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    樓市救市最新消息:這個城市,突然放了個大招!

    243 人參與  2022年02月23日 11:41  分類 : 房產熱點  評論

    樓市救市最新消息



    據報道,從今年1月-2月中旬,全國已經超過45個城市發布了救市政策,鼓勵買房的大潮已經蔓延開來。


    我在之前的文章也總結過,現在就是給樓市加“發動機”。


    先是降低公積金門檻,補貼鼓勵,單缸;緊接著放額度降利率,雙缸;現在是降低首付比例,四缸;如果還不行,可能會放開限購,上8缸。


    還能不能加,能加,比如搞0首付分期買房,16缸,但是,一定要有“底線”!


    這個底線是什么呢?


    “棚改貨幣化”。


    換句話說,在一切鼓勵買房政策面前,棚改貨幣化就是爺爺輩,方法極其粗暴。


    今天王老五住著一個破房子,明天就有人拿著成捆的鈔票去敲門,“起床,要拆房”。


    王老五褲鏈兒都沒拉上,就唱著妹妹坐船頭,沖進了售樓處,“姑娘,來套房”。


    我曾對貨幣化棚改,總結過一段話:


    這種暴力拉升樓市的行為,一定會被記為樓市歷史的反面教材,因為它的代價很沉重,會提前透支居民購買力,房價虛高,反噬城市發展。


    2018年后,棚改貨幣化隨著權限被強制收回,銷聲匿跡,而三四線樓市也進入漫漫陰跌路,一切化作句號。


    之后,每次預測房價時,我都會提一句,這玩意兒,沒人再碰,也沒人敢碰。


    然而,現實給我的老臉狠狠來了一巴掌。


    就在剛剛,鄭州市召開“鄭州市委十二屆二次全體會議暨市委經濟工作會”,會議提出:


    “大力推進安置房貨幣化安置,鼓勵動遷群眾、特別是已經首套房安置的實行貨幣化安置?!?/span>


    消息一出,驚起四座。三四線也就算了,鄭州是什么身份?


    國家中心城市,強二線城市,中部千萬人口大城,竟然突破“底線”,用棚改貨幣化救樓市。


    說出來,可能連自己都不信。


    刨根問底,為此,子木特地去找了幾位業內老友聊了很久,綜合數據和現象,推出了確切答案。


    那么,鄭州為何要放開貨幣化棚改?這會不會是一個信號?當地或者其他城市的朋友應該怎么應對?且聽我說。



    1

    高光背后


    2016年12月26日,鄭州被批復為“國家級中心城市”,河南人奔走相告。


    這個求之不得的稱號,意味著無數政策紅利和國家級天量資金注入。


    鄭東新區,米字形高鐵網絡、跨越式發展十大工程、全國第一個航空港經濟綜合實驗區……


    在中央的助推下,河南省幾乎把所有紅利政策都給了鄭州,集全省之力供一城之戰,帶領中原經濟區近1.8億人口,跟湖北武漢、安徽合肥、湖南長沙,展開激烈角逐。


    2019年,鄭州迎來“雙喜臨門”,人口破千萬,經濟跨入萬億GDP俱樂部。當時所有媒體豎大拇指,鄭州是當之無愧的中原老大哥。


    然而在壯麗的外表下,其實藏著房地產的尾巴。


    2016年,上一輪全國房地產去庫存大潮來臨時,鄭州就跟其他同等級城市不同:


    別人主要靠自主購買力,而鄭州學著三四線玩棚改,連發兩份文件助推棚改貨幣化安置。


    隨后“鄭紡機地王”引爆樓市,鄭州房價從2016年均價9000元/平米跳漲到2018年的17000元/平米,全民進入搶房熱潮。


    我記得當時鄭東新區房價能跑到3萬/平米左右,而北龍湖豪宅區站在5萬/平米的歷史高位。


    隨后全國調控出臺,鄭州跟著連續多次上調房貸利率,樓市才勉強熄火。


    事實證明,“偉哥”這東西,副作用就是大。


    曾一起上漲的同級別城市,武漢、杭州、成都、長沙,2018年后都經歷了反復幾次上漲,然而鄭州卻像冬眠一樣,此后再未醒過。


    2020年,鄭州房價下跌最為慘烈,同比2019年下滑26%,而公寓下滑甚至達到59%,居于全國首位。


    炒得熱鬧的綠博新區,很多樓盤直接從每平米1.2萬元左右,腰斬至7000元/平米左右。


    同年年底,鄭州市場出現首付分期、買房送車位、送物業費、送家電等花式營銷,甚至還出現了“零首付”怪象。


    當地房企根本抵御不住冷市沖擊,紛紛逃離,降價打折,以求自救,炒房客高位站崗,寒風蕭瑟。


    終于,2021年上半年,鄭州“止跌橫盤”,市場勉強恢復正常秩序,然而下半年一波“澇疫大災”,再一次澆滅了希望,鄭州樓市成交開始萎縮。


    中指院數據顯示,2021年鄭州主城區新房成交規模928萬平方米,同比下降12.1%,全市新房銷量甚至不及2018年的一半。



    2

    悲慘連續


    如果說鄭州城市發展,是一部壯麗的創業史,那么,樓市只能說是一場不忍直視的苦情戲。


    棚改貨幣化,提前透支了居民購買力,樓市支撐力斷層;緊接著“疫情+澇災”拉低經濟運行值,又重創了居民購買力。


    鄭州的新房銷售均價一路下滑,處于1.2萬元/平米左右的水平,在全國23座GDP過萬億的城市中排名倒數第三。


    這個房價高嗎?


    不高,作為千萬級人口的國家中心城市,一點都不高。


    按照目前的救市主基調,繼續“加缸”,把利率降到5%以下,首付比例降到20%,是完全夠用的。


    但為什么會突破“底線”呢?


    因為“供需徹底失衡”。


    我在去年寫過一篇調查報告,里面提到幾項數據:


    鄭州商品房現在去化周期為27.38月,約為2.2年,公寓和商鋪都在8年以上。而且據當地一家機構統計,鄭州還有約60萬套房的土地被出讓,按照一年20多萬套的出貨量,靠當下市場購買力,消化極其漫長。


    最重要的是鄭州還有大量城中村,接下來5600萬平的城中村將會被改造出租,極大分流了居住需求。


    一句話,2021年,大鄭州房價會被大供應徹底擊垮。


    現在看來,如數應驗。


    至于為何搞這么大的供應,市場上有兩種說法:


    一種是學著長沙和重慶,用供應壓房價,想給年輕人創造一個低成本的安居環境,另一種就是為了賣地求發展。


    現在來看,第二種可能性較大一些,只不過,步子邁得大,不小心劈了叉。


    需求端遭遇打擊,供給端野蠻供應,即使再強的城市,都扛不住。


    再加上此階段,居民購房預期普遍較低,房價看跌,又會進一步拉低樓市成交量。


    這讓鄭州徹底著急了。


    因為房地產失速,會持續拉低經濟運行,讓整個城市陷入“負循環”。


    根據鄭州市對外公布的數據,2021年鄭州GDP12691.02億元,實際增長率僅為4.7%。


    橫向對比,全國50強GDP城市中,鄭州排名倒數第三,全國20強中,排名倒數第一。


    要知道,前幾年,鄭州還跟武漢、合肥、長沙這些城市都是一起跑的,前后都拉不開一個身位。


    而“樓市萎靡+疫情+澇災”像一顆隕星直接砸在腦門上,鄭州摔出了跑道,起身后頓時慌了。


    “不患寡而患不均”,這個道理大家都知道。



    3

    不被應允


    2018年后,全國再沒有城市敢碰貨幣化棚改,因為這個問題,曾被嚴厲點過名,跟“房住不炒”大基調嚴重相悖。


    那么鄭州能成功嗎?


    我翻看了鄭州過往的所有政策,其中早在2020年11月發布的儲備土地綜合開發實施細節(試行)等3個文件的通知中,鄭州就提到貨幣化安置。


    通知稱,納入征收范圍的集體土地,按照集體土地征收的有關規定和程序依法征收,涉及農村村民住宅的,采取提供安置房或者貨幣補償等方式給與安置,鼓勵和支持選擇貨幣補償等多元化安置方式。


    后來這事兒就悄無聲息地消失了,應該是被否決了。


    但現在,我難以估摸,畢竟大環境已經變了。


    首先今年是“穩增長”大年,連首付比例下調至20%這種激勵政策都可以出臺,意味著“下限”在不斷放開。這個下限是否能落到底線,誰都說不清楚。


    其次鄭州表面上是樓市問題,背后實則是經濟。


    作為國家中心城市,鄭州帶動的不僅是河南省,還關系到中部地區崛起,以及國家均衡發展的戰略全局?,F在脈搏微弱,電擊療法該上還得上。


    最后,鄭州去年遭遇了重大災害,經濟受創是不可抗因素,在政策面上應當被照顧,而且鄭州的房價整體并不高,對貨幣化棚改的副作用還有一定的容忍空間。


    所以我推測,裁判可能會破例“睜一眼閉一睜眼”。


    如果鄭州這個政策能順利推進,那么當地的剛需就要趕緊上車。


    我們都見識過貨幣化棚改的威力,雖然不及2016年那般壯烈,但足可以讓樓市短期內進入“癲狂狀態”,市場交棒給賣家,買房成本會成倍增長。


    有人說,如果鄭州開了頭,身后幾百個城市心癢癢,也會也會跟著玩棚改,這是一個強烈的樓市信號,該來的還是來了。


    兩個字:扯淡。


    按照當下的經濟運行環境,再搞一輪棚改,這些年所有調控成果全部瓦解,以后我們也再也不用談論樓市了,調控沒有這么短視。


    現在就相當于開了一個診所,所有城市進來瞧病,根據病情和狀況開不同的方子,醫生都有自己的考量。


    研究樓市這么多年,我一直都在堅持,房價可以跟隨城市發展,一步一步有價值的成長,去慢慢享受紅利,而不是打雞血,一波行情沖滅了一些人的希望。



    end

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