時刻


    如果3月行情慘淡,意味著一年行情都很慘,不著急的剛需,大可以等到年底再買。


    因為年底開發商為了回流資金沖業績,釋放的優惠力度要遠比3月更強,而銀行也因為行情持續慘淡,還會逐漸下調利率。


    如果2021-2022年的3月,行情都很慘,這個城市很可能已經進入「陰跌周期」,房價會持續下行,投資客趕緊拋盤,割肉離場。



    5

    重點搶跑


    今年的小陽春行情主要聚集在「錢多人多」的一二線核心城市,比如最近的北京、上海、杭州、廈門、成都、杭州等,成交量反彈明顯。


    這些城市3月份要把握好上車節奏,是比較好的窗口期,最好別等。


    有人說,現在的樓市就是前熱后冷,上半年漲下半年跌。


    的確如此,但要注意,「上漲下跌」同時也是「大漲小跌」,比如上海去年上半年熱門地段漲了30%,下半年回撤10%,今年又要漲。


    而且下半年的房貸利率普遍要比上半年高,下半年買,肯定不劃算。


    如果資格、資金實在無法到位,那今年的買房時間盡可能拖到12月左右,那個階段樓市肯定是最冷的,利好買家。



    6

    給自己保障


    3月小陽春買房,尤其是二手房,一定要給自己多做備選項。

    因為這段時間,房東預期高,非常容易坐地起價,有的寧可違約,也不愿意賣房。


    昨天一個北京的讀者跟我吐槽,年后看上一套房,每次跟房東談價格都要漲5萬,漲了幾次后干脆不賣了,足足浪費了他一個月時間,搞得現在極其被動。


    樓市交易很看人品,如果輕而易舉漲價的,很可能漲第二次第三次,即使買完了,在簽合同和交接的時候也可能出現問題,這樣的賣家趁早遠離。


    樓市是最能突顯人性的地方。



    7

    砍價學問


    3月是開發商的重要營銷節點,全年就靠這個月沖業績。


    如果你所在的城市行情一般,而你又很想買房,那么請學會談價格。


    開發商一般都會故意在實際價格的基礎上,上調一定數值,以應對「砍價」,俗稱「包裝價格」。


    如果客戶不砍價,他們很開心,直接按最高價成交,如果砍價,那么也有空間。這時候,你一定要花時間去把實際價格“磨”出來,別傻傻直接交錢。


    不過前提是,這個盤熱度一般。



    8

    營銷策略


    開發商還有一個秘密,如果3月的行情不錯,他們喜歡把好房子藏起來,然后把戶型、朝向、樓層偏差的房源,提前拿出來賣。


    目的就是為了在以后行情差的時候,用好的房子做對沖,不至于賣不出去。


    而且3月小陽春,無論是行情好不好,他們都會主動上調價格,這樣做的目的就是為了更好的賣房,深知“買漲不買跌”的道理。



    9

    賣房目的


    冷市能淘筍(買到性價比超高的房子),熱市其實也可以,3月小陽春,并不意味著房價沒有可談的余地。


    因為很多賣家都是「以房換房」的改善族,他們在賣房的同時,目標房源也在漲價,內心也很焦慮,需要找到優質的買家。


    所以你在找房的時候,多問問賣家為何出手,如果是“著急換房”,那就是遇到了不錯的賣家,成功的概率更高一些。

    10

    廣撒網


    3月的中介們異?;钴S,作為賣家,一定不要吊在一棵樹上,盡量多找幾個不同機構的門店掛牌,廣撒網多找魚。


    道理很簡單,市場行情差,你需要更多的曝光度,行情好,人家可能會擱置你,去賣更好的房子。


    中介為了成交,一定會以“不好出手”的理由,要求你降價,這時候你可以反向以百分比反傭鼓勵中介,給一個底價,多賣的給中介,要相信人民幣的威力。


    作為買家,也要多防一手,很多中介都會采取一個策略,先給你看一套差的房子,拉低預期,然后再看一套好的,給你驚喜,最后再看一套普通的,突出第二套房的優勢。


    大部分中介聲稱公平交易,主動幫買家,實際上為了維護房源,會自動站在賣家這一邊。

    買房看似簡單,實際上是三方博弈的結果,買房之前,把你知道的真相提前講給他們聽。


    坦誠一點,中國人不騙中國人。

    本篇文章來源于微信公眾號:                         子木聊房

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    • 1樓 TanKe 2022-03-02 18:29:28 回復
      我怎么感覺越是利好刺激房價越是不好,就跟之前限購一樣,因為房價漲太猛,才限購,越限越漲,現在是反過來了

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